海南樓市：全域限購10個多月 開發(fā)商虧錢卻仍在堅守

    這是海南實施全域限購后的第一個春節(jié)長假。

    陽光依舊溫暖，氣候依舊宜人，來到這座海島度假的游客依舊絡(luò)繹不絕。但游客的到來并沒有如同以往一樣讓海南的樓市沸騰起來，整個春節(jié)假期，海南很多樓盤的成交情況并沒有明顯回暖。

    在《每日經(jīng)濟新聞》記者實地探訪?？?、三亞以及陵水等市縣的樓盤時，多數(shù)案場均只有少量的幾組到訪客戶。正月初十，在?？谖骱０兑粋€大型樓盤的現(xiàn)場，一名置業(yè)顧問被問及春節(jié)假期的成交情況時指著身后只有零星兩三組客戶的案場表示，“您看這情況就知道了。”

    來自鏈家旅居研究院的數(shù)據(jù)更能說明一切：2019年春節(jié)黃金周，?？跇鞘谐山蛔罡叩氖怯^瀾湖公園壹號，共21套；而2018年春節(jié)黃金周，?？诔山蛔罡叩木G地城達到了71套。

    對此，鏈家旅居研究院評述稱，受整體大環(huán)境影響，2019年春節(jié)黃金周期間，海口在依托剛需客戶購房的情況下，相比2018年成交較為慘淡。

    自2018年4月22日海南宣布全域限購以后，海南的樓市氣溫驟降。過去這十個多月里，海南官方在市場秩序整治和落實房地產(chǎn)市場調(diào)控任務(wù)方面絲毫不放松，限購政策也在不斷加碼與完善的過程中。海南房地產(chǎn)市場全面轉(zhuǎn)向，島外需求被全面抑制，更多的客戶來自剛需群體。

    經(jīng)歷過狂熱、驟冷到平穩(wěn)的海南樓市，正在翻開新的篇章。

    全面封堵違規(guī)銷售行為

    2018年4月，在海南全域限購開啟之后，《每日經(jīng)濟新聞》記者曾第一時間探訪海南樓市。彼時市場溫度驟降，當(dāng)時有部分中介人士“心存僥幸”地表示，現(xiàn)在限購政策剛剛下來肯定很嚴，確實沒有任何漏洞可鉆，幾個月后還是會“睜一只眼閉一只眼”，畢竟市場在這里，不可能“一棍子打死”。

    海南在實行全域限購時所定下的政策是，?？?、三亞、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明；上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

    2019年2月，《每日經(jīng)濟新聞》記者再次來到海南探訪當(dāng)?shù)貥鞘袝r，大規(guī)模“打擦邊球”銷售房源的情況并未出現(xiàn)。一名海南當(dāng)?shù)氐馁Y深市場人士告訴記者，的確有一些先簽約繳納全款等社保符合資格后再網(wǎng)簽的操作方式，但“只有極少數(shù)銷售情況不太理想的樓盤”會采取這種方式。

    記者以購房者身份聯(lián)系了一名?？诘谌街薪槿耸浚湎蛴浾弑硎?，（部分樓盤）可以先通過全款買房的方式，再繳納個稅或者社保，等社保符合要求之后再網(wǎng)簽。但該人士在隨后進一步向各個樓盤了解的過程中，多數(shù)樓盤都表示不能通過這種操作方式購房。

    “我們現(xiàn)在沒有這種操作方式。沒有戶口、沒有社保，肯定是不能買的，你可以通過人才引進的方式獲得購房資格。”?？谀虾Ｐ腋R的銷售人員表示。而在三亞的一個由碧桂園（8.35+0.00%）開發(fā)的樓盤現(xiàn)場，銷售人員則表示，目前只有人才引進、符合條件的客戶才能夠購買住房，“沒有其他操作辦法。”

