樓市“小陽春”可現(xiàn)？數(shù)據(jù)顯示市場尚未回暖

    2019年一季度的市場熱情有望提升，但房價的上行動力依然不夠強勁。

    多年以后，仍有個別機構(gòu)或開發(fā)商遵循著“每逢節(jié)后必炒作”的營銷思路。在房地產(chǎn)行業(yè)，“小陽春”和“金九銀十”均是開發(fā)商重要的營銷節(jié)點。盡管傳統(tǒng)銷售旺季已經(jīng)多年不旺，但市場炒作依舊存在。

    一個現(xiàn)象是，近來有關(guān)樓市“小陽春”的信息廣泛傳播，甚至有部分機構(gòu)或個別開發(fā)商以傳播房價上漲信息挑撥購房者的情緒。但21世紀經(jīng)濟報道記者多方調(diào)查求證，受傳統(tǒng)季節(jié)性因素影響，樓市確實在筑底后略有回暖，但市場情緒也存在炒作因素被放大的現(xiàn)象。

    二手房更能反映市場的實際冷暖。從安居客線上二手房掛牌價格來看，2018年上海二手房掛牌價格呈現(xiàn)一路下滑態(tài)勢，一直到2019年1月達到了階段性市場底部，2月的二手房價格略有抬頭，因此市場回暖前的筑底已經(jīng)基本達成，2019年一季度的市場熱情有望提升，但房價的上行動力依然不夠強勁，換言之，市場回暖并不足以達到真正的“小陽春”行情。

    熟知房地產(chǎn)行業(yè)潛規(guī)則的中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“最近全國有不少項目宣布漲價，這是人為刺激市場。但從樓市過往歷史來看，房地產(chǎn)行業(yè)每逢春節(jié)后一般都有一波市場炒作。從市場發(fā)展看，隨著金九銀十逐漸褪色。春節(jié)期間市場成交冰封，3月份必然會積蓄大量的購房客戶。這種情況下，炒作更有可能會影響市場。”

    某自媒體大V一則頗為挑動市場情緒的文章近期被廣為流傳。他稱，市場又一波輪回到來。但目前來看，輪回還只是炒作和被挑逗的情緒。

    三種方式求證：存在炒作

    一股熟悉的炒作風正在樓市“小陽春”前四處飄蕩。

    近日，某房企北京某豪宅項目發(fā)布的漲價通知截圖在網(wǎng)上流傳。該截圖稱：新品開盤在即，開盤單價18萬/㎡。為承接C3售價并為新品做價格支撐，自2019年04月01日起，D1、D3號樓剩余房源價格再次上漲15%（包括特價房源），請全體營銷人員周知，并由負責人通知相關(guān)渠道，避免因報價誤差流失客戶。

    一些房產(chǎn)大V也在推動著市場情緒。比如，有大V稱，“北京樓市2019年第6周周報，北京鏈家成交1442套，這個強度已經(jīng)不小，買家蠢蠢欲動，成交猶豫。北京二手房住宅網(wǎng)簽2286次，不算高，網(wǎng)簽和市場慢半拍，網(wǎng)簽上去，買房時機已過。下周成交會激增，成交價再次抬頭。”

    那么，樓市的真實狀況究竟如何？21世紀經(jīng)濟報道記者通過電話采訪、實地調(diào)研以及數(shù)據(jù)求證三種方式來驗證樓市的真實情況。

    位于北京市豐臺南四環(huán)地鐵新宮站南800米的泰禾金府大院，其在鏈家APP上標注開盤時間為2018年11月25日，均價為84000元/平方米。隨即，21世紀經(jīng)濟報道記者以購房者身份通過鏈家平臺聯(lián)系了該樓盤售樓人員。對方回復稱，樓盤的實際成交價格僅為74000元/平方米。且該工作人員對21世紀經(jīng)濟報道記者坦言，他對樓盤未來是否會漲價無法給出準確預測。價格與相關(guān)政策變動密切相關(guān)，如果政策松動，也許有漲價空間，如果政策繼續(xù)收緊，則價格可能持續(xù)低迷。

    并非只是北京。21世紀經(jīng)濟報道記者還調(diào)研了南京、深圳的部分新盤。他們普遍表示，樓盤價格已經(jīng)數(shù)月未變。部分城市二手房價格甚至有下跌情況。對于樓市“小陽春”是否會漲價？他們表示，未收到漲價通知或無法給出準確回復。部分銷售人員認為，房屋價格變化和政府相關(guān)政策、賣房人的實際情況與心態(tài)都有關(guān)系。

