燕郊香河二手房市場(chǎng)冷清

    中國證券報(bào)記者近日對(duì)燕郊、香河等北三縣樓盤調(diào)研發(fā)現(xiàn)，燕郊、香河部分不限購的商住新樓盤，銷售延續(xù)春節(jié)前夕升溫態(tài)勢(shì)。但相比2017年火爆場(chǎng)面，銷售量仍處于低位。按照此前相關(guān)部門的規(guī)定，兩地商住樓盤的首付比例不能低于50%。但為了促銷，有的樓盤出現(xiàn)首付分期現(xiàn)象，個(gè)別開發(fā)商找自然人幫忙墊資或直接墊資。住宅類二手房市場(chǎng)則不景氣。

    看房者較多

    中國證券報(bào)記者近日對(duì)燕郊樓市進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，從北京乘地鐵再換乘大巴車到達(dá)燕郊鎮(zhèn)用了近兩個(gè)小時(shí)。在燕郊鎮(zhèn)燕靈路口附近的“售樓處一條街”下車，記者就被車站附近拿著宣傳單頁的一位大媽堵住。“來看房子的吧，燕郊、大廠的都有，讓銷售給你好好講講。”

    走訪燕郊幾家中介門店發(fā)現(xiàn)，每家門店擺著的沙盤模型不同，但所售項(xiàng)目大致相同。“沙盤項(xiàng)目早已售罄?？春媚膫€(gè)盤？燕郊目前在售的商住房新樓盤就兩三個(gè)。二手房交易成本太高不劃算，建議買新盤。”中介門店工作人員稱。

    記者發(fā)現(xiàn)，進(jìn)店看商住房的多數(shù)是從北京趕過來的，進(jìn)店前沒想好買一手房還是二手房，不少人被銷售人員引導(dǎo)到了一手房樓盤實(shí)地。全鎮(zhèn)房屋中介上百家，代理的基本都是燕達(dá)、匯福、福成等本地開發(fā)商項(xiàng)目。

    “燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快，二手房待售業(yè)主的情緒不太穩(wěn)定。不少業(yè)主看到近期樓市回暖，就想調(diào)高之前的掛牌價(jià)。春節(jié)過后，有些業(yè)主把掛牌價(jià)調(diào)高了10%。”在燕郊多年從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的老吳對(duì)中國證券報(bào)記者說，“二手房最近看的人多，能否成交還得看具體房源。”

    同為北三縣的香河縣，春節(jié)假期雖已過去，多數(shù)房地產(chǎn)中介門店還處在休假中。“現(xiàn)在香河房地產(chǎn)不好做，外地人限購買不了普通住宅，全縣商住房就兩三個(gè)項(xiàng)目。這兩年生意只能做給本地人，不少銷售人員轉(zhuǎn)行了。現(xiàn)在頂級(jí)住宅項(xiàng)目價(jià)格不超過1.5萬元/平方米，普通商住房1萬元/平方米左右。”香河一中介銷售人員對(duì)中國證券報(bào)記者表示。

    2017年當(dāng)?shù)貥鞘谢鸨瑫r(shí)，房價(jià)一度飆升至2.8萬元/平方米。彼時(shí)，一處樓盤周圍聚集數(shù)十家中介門店。

    出現(xiàn)“墊資”現(xiàn)象

    中國證券報(bào)記者跟隨銷售人員來到一商住樓盤現(xiàn)場(chǎng)。與中介門店人員稀少不同，部分新樓盤樣板間擠滿了人，開發(fā)商銷售、房產(chǎn)中介、看房者擠作一團(tuán)。有的銷售人員拿出手機(jī)拍視頻發(fā)給潛在客戶：“今天又是這么多人，再不來就沒了。”

    為了促銷，上述新樓盤推出了不同程度的優(yōu)惠政策。有的新樓盤首付可以分期，甚至出現(xiàn)開發(fā)商找自然人幫忙墊資或直接墊資的情況。

    以位于燕郊諸葛店附近某新樓盤為例，開發(fā)商推出“首付8萬、分期付款”的活動(dòng)，交完2萬元訂金后，一周以內(nèi)交清8萬元，就可以與開發(fā)商簽訂購房合同，拿到總房款50%的銀行住房貸款。其余款項(xiàng)則由開發(fā)商提供自然人與購房者簽訂無息借款合同。據(jù)銷售人員介紹，提供借款的自然人與開發(fā)商簽訂了協(xié)議，從中可以獲利。