    事實上，海南官方對于違規(guī)銷售的行為一直采取嚴厲處罰的態(tài)度。2018年12月，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于進一步加大對違法違規(guī)銷售和虛假宣傳等行為查處力度的通知》指出，“近期，我省部分房地產(chǎn)項目銷售現(xiàn)場公開聲稱并實施：島外居民可以先登記買房，繳交部分或全部房款，再補繳兩年或五年社?；騻€稅后辦理相關(guān)購房手續(xù)。”

    《通知》強調(diào)要深入開展房地產(chǎn)市場專項整治。各市縣房地產(chǎn)主管部門要督促所有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)在銷售現(xiàn)場或辦公場所張貼公告，嚴禁島外居民通過補繳社?；騻€稅騙購住房，違反規(guī)定的將進行嚴厲處罰。

    一名接近海南省住建廳的人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，海南官方對中介的違規(guī)行為的處罰一直在進行中，后續(xù)陸續(xù)還會有。上述市場人士也指出，“海南要作出表率，違規(guī)行為是被嚴控的。”

    剛需撐場和價格紅線

    在海南全域限購之前，海南全島外地的購房客戶占比一直處于高位。鏈家旅居的數(shù)據(jù)顯示，2017年海南島外客戶購房占比高達88%。這部分人群多數(shù)是“候鳥族”，隨著海南開啟全域限購后，這部分需求全面被抑制，加之海南官方對于違規(guī)銷售行為的嚴厲禁止，海南市場一夜之間進入“冰凍”模式。

    “限購之后，市場涼涼。島外群體占比達到海南住宅市場的八成，這樣龐大的一個市場被限購，給房地產(chǎn)行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)都帶來了重創(chuàng)。”海南錦誠董事長王路指出。

    多名房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，海南的購房人群由此出現(xiàn)了顯著變化，更多的購房需求來自剛需客戶。“現(xiàn)在還能夠買房的都是‘新海南人’，剛需居多。”一名房地產(chǎn)策劃人士指出。

    他口中的新海南人所指的是通過人才引進落戶海南的島外人士，在海南購房的理由也不再是旅游、度假，而是由工作就業(yè)帶來的居住需求。

    海南錦誠在一份研究報告中也指出，“島外客戶是去購房資格，主力客群從旅居客戶轉(zhuǎn)向島內(nèi)剛改，而本地剛性客戶前期已經(jīng)消化大半，購買力不足。”

    據(jù)海南錦誠統(tǒng)計，春節(jié)期間?？趧傂枧c度假等大部分項目成交在5套以內(nèi)；三亞大部分項目成交表現(xiàn)慘淡，其中成交套數(shù)最高的保利崖州灣僅成交26套，而2017年、2018年同期的數(shù)據(jù)分別是113套和78套。

    海南官方對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控顯示出了“壯士斷腕”的決心。不僅祭出了嚴厲的調(diào)控政策，一些熱點城市官方還為之定下了一條價格紅線，一些樓盤價格新一期備案的價格均有明顯下滑。以?？跒槔?，2018年8月，?？谑凶〗ň?、物價局在約談多家開發(fā)商后，?？谏唐贩總浒竷r控制在17300元/平方米以內(nèi)。

    隨后多個樓盤的備案價均出現(xiàn)了下調(diào)。例如，觀瀾湖公園壹號目前在售項目的均價就不超過17300元/平方米，而在2018年4月記者走訪這一樓盤時，其銷售均價超過2萬元/平方米。

    全市一盤棋對于開發(fā)商而言是進退兩難的境地。如果不按照這一指導(dǎo)價賣，則存在無法網(wǎng)簽的可能，但如果按照指導(dǎo)價賣，則很難平衡利潤與收益。“按照這個價格賣，其實是虧錢的。”一名樓盤策劃告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

    這一價格紅線目前也沒有松動的可能。據(jù)“海口發(fā)布”2月15日發(fā)布的消息，近期微信朋友圈出現(xiàn)了“海口限價由17300元調(diào)整到24000元”等消息，?？谑形飪r局、市住建局鄭重聲明：

