取消限價(jià)后首場(chǎng)土拍！濟(jì)南市部分地塊溢價(jià)率超50%

    本報(bào)記者 王麗新 見(jiàn)習(xí)記者 陳瀟

    10月30日，山東省濟(jì)南市迎來(lái)取消土拍最高限價(jià)后的首次土拍。據(jù)了解，除去終止出讓的兩宗地塊，當(dāng)天共有10宗土地迎來(lái)成交，其中4宗溢價(jià)成交，6宗底價(jià)成交，攬金41.5億元。部分地塊溢價(jià)率超過(guò)50%，相比于此前的15%左右最高溢價(jià)有明顯上升。

    今年10月份，包括合肥、成都、濟(jì)南、廈門等多個(gè)城市官宣取消土拍限價(jià)，而濟(jì)南此次土拍作為取消限價(jià)后的首場(chǎng)亦因此備受關(guān)注。

    部分地塊溢價(jià)率超50%

    “底價(jià)成交的地塊大多是郊區(qū)或遠(yuǎn)郊地塊，關(guān)注度不是非常高。而核心地區(qū)地塊溢價(jià)率提升也和起拍價(jià)格降低有一定關(guān)系。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從溢價(jià)率來(lái)看，市場(chǎng)有一定的回升態(tài)勢(shì)。

    具體來(lái)看，本次土拍競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的當(dāng)屬濟(jì)南鳳凰北路以西、商貿(mào)城路以南組團(tuán)地塊。據(jù)中指研究院山東地產(chǎn)總經(jīng)理袁彬彬介紹，該組團(tuán)地塊吸引中海、華潤(rùn)、保利置業(yè)等8家企業(yè)報(bào)名，最終經(jīng)過(guò)241輪競(jìng)拍，被中電建以總價(jià)6.95億收入囊中，溢價(jià)率53.1%；此外，保盛拿下的彩石地塊亦經(jīng)過(guò)236輪競(jìng)拍，最終溢價(jià)率50.17%，總價(jià)為7.06億元。

    “此次起拍價(jià)除了有調(diào)低的趨勢(shì)外，加價(jià)的幅度也減小到100萬(wàn)，較之前千萬(wàn)加價(jià)幅度明顯下降，增加了房企出價(jià)次數(shù)；此外，由于取消了限價(jià)，地塊分化加劇，核心地塊被眾多房企激烈角逐，樓板價(jià)創(chuàng)新高。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    “濟(jì)南作為省會(huì)城市，雖然有一定的去庫(kù)存壓力，但供需關(guān)系相對(duì)其他城市來(lái)說(shuō)較好，只要選對(duì)地塊，理論上來(lái)說(shuō)不會(huì)有太大去庫(kù)存壓力，因此也受到頭部房企青睞。”張宏偉如是稱。

    “競(jìng)爭(zhēng)激烈的熱門地塊最典型的特征就是屬于高端改善項(xiàng)目，這也迎合濟(jì)南住房需求已經(jīng)步入到改善群體主導(dǎo)階段的發(fā)展特征，尤其是低密、核心區(qū)域的產(chǎn)品，稀缺性較大，備受歡迎。低價(jià)成交的基本屬于外圍剛需項(xiàng)目，稀缺性不強(qiáng)。”宋紅衛(wèi)表示。

    或加快房企競(jìng)爭(zhēng)

    “自2017年8月以來(lái)，濟(jì)南最高限價(jià)政策施行6年，期間共有29次住宅用地“熔斷”。隨著近來(lái)市場(chǎng)下行趨勢(shì)的延續(xù)，本次政府最新公告已取消限價(jià)政策，在供給端進(jìn)一步放寬。”袁彬彬表示，取消限價(jià)后房企可恢復(fù)土拍自由競(jìng)價(jià)，短期內(nèi)熱點(diǎn)地塊熱度繼續(xù)升高，其它區(qū)域地塊或有帶動(dòng)作用但影響不大。

    此外，袁彬彬認(rèn)為，取消限價(jià)在提升放開(kāi)少量?jī)?yōu)質(zhì)地塊限制的同時(shí)，也加快了房企競(jìng)爭(zhēng)，房企在高溢價(jià)下的拿地策略和建設(shè)品質(zhì)也會(huì)有新的變化。

    “目前房企投資拿地的戰(zhàn)略都在回歸一二線城市，省會(huì)城市也是核心房企關(guān)注的重點(diǎn)，在地塊條件上，房企更傾向拿核心區(qū)域的核心地塊，盡管樓板價(jià)會(huì)高一些，但是安全邊界較高，因此，未來(lái)省會(huì)城市的核心地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈會(huì)加劇。”宋紅衛(wèi)表示。

    “本次土拍是取消限價(jià)后的首場(chǎng)，可以看到，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)住房房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期已經(jīng)形成，預(yù)計(jì)未來(lái)其他核心城市也將形成這樣的趨勢(shì)，即分化更為明顯，核心地塊被多個(gè)房企競(jìng)逐，新的少量地王或會(huì)再次在各個(gè)核心城市出現(xiàn)。”宋紅衛(wèi)如是稱。

（編輯 喬川川）