    2月27日，為了解市場的真實動態(tài)，21世紀經(jīng)濟報道記者以購房者身份走訪了北京市通州區(qū)部分二手門店以及新盤項目。記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“鏈家”、“我愛我家”等中介門店的生意并不如網(wǎng)上流傳的樓市“小陽春”來臨那般引人注目。門店普遍冷清如常。

    通州“鏈家瀾花語岸店”門店內(nèi)，只有兩位中介人員坐守，店內(nèi)十分安靜。門店經(jīng)理為21世紀經(jīng)濟報道記者詳細地介紹了各式房源。該門店經(jīng)理對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，去年年底至今，通州區(qū)的二手房價格微漲，“漲幅不大，一套小單間總價貴了幾萬左右”。問及樓市小陽春情況時，該銷售經(jīng)理態(tài)度平和，回答也同樣保守，“猛漲的可能性不大”。其他中介門店談及“小陽春”會否有回暖跡象，中介們普遍表示，成交量有所上升，但沒人可以提供具體上升數(shù)據(jù)。

    除了探訪二手房市場，記者還實地走訪了“新潮嘉園二期”新盤項目。目前該樓盤在鏈家平臺上給出的價格是58500元/平方米，有65平方米和85平方米兩種戶型。

    在21世紀經(jīng)濟報道記者與樓盤銷售交流的十五分鐘內(nèi)，一名男性銷售耐心解釋了近期樓盤特價房活動。對方表示，小區(qū)規(guī)模偏小，目前有三十余套待售，價格從年底至今基本沒變。其中十套參與特價房活動，甚至可以以約54000元/平方米的價格貸款買入，若全款購房則可以拿到每平方米52000元左右的價格。據(jù)介紹，該促銷活動本應在去年到期，但開發(fā)商將活動的截止時間延期至今。“可能因為去年做活動的特價房并沒有銷完”，該銷售表示。

    這位銷售人員告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，該樓盤的成交量在年后有所上升，由年前的每周售出一套增加到每周兩三套，購房者都是剛需自住，沒有趁行情見好出手的投資客。對于樓市小陽春，對方的看法是，提價空間不大。“開發(fā)商最多取消促銷活動恢復原價。”

    一名鏈家銷售人員坦言，每年三月樓市都有“小陽春”現(xiàn)象，價格漲幅情況主要還是受政策影響，但實際上，最近的購房電話咨詢量與年前相比無太大變化。

    數(shù)據(jù)：樓市依舊涼涼

    數(shù)據(jù)更真實。

    21世紀經(jīng)濟報道記者還在鏈家平臺上選取了部分樓盤，對其一段期間內(nèi)的成交價格進行比對，以此觀察“小陽春”是否存在出現(xiàn)的可能。

    位于北京市1號線蘋果園站附近的“海特花園小區(qū)”。數(shù)據(jù)顯示，2018年11月至今，該小區(qū)共計成交面積為50-70平方米的同類型（2室1廳）房屋9套。2019年2月12日，該小區(qū)最新成交均價為49756元/平方米，這與2018年年底4套47068-53144元/平方米不等的成交均價相比，價格無太大變化。

    通州新華大街的“北京ONE”小區(qū)數(shù)據(jù)顯示，2018年至2019年，該小區(qū)共計成交面積為90-110平方米的同類型（2室1廳）房屋共計5套。2018年，該小區(qū)成交的4套房子均價39000-41000元/平方米。2019年，該小區(qū)最新的成交日期為1月17日，其均價顯示為38812元/平方米，相比2018年價格甚至有小幅度下降。

    21世紀經(jīng)濟報道記者還檢索“華業(yè)東方玫瑰”小區(qū)，該小區(qū)最新一套房源成交于2019年1月25日，均價為51753元/平方米，相比2018年同期成交均價的47839元/平方米有所上升，但漲幅仍處于平穩(wěn)區(qū)間內(nèi)。