    ?？谑袌詻Q貫徹落實黨中央國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控決策部署，堅決遏制房價上漲，此消息純屬謠言，嚴重擾亂了正常市場秩序，相關(guān)主管部門將嚴肅追究散布謠言者的法律責(zé)任。

    海南樓市走向何方

    全域限購限貸、熱點城市限價對市場帶來的沖擊顯而易見。根據(jù)海南省統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資下降16.5%，非房地產(chǎn)開發(fā)投資下降8.4%；此外，去年全省房屋銷售面積1432.25萬平方米，比上年下降37.5%；房屋銷售額2083.29億元，下降23.2%。

    大型開發(fā)商的業(yè)績表現(xiàn)也大不如前。據(jù)鏈家旅居統(tǒng)計，2018年房企成交排行榜中，碧桂園以160億元問鼎冠軍，雅居樂129億元位居其后。但受“4·22”限購政策影響，全省TOP10房企成交金額總和同比2017年減少了40.46%，業(yè)績大幅縮水。

    一線的從業(yè)人士和機構(gòu)對市場冷暖有更為明顯的感知。一家海口市中心的中介門店相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，2017年他們門店成交了超過200單，但2018年全年這一數(shù)據(jù)回落到了160單左右。“市場是冷下來了，我們承認。”

    短期來看，海南樓市能夠回暖的可能性極小。

    2019年1月9日，?？谑腥嗣裾l(fā)布了文件《關(guān)于嚴格落實瓊辦[2018]29號文件精神進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》宣布加碼限購，暫停向企事業(yè)單位、社會組織及個體工商戶出售商品住宅（經(jīng)批準的企業(yè)人才周轉(zhuǎn)房除外）。這意味著，又一個繞道限購的可能渠道被堵上。

    更深層次的原因在于，海南的住宅土地供應(yīng)已經(jīng)大幅銳減，存量的住宅土地大部分也將轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)開發(fā)為主。

    1月28日，海南省六屆人大二次會議記者會上，省自然資源和規(guī)劃廳廳長丁式江介紹，2018年海南省供應(yīng)住宅用地88公頃，比2015年的住宅用地面積下降了88%。

    丁式江還表示，受規(guī)劃調(diào)整、生態(tài)保護要求和房地產(chǎn)調(diào)控政策等影響，海南省存在一定數(shù)量存量商品住宅用地不能繼續(xù)用于住宅開發(fā)，這部分存量土地的數(shù)量大約3.1萬畝，海南省將研究政策，鼓勵和引導(dǎo)存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型用于以旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，符合自貿(mào)區(qū)（港）發(fā)展定位的產(chǎn)業(yè)項目。

    “對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，政策的力度與范圍使得他們可為的空間非常小，發(fā)展壓力也非常大。”王路指出。

    更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇轉(zhuǎn)型。例如深耕陵水清水灣的雅居樂，將更多的資源投入到了其他多元化領(lǐng)域，例如旅游、文創(chuàng)和教育等。

    一些房地產(chǎn)從業(yè)人士則認為，短期雖然會很艱難，但長期隨著海南產(chǎn)業(yè)的完善、人才的流入，前景是可期的。去年4月，海南省制定了人才引進計劃。海南省副省長沈丹陽此前曾指出，2018年5月至2018年11月，海南省已經(jīng)有7萬海內(nèi)外人才落戶。沈丹陽還表示：“百萬人才進海南，希望在2025年實現(xiàn)。百萬是個大概數(shù)字，也可能會更多。”

    一名即將落戶海南的河南籍碩士畢業(yè)生告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他選擇在海南工作看中的是“自貿(mào)島”的機遇，能夠參與到這場“盛會”。他也表示，未來等工作穩(wěn)定下來，會考慮在?？谫徺I住房。

    “這部分人群，未來就是潛在的購買力。”一名房地產(chǎn)策劃機構(gòu)的高管指出。

    如今，在海南這座擁有政策利好的海島上，一些地產(chǎn)人離開了，更多的地產(chǎn)人仍在堅守。