上半年土地市場冰火同現(xiàn)分化加劇 去化率成房企投資“指揮棒”

    本報記者 王麗新

    趕在上半年最后一天，北京、杭州、廈門、深圳、武漢等多地上演了土拍年中收官大戰(zhàn)。一方面，一塊地競價百輪、搖號溢價的情況再現(xiàn)；另一方面，亦有地塊鮮有問津。冷熱不均、分化加劇是上半年土拍市場的主要趨勢。

    據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，全國300城住宅用地供求規(guī)模均降至近十年以來同期最低位，但核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊推出力度不斷加大，帶動住宅用地成交樓面價延續(xù)上漲態(tài)勢，上半年同比上漲16.4%。同期，百強房企拿地總額5920億元，同比下降10.2%，其中優(yōu)質(zhì)房企拿地較為積極。

    整體而言，全國住宅用地流拍、撤牌數(shù)量均下降明顯，房企投資多青睞熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊，帶動熱點城市土拍升溫，整體溢價率有所改善，不過，多數(shù)城市土拍仍未全面轉(zhuǎn)暖。

    “當(dāng)前土拍市場正進入發(fā)展新階段，規(guī)則和標(biāo)準日益透明化，成交價整體平穩(wěn)，局部市場活躍是主流。這期間，企業(yè)競拍門檻降低，核心城市土拍競爭加劇，新面孔拿地頻現(xiàn)。”北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超向記者表示，在大浪淘沙后，房企對于片區(qū)和地塊的研判已無限趨于一致，核心“指揮棒”是把控風(fēng)險以及保證去化率，核心城市核心地塊是首選，有利潤空間就會積極參與。反之，地理位置不佳、銷售不明確的地塊，往往難以吸引開發(fā)商。

    分化進一步加劇

    土地拍賣市場素來是房地產(chǎn)市場的晴雨表，也是投資風(fēng)向標(biāo)。

    今年以來，局部土拍市場高光頻現(xiàn)。在北京，“觸頂+溢價”成交是主旋律；在廈門，144家房企競拍3宗地塊，其中88家房企搶一宗地，創(chuàng)下參拍企業(yè)數(shù)量新高；在杭州，地塊觸頂成交比率一度高達80%，民企拿地金額占比超六成。與之形成鮮明對比的是，武漢、重慶、天津等地土拍市場持續(xù)低迷，高溢價成交地塊屈指可數(shù)，底價成交是主流，甚至出現(xiàn)個別地塊流拍現(xiàn)象。

    整體而言，城市分化及區(qū)域分化進一步加劇。在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪看來，需求穩(wěn)健、去化良好的城市，土拍表現(xiàn)相對火熱；相反，去化壓力較大的城市，土拍往往表現(xiàn)平平。區(qū)域分化則體現(xiàn)在地塊的受關(guān)注度上。位置優(yōu)越、利潤空間較大、可操作性強的地塊，備受房企青睞；而開發(fā)難度較大、成本消耗較大的地塊，房企主要以觀望為主。

    中指研究院表示，各地土拍情緒的變化依賴于新房市場能否持續(xù)修復(fù)。預(yù)計房企在核心城市補貨意愿繼續(xù)保持較高水平，而銷售市場調(diào)整壓力較大的城市土地市場表現(xiàn)或仍低迷。

    “今年土地供應(yīng)端的一個重要變化是‘提質(zhì)縮量’，即增加供應(yīng)城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，使得局部市場熱度提升，表現(xiàn)為‘多輪競拍、觸頂搖號’、溢價率上升、流拍率降低等。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉向記者表示，這樣的分化體現(xiàn)在企業(yè)端就是投資策略進一步聚焦“以銷定產(chǎn)”，樓市銷售向好的城市、區(qū)域、項目，開發(fā)商才會更有動力拿地。

