新增需求不足 北京辦公樓市場表現(xiàn)不振

    本報記者 王麗新

    2023年上半年，北京辦公樓市場表現(xiàn)不振，新增需求不足仍是核心問題。

    高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明表示，從二季度的北京甲級寫字樓市場數(shù)據(jù)來看，凈吸納量延續(xù)一季度的疲軟走勢，二季度凈吸納量再度為負(fù)，達到-5.3萬平方米。存量樓宇空出更多的辦公面積，加上一個8萬平方米左右的新項目入市，導(dǎo)致辦公樓空置率上升至17.7%。

    隨著年初對辦公樓市場樂觀預(yù)期的落空，二季度更多樓宇業(yè)主開始對租金進行策略性調(diào)整，整體市場凈有效租金較一季度下降3.5%，至317元每月每平方米。除麗澤市場租金保持穩(wěn)定以外，其他所有子市場的租金均呈現(xiàn)不同程度的下降，其中降幅最大的是中關(guān)村市場，降幅達7.6%。在高力國際監(jiān)控的CBD市場40棟甲級樓宇中，二季度有22棟樓宇的凈有效租金呈現(xiàn)不同程度的下降，平均降幅達5.5%，降幅最大的達15%。

    乙級和產(chǎn)業(yè)園市場并未出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇態(tài)勢。二季度，乙級市場凈吸納量為-3.6萬平方米，已經(jīng)連續(xù)5個季度凈吸納量為負(fù)。北京辦公樓市場整體下行，主要是受中關(guān)村市場的拖累。中關(guān)村市場二季度凈吸納量為-4.9萬平方米，今年前兩個季度合計凈吸納量為-9.4萬平方米；整體市場空置率上升至18.1%，租金下降2.8%，至212元每月每平方米。產(chǎn)業(yè)園市場凈吸納量二季度由正轉(zhuǎn)負(fù)，為-3.7萬平方米，其中，上地子市場凈吸納量為-1.3萬平方米；產(chǎn)業(yè)園市場空置率上升到17.9%，租金為122元每月每平方米。

    陸明介紹，綜合甲乙級寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的市場表現(xiàn)來看，辦公樓市場上半年的表現(xiàn)基本符合目前宏觀經(jīng)濟整體形勢即需求不足的現(xiàn)狀，全市場上半年合計凈吸納量為-25萬平方米，其中，中關(guān)村市場就達到-14.2萬平方米。

    展望下半年辦公樓市場走勢，市場的核心關(guān)注點仍然是需求側(cè)的表現(xiàn)。高力國際北京分公司董事總經(jīng)理李娟說，就甲級市場而言，由于下半年有一些預(yù)租較好的新項目入市，進而會拉動季度凈吸納量回升甚至轉(zhuǎn)正，但無法扭轉(zhuǎn)空置率上漲的趨勢。除了受新增供應(yīng)項目的影響外，北部市場的存量項目依然會受到互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)持續(xù)進行辦公空間整合的影響，如果存量項目無法快速填補空置面積，年末甲級市場的空置率有很大概率會突破20%。受北部市場高空置率的拖累，預(yù)計全市場凈有效租金仍將處于下降通道。

（編輯 汪世軍）