樓市溫度微微升 監(jiān)管層出手穩(wěn)預(yù)期

    樓市暖春蠢蠢欲動。

    2019年春節(jié)過后，熱點城市房地產(chǎn)市場再現(xiàn)升溫跡象。一方面，各地落戶新政頻出，首套房貸利率連續(xù)下降，部分城市暗中松綁樓市調(diào)控，都成為刺激市場升溫的利好消息；另一方面，傳統(tǒng)“小陽春”將至，壓抑了多時的需求蠢蠢欲動。

    據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道了解，在北京周邊的河北廊坊等地，為應(yīng)對“限購令”，部分項目要求購房者先交首付，待有資格時再辦理貸款的做法。而恒大擬于近期對所有在售項目住宅（含公寓及寫字樓）推出最低9折的優(yōu)惠措施，目的也在于“收割”市場。

    2月25日，中國銀保監(jiān)會副主席王兆星表示，繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)等領(lǐng)域金融風(fēng)險，要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)。這被認(rèn)為是穩(wěn)定市場預(yù)期的一種表態(tài)。

    分析人士普遍指出，當(dāng)前市場的升溫動力較足，“穩(wěn)預(yù)期”是現(xiàn)階段主要的政策著力點。兩會期間，監(jiān)管層將繼續(xù)穩(wěn)預(yù)期的表態(tài)，而地方版的“一城一策”，則將在兩會后陸續(xù)出臺。

    樓市升溫動力仍足

    春節(jié)過后，在緊鄰北京市通州區(qū)的河北燕郊，很多二手房業(yè)主開始惜售，并不斷提高房屋價格。受此影響，燕郊再度出現(xiàn)買漲情緒，很多從業(yè)者用“躁動”來形容燕郊樓市。

    貝殼研究院RealData數(shù)據(jù)庫顯示，2018年10月，燕郊二手房成交均價僅為16722元/平方米，到2019年1月，二手房成交均價已達(dá)到18805元/平方米。

    長期以來，燕郊樓市始終受益于京津冀協(xié)同發(fā)展的大背景。此輪上漲的直接誘因在于，北京城市副中心的正式搬遷，以及副中心軌道交通平谷線調(diào)整規(guī)劃——平谷線將在進(jìn)入燕郊后拆分為兩支，其中一支接入城市副中心樞紐站，一條主線到達(dá)東壩地區(qū)。

    與燕郊不同，其他城市的樓市利好，大多來自于戶籍新政。比如，湖北省襄陽市公開發(fā)布文件，詳細(xì)規(guī)定了有關(guān)落戶、解決住房、支持創(chuàng)業(yè)就業(yè)等福利，其中也包括購房支持。比如，對大中專畢業(yè)生和退伍軍人在襄陽市購買首套和二套商品住房的，落實個人住房公積金貸款首付比例和利率優(yōu)惠政策。南京、廣州同樣在年初對落戶政策進(jìn)一步放松。

    據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年發(fā)布人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已接近20個。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道還了解到，在很多城市，樓市調(diào)控政策也悄然松綁。如北京在近期的土地出讓中，對部分地塊的房屋售價不再做限定。

    在信貸層面，央行數(shù)據(jù)顯示，今年1月，以個人房貸為主的住戶部門中長期貸款新增6969億，創(chuàng)下單月新增貸款額的歷史新高。而融360的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份全國首套房貸款平均利率為5.66%，連續(xù)兩個月回落。

    北京某大型房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，近期熱點樓市升溫，一方面是由于外部政策環(huán)境松動，市場預(yù)期發(fā)生改變；另一原因在于，被政策壓抑許久的市場需求，正在尋求釋放。但如果調(diào)控政策沒有根本松動，這種釋放力度仍然相對有限。

    他還表示，進(jìn)入3月，傳統(tǒng)意義上的樓市“小陽春”將至，像恒大的降價一樣，房企的各項促銷政策也將陸續(xù)推出，并對市場預(yù)期繼續(xù)產(chǎn)生影響。

    “一城一策”呼之欲出

    在這種背景下，近期以來，監(jiān)管層不斷做出表態(tài)，穩(wěn)定市場預(yù)期。

    2月25日，中國銀保監(jiān)會副主席王兆星出席國新辦新聞發(fā)布會，他把房地產(chǎn)金融風(fēng)險列入“下階段要始終緊盯的幾個重要風(fēng)險領(lǐng)域”，強調(diào)要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)。

    王兆星表示，“要區(qū)別對待，實施差異化的房地產(chǎn)信貸政策，對于那些解決住房困難和改善住房條件的，而且自身有財務(wù)支付能力的，要繼續(xù)給予相應(yīng)貸款支持；而對于那些用來投資的，甚至是用來投機(jī)和炒賣的，我們就要實行更嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)，有的可能要提高首付比例，有的要調(diào)整利率的風(fēng)險定價。”

    部分地方政府也紛紛出臺政策，對預(yù)期進(jìn)行管理。2月28日，保定市多個部門聯(lián)合召開會議，強調(diào)規(guī)范購房融資行為。“嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資，不得為購房人墊付首付款或采取首付分期等形式變相墊付首付款，不得通過任何平臺和機(jī)構(gòu)為購房人提供首付融資，不得以任何形式誘導(dǎo)其通過其他機(jī)構(gòu)融資支付首付款，不得組織‘眾籌’購房。”

    兩天前，針對部分自媒體稱“南京房價突破限價”、“南京調(diào)控放松”，南京市官方部門回應(yīng)稱，將繼續(xù)貫徹中央關(guān)于堅決遏制房價上漲的重要決策，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，力度不放松。

    南京還提及，住房問題關(guān)乎國計民生，在房地產(chǎn)市場過熱的情況下，根據(jù)國家、省和市對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策規(guī)定，南京市在房價過快上漲期間對房價采取一系列穩(wěn)控措施，防范大起大落風(fēng)險。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)顯示，自2016年10月以來，南京市發(fā)改委表示，該市房價穩(wěn)控工作實現(xiàn)了調(diào)控目標(biāo)要求。

    在住建部確定的今年重點工作“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）中，穩(wěn)預(yù)期是重要方面。

    上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于“小陽春”等因素，每年年初，房地產(chǎn)市場都會有上行動力，市場情緒也容易出現(xiàn)波動。因此，年初也通常是政策表態(tài)較為頻繁、政策出臺較多的時期。

    他表示，即將召開的全國兩會，將對房地產(chǎn)調(diào)控政策做出表態(tài)，并奠定全年的政策基調(diào)。而在兩會期間及之后，地方版的“一城一策”將會出臺。

    中金公司近期發(fā)布的報告指出，盡管中央層面的政策基調(diào)大概率保持平穩(wěn)，但“因城施策”背景下各地方政府可能將擁有更大的調(diào)控自主權(quán)和寬松空間。預(yù)計3月“兩會”窗口期部分熱點一二線城市將陸續(xù)落地和公示其施策具體方案。