取消限價(jià)后首場土拍！濟(jì)南市部分地塊溢價(jià)率超50%

    本報(bào)記者 王麗新 見習(xí)記者 陳瀟

    10月30日，山東省濟(jì)南市迎來取消土拍最高限價(jià)后的首次土拍。據(jù)了解，除去終止出讓的兩宗地塊，當(dāng)天共有10宗土地迎來成交，其中4宗溢價(jià)成交，6宗底價(jià)成交，攬金41.5億元。部分地塊溢價(jià)率超過50%，相比于此前的15%左右最高溢價(jià)有明顯上升。

    今年10月份，包括合肥、成都、濟(jì)南、廈門等多個(gè)城市官宣取消土拍限價(jià)，而濟(jì)南此次土拍作為取消限價(jià)后的首場亦因此備受關(guān)注。

    部分地塊溢價(jià)率超50%

    “底價(jià)成交的地塊大多是郊區(qū)或遠(yuǎn)郊地塊，關(guān)注度不是非常高。而核心地區(qū)地塊溢價(jià)率提升也和起拍價(jià)格降低有一定關(guān)系。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日報(bào)》記者表示，從溢價(jià)率來看，市場有一定的回升態(tài)勢。

    具體來看，本次土拍競爭最為激烈的當(dāng)屬濟(jì)南鳳凰北路以西、商貿(mào)城路以南組團(tuán)地塊。據(jù)中指研究院山東地產(chǎn)總經(jīng)理袁彬彬介紹，該組團(tuán)地塊吸引中海、華潤、保利置業(yè)等8家企業(yè)報(bào)名，最終經(jīng)過241輪競拍，被中電建以總價(jià)6.95億收入囊中，溢價(jià)率53.1%；此外，保盛拿下的彩石地塊亦經(jīng)過236輪競拍，最終溢價(jià)率50.17%，總價(jià)為7.06億元。

    “此次起拍價(jià)除了有調(diào)低的趨勢外，加價(jià)的幅度也減小到100萬，較之前千萬加價(jià)幅度明顯下降，增加了房企出價(jià)次數(shù)；此外，由于取消了限價(jià)，地塊分化加劇，核心地塊被眾多房企激烈角逐，樓板價(jià)創(chuàng)新高。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報(bào)》記者表示。

    “濟(jì)南作為省會城市，雖然有一定的去庫存壓力，但供需關(guān)系相對其他城市來說較好，只要選對地塊，理論上來說不會有太大去庫存壓力，因此也受到頭部房企青睞。”張宏偉如是稱。

    “競爭激烈的熱門地塊最典型的特征就是屬于高端改善項(xiàng)目，這也迎合濟(jì)南住房需求已經(jīng)步入到改善群體主導(dǎo)階段的發(fā)展特征，尤其是低密、核心區(qū)域的產(chǎn)品，稀缺性較大，備受歡迎。低價(jià)成交的基本屬于外圍剛需項(xiàng)目，稀缺性不強(qiáng)。”宋紅衛(wèi)表示。

    或加快房企競爭

    “自2017年8月以來，濟(jì)南最高限價(jià)政策施行6年，期間共有29次住宅用地“熔斷”。隨著近來市場下行趨勢的延續(xù)，本次政府最新公告已取消限價(jià)政策，在供給端進(jìn)一步放寬。”袁彬彬表示，取消限價(jià)后房企可恢復(fù)土拍自由競價(jià)，短期內(nèi)熱點(diǎn)地塊熱度繼續(xù)升高，其它區(qū)域地塊或有帶動作用但影響不大。

    此外，袁彬彬認(rèn)為，取消限價(jià)在提升放開少量優(yōu)質(zhì)地塊限制的同時(shí)，也加快了房企競爭，房企在高溢價(jià)下的拿地策略和建設(shè)品質(zhì)也會有新的變化。

    “目前房企投資拿地的戰(zhàn)略都在回歸一二線城市，省會城市也是核心房企關(guān)注的重點(diǎn)，在地塊條件上，房企更傾向拿核心區(qū)域的核心地塊，盡管樓板價(jià)會高一些，但是安全邊界較高，因此，未來省會城市的核心地塊競爭激烈會加劇。”宋紅衛(wèi)表示。

    “本次土拍是取消限價(jià)后的首場，可以看到，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)住房房價(jià)上漲的預(yù)期已經(jīng)形成，預(yù)計(jì)未來其他核心城市也將形成這樣的趨勢，即分化更為明顯，核心地塊被多個(gè)房企競逐，新的少量地王或會再次在各個(gè)核心城市出現(xiàn)。”宋紅衛(wèi)如是稱。

（編輯 喬川川）