存量房貸利率下調(diào)勢在必行，有大行已制定調(diào)整預(yù)案，專家建議：可階段性普降20個基點

    7月中旬以來，監(jiān)管層數(shù)次就存量房貸利率調(diào)整作出指示，多個城市相繼跟進(jìn)釋放積極信號。近日，招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、平安銀行、華夏銀行、中信銀行等多家銀行就存量房貸利率調(diào)整一事作出回應(yīng)。據(jù)了解，目前，監(jiān)管部門具體的指導(dǎo)方案還未出臺，多數(shù)銀行表態(tài)正在研究，準(zhǔn)備預(yù)案，并積極與監(jiān)管溝通。

    業(yè)內(nèi)人士分析指出，存量房貸利率的調(diào)整不會出現(xiàn)“一刀切”的情況，大概率會根據(jù)城市級別不同、房貸金額等因素進(jìn)行“一城一策”。

    例如，中信銀行副行長謝志斌表示，從客戶角度看，各銀行按照相當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情。但是從區(qū)域情況看，歷史上房地產(chǎn)政策是“因城施策”的，各地區(qū)房貸利率差異較大，存量房貸利率調(diào)整確實比較難實行“一刀切”的管理政策。

    多家銀行表態(tài)

    8月29日，一張《關(guān)于召開個人住房貸款存量利率調(diào)整項目啟動會議的通知》的截圖在網(wǎng)上傳播，圖中顯示交通銀行擬于8月30日召開個人住房貸款存量利率調(diào)整項目啟動會議。有媒體報道稱，該截圖信息為真。

    事實上，在近期舉辦的中期業(yè)績報告會上，多家商業(yè)銀行管理層已就存量房貸調(diào)整事宜進(jìn)行表態(tài)，意指存量房貸利率調(diào)整箭在弦上。

    例如，8月29日，在農(nóng)業(yè)銀行中期業(yè)績發(fā)布會上，該行副行長林立透露，近期央行明確指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個人住房貸款利率：“在有關(guān)政策方案明確之后，我們將抓緊制定具體的操作細(xì)則，盡快完成合同文本的準(zhǔn)備，加緊系統(tǒng)改造調(diào)整等方面的工作，積極做好組織實施。”

    此前一日，招商銀行召開2023年中期業(yè)績交流會，針對息差收窄、存款房貸利率調(diào)整、零售業(yè)務(wù)發(fā)力點等熱點話題作出回應(yīng)。會上，招商銀行行長助理彭家文表示，“我認(rèn)為接下來凈息差管控壓力還是很大”。其指出，LPR貸款利率下調(diào)的空間還是存在的，存量房貸利率的調(diào)整大概率要實施，這些因素可能都會對凈息差帶來比較大的壓力。

    彭家文介紹說，目前招商銀行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案，但還沒有最終的方案。從內(nèi)部測算的結(jié)果來看，存量房貸利率下調(diào)總體可控，后續(xù)招商銀行會做好資產(chǎn)負(fù)債配置和結(jié)構(gòu)安排，平衡好風(fēng)險和量的增長關(guān)系。

    8月28日，華夏銀行行長關(guān)文杰在中期業(yè)績發(fā)布會上指出，存量房貸利率調(diào)整確實會對各家銀行產(chǎn)生一定的影響，該行也將在監(jiān)管部門的指導(dǎo)下，密切關(guān)注市場動向，有序推進(jìn)后續(xù)相關(guān)工作的開展，履行好社會責(zé)任。

    在8月25日舉行的2023年半年度業(yè)績發(fā)布會上，中信銀行副行長謝志斌表示，該行密切關(guān)注監(jiān)管導(dǎo)向和市場的動向，對行內(nèi)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行及時梳理和分析，對可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整，已做好了預(yù)案。后續(xù)該行將結(jié)合同業(yè)執(zhí)行尺度以及市場變化情況，積極落實監(jiān)管要求。

    此外，建行首席財務(wù)官生柳榮在該行中期業(yè)績發(fā)布會上表示，存量房貸利率下調(diào)確實將對銀行后續(xù)的凈息差水平產(chǎn)生一定影響。由于監(jiān)管部門具體的指導(dǎo)方案還沒有出臺，各家銀行還在保持積極溝通，現(xiàn)在測算有一定難度，但總體上會對銀行的凈息差帶來一定下行壓力。

    存量房貸利率調(diào)整難“一刀切”

    業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，調(diào)整存量房貸利率利好頗多。例如，林立認(rèn)為，存量房貸利率調(diào)整有利于減輕部分存量貸款客戶的財務(wù)負(fù)擔(dān)，也有利于商業(yè)銀行平滑提前還貸壓力，有利于平穩(wěn)經(jīng)營。

    “降低存量房貸利率短期內(nèi)對銀行有損失，但中長期看增加了信貸的穩(wěn)定性。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者指出，類似政策下，提前還房貸的操作減少了，也客觀上對各個購房者的月供產(chǎn)生了減負(fù)的壓力。所以從這個角度看，其也是有助于防范化解金融風(fēng)險問題的。各地要積極落實相關(guān)政策，盡早出臺，減少購房者或月供家庭的焦慮和負(fù)擔(dān)。

    《》記者注意到，早在今年7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾就在發(fā)布會上表示：“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”而自監(jiān)管層釋放存量房貸利率調(diào)整的信號以來，一個半月內(nèi)，包括鄭州、江蘇、嘉興等地積極響應(yīng)，并提出相關(guān)建議。為何時至今日，降低個人存量住房貸款利率為何遲遲未能進(jìn)入實操狀態(tài)？

    對此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師向《》記者分析說，任何一個政策的實施都不是獨立的，需要充分考慮該政策實施后可能會引起一系列的連鎖反應(yīng)，因此，在正式實施某項政策之前，需要充分考量整體情況。申萬宏源亦在研報中表示，居民存量房貸利率下調(diào)將開始啟動，而考慮銀行和居民之間的博弈，調(diào)整的時間會拉長，而非“一蹴而就”。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，存量房貸利率的調(diào)整不會出現(xiàn)“一刀切”的情況，大概率會根據(jù)城市級別不同、房貸金額等因素進(jìn)行“一城一策”。

    例如，中信銀行副行長謝志斌表示，從客戶角度看，各銀行按照相當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情。但是從區(qū)域情況看，歷史上房地產(chǎn)政策是“因城施策”的，各地區(qū)房貸利率差異較大，存量房貸利率調(diào)整確實比較難實行“一刀切”的管理政策。

    中泰證券（600918）在研報中指出，復(fù)盤2008—2009年的存量利率調(diào)整情況發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)個人住房貸款余額由2008年末的3萬億元上漲至2023年3月末的38.9萬億元，存量規(guī)模是當(dāng)年的13倍。“預(yù)計存量房貸利率下調(diào)比例不會很大。鑒于目前的按揭貸款體量和規(guī)則與2008年有較大差異，預(yù)計針對不同地區(qū)、不同信用主體的政策也將不同，相較當(dāng)年要更加復(fù)雜和個性化。”中泰證券認(rèn)為。

    嚴(yán)躍進(jìn)建議，在今年和明年各個銀行可以針對存量房貸利率客戶進(jìn)行普遍下調(diào)20個基點。“這樣做的好處是，很多地方增量房貸利率都下調(diào)了至少20個基點，所以存量房貸跟著這個節(jié)奏，本身也有一定的合理性。同時也不會對銀行的利差等產(chǎn)生過大的影響。且可以規(guī)定此類政策是階段性的，主要在2024年12月份前有效。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。