    下半年土地市場將會如何走？在黎乃超看來，首先，核心城市核心地塊競爭將更加激烈，觸頂成交地塊會繼續(xù)增加；其次，優(yōu)質(zhì)住宅地塊溢價表現(xiàn)較高，但商業(yè)辦公、工業(yè)類用途土地，鑒于資金沉淀較大，底價或流拍現(xiàn)象或會出現(xiàn)。另外，即便是熱點城市樓市，也存在不確定性和波動性，房企拿地仍需避免盲目跟風(fēng)和過度投資。

    某房企人士直言，如果核心城市土地拍賣市場競爭持續(xù)加劇，不排除部分房企將投資戰(zhàn)線下沉，屆時部分三四線城市土拍或許會迎來活躍期。

    “短期來看，全國土地供求縮量趨勢或會延續(xù)，但土拍分化態(tài)勢將更加明顯，預(yù)計房企在核心城市補貨意愿提升，這些城市在供應(yīng)端改善下，樓市成交有望企穩(wěn)，而在銷售市場調(diào)整壓力加大的城市，土地拍賣市場或仍表現(xiàn)低迷。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，隨著越來越多的企業(yè)聚焦在核心城市拿地，這些城市的土拍競爭也將日益激烈，部分企業(yè)拿地或向核心城市近郊及優(yōu)勢三線城市適度下沉。

    保證去化率是關(guān)鍵

    土拍市場持續(xù)分化，銷售市場分化加劇是主因。

    “受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，拿地容錯率明顯下降，房企普遍采取‘以銷定投’、‘聚焦核心城市及區(qū)域’的策略。”陳文靜向記者表示，確定性的銷售去化率成為房企拿地的首要標(biāo)準之一。

    “在市場調(diào)整期，一線及強二線城市的投資項目具有更強的安全性和流動性，收益率也出現(xiàn)明顯回升。”5月上旬，金地集團董事兼總裁黃俊燦在答投資者問時這樣表示。金地集團董事長凌克補充說，2023年以來，金地集團已在上海、杭州、西安、東莞等一、二線城市核心位置落地投資項目，未來將繼續(xù)依據(jù)市場形勢的發(fā)展保持合理的投資力度，主要聚焦于一線和較高能級的二線城市主流地段、主流客戶、主流產(chǎn)品的高流動性項目。

    在今年3月份的年報業(yè)績會上，萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海曾提到，過去投資研究關(guān)注城市的宏觀指標(biāo)，現(xiàn)在更關(guān)注市場板塊的典型特征，以提升投資的精準度。龍湖集團執(zhí)行董事、高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠則提到，公司會嚴守投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)。今年投資會堅持按照“20個主力城市+14個機會城市”來布局，并將投資聚焦在這些城市的核心區(qū)域。

    “高品質(zhì)、高性價比土地被爭搶背后，是這些地塊通常位于城市核心區(qū)域或未來發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域，具有較高的投資價值和升值空間，有著較為明朗的去化率保證。”黎乃超表示，對房企來說，風(fēng)險小、資金使用率高、回款快是第一要務(wù)。

    綠城中國董事會主席張亞東近日表示：“今年我們堅持‘投一成一’，堅定地收斂聚焦，讓投資更加穩(wěn)健。今年以來，我們拿了560多億元的貨，目前有三個項目已經(jīng)實現(xiàn)首開，去化率是100%，今年所拿地塊整體已有超過10%轉(zhuǎn)化為銷售，回款非常不錯，是叫好又叫座的呈現(xiàn)。”

    不難看出，在當(dāng)前市場環(huán)境下，保證去化率，讓有效回款盡快充盈現(xiàn)金流量表，已成為房企投資拿地的新規(guī)律，亦是“新面孔”企業(yè)進入土地市場首選核心城市的內(nèi)在邏輯。

    進軍北京土拍市場的某“黑馬”企業(yè)投拓條線人士向記者透露，競拍觸頂搖號的出讓方式讓“新面孔”企業(yè)與規(guī)模房企、頭部房企擁有同樣概率獲得優(yōu)質(zhì)地塊。鑒于此，在去化率相對更高的市場中，“新面孔”企業(yè)正不斷涌入，其更為謹慎，不會一頭扎進樓市庫存持續(xù)處在高位的城市。