    而記者春節(jié)前夕走訪該樓盤時(shí)，銷售人員彼時(shí)表示：“就要放假了，這個(gè)活動(dòng)到放假就截止。”然而，時(shí)間已經(jīng)過去一個(gè)月，這個(gè)活動(dòng)仍在進(jìn)行。

    香河商住樓盤銷售過程中的墊資問題與燕郊操作環(huán)節(jié)有所不同。該處樓盤開發(fā)商直接參與墊資。“首付只需6萬元。其中，3.5萬元訂金可以抵5萬元用。剩下的首付款和開發(fā)商簽訂借款合同，交房之前還清。”

    諸葛找房首席分析師陳雷對(duì)中國證券報(bào)記者表示，開發(fā)商墊資屬于違規(guī)行為。如果被查處，對(duì)購房者不利。北京市京師律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人王光英律師則表示，如果開發(fā)商不是借款合同主體，只是幫忙介紹借款人，對(duì)開發(fā)商進(jìn)行處罰沒有直接法律依據(jù)。如果確定是開發(fā)商墊資，那肯定是禁止的。屬于變相騙取銀行貸款。本來購房者沒有能力交足首付拿到銀行貸款，開發(fā)商用墊資加大杠桿，致使不具備購買能力的人增加負(fù)債購買商品房埋下了隱患。如果購房者還款出現(xiàn)問題，可能出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。

    香河地區(qū)部分樓盤則宣稱已放開限購。銷售人員對(duì)中國證券報(bào)記者表示，樓盤是開發(fā)商和北京某學(xué)校聯(lián)合做的配套項(xiàng)目，從幼兒園到高中都有，可以拿到正常房本，避開限購。目前該項(xiàng)目銷售單價(jià)在1.2萬元/平方米左右。

    存銷比居高不下

    “在北三縣買房投資的居多。購買用于自住，在北京國貿(mào)工作的上班族比較常見。以后通了地鐵就更方便了。”多位銷售人員對(duì)中國證券報(bào)記者說。

    貝殼研究院RealData數(shù)據(jù)顯示，燕郊二手房市場(chǎng)于2018年三季度觸底，11月市場(chǎng)成交量開始好轉(zhuǎn)，均價(jià)于11月開始回升。2019年1月，燕郊二手房成交量同比增長14.6%，環(huán)比下滑6.8%。1月均價(jià)達(dá)到1.88萬元/平方米，環(huán)比上漲4.9%，同比下跌10.5%。從春節(jié)假期后兩周數(shù)據(jù)看，燕郊二手房成交量出現(xiàn)一定回升。

    但二手房具體的成交套數(shù)，各大機(jī)構(gòu)說法不一。“屬于商業(yè)機(jī)密，不便透露。”銷售人員稱。

    從記者獲取的一手房成交數(shù)據(jù)看，今年1月份燕郊一手房成交一百套左右。業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，二手房成交套數(shù)比一手房要少。一方面，新房交易流程較為簡(jiǎn)單，且購房者多喜歡購買新房。另一方面，二手房房源以普通住宅為主，商住二手房源比例較低，外地人無法購買普通住宅。

    中國百城住宅庫存數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，燕郊庫存量為75萬平方米，同比下降23%；香河為138萬平方米，同比下降15%；大廠為63萬平方米，同比下降7%。按照100平方米/套計(jì)算，目前北三縣庫存量合計(jì)在3萬套左右。

    截至2018年底，燕郊存銷比為23.7個(gè)月，同比下降51%；香河為40.4個(gè)月，同比上升14%；大廠為34.7個(gè)月，同比增長2%。

    陳雷表示，通常存銷比在10個(gè)月左右比較安全，超過10個(gè)月需要一定程度去庫存。

    “畢竟只是個(gè)鎮(zhèn)，驅(qū)車15分鐘就能橫穿整個(gè)燕郊。未來發(fā)展如何要看政策調(diào)控情況。”經(jīng)紀(jì)人老吳對(duì)中國證券報(bào)記者說。陳雷則表示，通州定位北京城市副中心后，很多產(chǎn)業(yè)會(huì)相應(yīng)轉(zhuǎn)移，通州及周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)會(huì)發(fā)展更快。預(yù)計(jì)其整體居住屬性會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。北三縣存銷比高是因?yàn)槟壳笆苷{(diào)控影響。如果放開限購，相關(guān)需求還是存在的。