王勇：將“房住不炒”與防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有機(jī)統(tǒng)一

    近日，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳發(fā)布《中國銀保監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》。筆者認(rèn)為，這是管理層積極貫徹落實(shí)中共中央政治局會(huì)議精神，將“房住不炒”落到實(shí)處，切實(shí)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的具體體現(xiàn)。

    信貸資金過度集中于房地產(chǎn)業(yè)，其金融風(fēng)險(xiǎn)是非常大的：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈面臨挑戰(zhàn)。2015年底至2018年底是房地產(chǎn)市場高速擴(kuò)張的時(shí)間區(qū)間，在此輪房地產(chǎn)擴(kuò)張過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)擴(kuò)張始于2016年，大多數(shù)中長期債務(wù)的時(shí)間都在3年左右，據(jù)此推測，房地產(chǎn)企業(yè)的有息債務(wù)將于2019~2020年進(jìn)入集中兌付期。根據(jù)權(quán)威專家的計(jì)算，今年是還債高峰，有息債務(wù)總償還額高達(dá)8.9萬億元，如果再加上各項(xiàng)應(yīng)付款，債務(wù)總額高達(dá)12.6萬億元。

    二是按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)將上升。2015年以來，通過按揭貸款購買住房的比例大幅度增加。從全國總體數(shù)據(jù)看，2015年之前，每年新增加的按揭貸款（包括商業(yè)銀行的按揭貸款和公積金貸款）占新房銷售額的比例大約在40%左右，2016年和2017年這個(gè)比例增加到70%左右，這表明，居民買房的資金杠桿比例大幅度上升。在三四線城市購買住房的群體中，有相當(dāng)比例是農(nóng)民工，他們的工作不穩(wěn)定，收入受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響較大，在經(jīng)濟(jì)下行的情況下，這些按揭貸款斷供的風(fēng)險(xiǎn)將上升。

    三是信貸資金過度集中于房地產(chǎn)業(yè)，一旦房價(jià)大幅下降，將嚴(yán)重影響銀行穩(wěn)健經(jīng)營，并有可能給社會(huì)穩(wěn)定帶來隱患。況且，在信貸資源有限的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的“虹吸效應(yīng)”會(huì)對(duì)小微企業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、科創(chuàng)企業(yè)等造成擠出效應(yīng)。而且，在房價(jià)“只漲不跌”的預(yù)期下，更易滋生投機(jī)行為，使資金繼續(xù)“脫實(shí)向虛”，流向房地產(chǎn)市場，這無疑不利于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。正如《中國金融穩(wěn)定報(bào)告（2018）》提出的那樣，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)通過多種方式影響金融體系。尤其房地產(chǎn)涉及眾多上下游行業(yè)，其發(fā)展?fàn)顩r會(huì)對(duì)這些行業(yè)的經(jīng)營效益和企業(yè)償債能力產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響金融體系風(fēng)險(xiǎn)狀況和經(jīng)濟(jì)增長形勢。展望2019年，一些“灰犀牛”性質(zhì)的金融風(fēng)險(xiǎn)可能仍將會(huì)在房地產(chǎn)等領(lǐng)域釋放，而能否控制住房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是我國防控系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。

    中共中央政治局7月30日召開會(huì)議，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。隨后，8月2日，央行召開2019年下半年工作電視會(huì)議，重申該定位。這也就決定了未來的房地產(chǎn)市場以穩(wěn)為主，房價(jià)不能大起大落。而且，我們需要房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)也面臨著升級(jí)更新，“房住不炒”就是升級(jí)更新的取向，更不能再走倚重房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的老路，這是將“房住不炒”與防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有機(jī)統(tǒng)一所必須堅(jiān)持的理念。同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳發(fā)布《通知》，決定在32個(gè)城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作，也是在認(rèn)真貫徹上述理念。

    銀保監(jiān)會(huì)對(duì)包括北京、天津、石家莊等32個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展專項(xiàng)檢查。在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理情況方面，檢查要點(diǎn)包括，一是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信政策和內(nèi)控制度執(zhí)行情況。二是房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款管理情況，包括集中度管理、資本金來源真實(shí)性審查、落實(shí)最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等，以及違規(guī)向“四證”不全項(xiàng)目提供融資。三是個(gè)人住房貸款管理情況。四是住房租賃貸款方面。通過開展專項(xiàng)檢查，進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，為下半年“房住不炒”落到實(shí)處和切實(shí)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)奠定良好的合規(guī)基礎(chǔ)。另外，這里，對(duì)于那些仍想做房地產(chǎn)投資甚至是投機(jī)和炒賣的房地產(chǎn)商，還是要繼續(xù)實(shí)行更嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)，提高首付比例或調(diào)整利率的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，甚至不能給予貸款支持。實(shí)際上，近期，南京、蘇州、青島等多地的房貸利率均有所上浮。當(dāng)然，在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下，住房信貸政策既要有助于防范風(fēng)險(xiǎn)、抑制泡沫，也要滿足居民合理購房需求。換言之，貸款收緊誠然對(duì)二線城市房價(jià)有短期影響，但如果使其回歸正常狀態(tài)，關(guān)鍵在于增加住房市場供給，滿足更多新市民的居住需求。供給增加不只是包括新房市場，也包括二手房，同時(shí)活躍包括公租房、市場租賃住房在內(nèi)的租房市場。