    除了個案，基本面的數(shù)據(jù)尚未看到市場回暖。易居研究院副院長楊紅旭表示，春節(jié)前后一兩個月內(nèi)，少數(shù)城市出現(xiàn)二手房成交率活躍現(xiàn)象，人們對市場的預期有所轉(zhuǎn)暖，但現(xiàn)在大部分地區(qū)的二手房量價都在下行，新房成交也比較清淡，只有少數(shù)個別樓盤受限價因素銷售狀況不錯，其他均在下滑。

    不過，從安居客提供的基本面數(shù)據(jù)來看，樓市購房情緒的確有回暖跡象。

    從安居客線上用戶找房熱度指數(shù)的變化來看，2019年2月環(huán)比1月出現(xiàn)明顯上漲，全國的環(huán)比上漲幅度達到18%，其中三四線城市上升的熱度達22.6%，一二線城市分別上漲14.1%和13.5%。一線城市中上海上漲最高達到19.7%，北京最低達到7.3%。

    市場成交方面，一線城市一二月份的成交量也并未出現(xiàn)明顯下滑。以上海為例，2019年1月份商品房成交量并未受春節(jié)因素影響出現(xiàn)明顯下滑，成交套數(shù)4399套，高于2018年四季度的平均水平，房價受供應結(jié)構(gòu)影響出現(xiàn)一定程度下滑，達到57000元/平方米左右，反映出市場的需求度保持了一定張力，并且隨著節(jié)后置業(yè)需求的回升，市場回暖動力有一定提升。

    楊紅旭認為，部分城市對于限購等政策的松動以及貨幣放松等因素，導致人們對市場預期可能出現(xiàn)變化。另外，每年春節(jié)前后，購房者都認為春季樓市會有一波行情，但這是慣性思維。樓市只是被壓抑太久出現(xiàn)一波反彈而已。目前尚未看到真正的行情出現(xiàn)。

    行業(yè)排名前十的某房企高管表示，目前，樓市還不能稱之為小陽春。從中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來看，已有成交量數(shù)據(jù)的城市104個，總體成交量下降12.5%。

    從房價走勢來看，有房價數(shù)據(jù)的城市95個，其中下降的僅有13個，降幅超過20%的僅有2個，房價上漲雖然較多，但整體房價上漲不多。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，房價同比去年1月，70個大中城市房價漲幅兩位數(shù)的有43個，超過20%的僅有4個，最高23.5%。

    趨勢：或是走穩(wěn)

    58安居客首席分析師張波認為，本輪市場用小陽春了形容并不是恰如其分。首先，2月相比于1月在成交量和用戶找房熱度都有不同程度提升，但是1月作為農(nóng)歷年前的傳統(tǒng)淡季，加之2019年春節(jié)相比2018年提前小半月都會對1月樓市帶來波動性變化。

    其次，由于房企對于2019年市場預期依然持有一定謹慎度，加快開盤節(jié)奏和去化速度在很多項目上體現(xiàn)，這在一定程度上加速了市場節(jié)后的回溫速度，同時部分房企償債壓力之下，積極在預售回款上爭取主動性，也同步拉動了回溫。

    張波認為，本輪樓市的最大趨勢就是全國走穩(wěn)，期待小陽春之后全國普漲并不現(xiàn)實，各城市之間的差異依然存在，一線城市的穩(wěn)定將體現(xiàn)在房價和土地價格兩個層面，但成交量同比2018將近一步減少。二線城市則呈現(xiàn)出地區(qū)性差異，熱點城市降溫還將在上半年持續(xù)，但降溫已趨緩。三四線城市的分化將更為明顯，受“去庫存”接近尾聲，棚改政策調(diào)整影響，部分城市的降溫幅度或更為明顯。

    “樓市已經(jīng)進入橫盤時代，未來將在不穿透上限、不突破下限的區(qū)間內(nèi)小幅波動。從政策角度看，樓市需要穩(wěn)定。在去年市場出現(xiàn)下行趨勢之際，一些城市微調(diào)政策是符合我們的預判的。市場將在政策微調(diào)中逐步回溫，但不是回暖，我們再也回不到過去火熱的盛夏了，我們也不會再看到大力度的樓市強刺激了，透支的市場也需要時間修復?；販貙⒃诮衲甓径然蛉径龋环矫娴靡嬗谡S穩(wěn)樓市的舉措，另一方面受益于房企保業(yè)績的努力。今年的總體成交量會略有下降，但成交額可能不會低于去年。”上述房企高管人士分析。