“適老新居住”如何影響房地產(chǎn)行業(yè)？機構調研稱北京四成老人換房基于改善性需求

    本報記者 王麗新

    10月23日，北京鏈家研究院與中國人民大學勞動人事學院專家課題組舉辦“積極老齡化適老新居住”沙龍，并基于北京鏈家近五年的真實交易數(shù)據(jù)，聯(lián)合發(fā)布《2023年北京老年居住需求洞察報告》（以下簡稱《報告》）。

    據(jù)統(tǒng)計，2022年我國60歲以上老年人口超過2.8億，居家養(yǎng)老成為絕大多數(shù)老年人的養(yǎng)老選擇。如何滿足老年群體的適老居住需求成為社會各界熱議的話題。

    《報告》顯示，目前多數(shù)老人所擁有的住房處于城市中心區(qū)域，能夠享受較好的公共服務。但隨著時代變遷，“人老房也老”的問題愈發(fā)凸顯。很多老舊小區(qū)從居住條件到周邊配套，在適老化與舒適度方面難以滿足養(yǎng)老需求。

    那么，當下老年人置業(yè)的痛點有哪些？“由于老年人置業(yè)在我國尚處于初始階段，對于老年人置業(yè)領域的匹配程度都有待提升，需要各方共同發(fā)力提升。”北京鏈家研究院院長高原向《證券日報》記者表示，在政策領域，針對老年人購房的特點與支付方式，相對應的扶持政策目前相對缺失。在產(chǎn)品領域，適老化居住的住宅產(chǎn)品相對缺乏，而在服務領域滯后可能相對更多，面向老年群體的專業(yè)化、安全度高的資產(chǎn)管理服務仍在探索，而老年群體急需的看護服務、康養(yǎng)服務甚至是餐飲服務的標準與模式都在探索中，同時還面臨場所與人才的缺口。

    改善性換購和代際支持“雙驅動”

    增量和減量置換需求并存

    “人口老化、住宅老化與社區(qū)老化等同步發(fā)生，‘老人老房’步入拐點，改善住房條件或周邊配套設施，成為當下城鎮(zhèn)老人提升居住品質的核心訴求。”在高原看來，伴隨房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，老人通過房屋增值分享到城市發(fā)展的紅利，為其滿足改善居住需求，提供了支付基礎。

    “從比例來看，老年群體購房已占到全市場比例超過一成，且占比逐年上升，老年群體已成為房地產(chǎn)市場不可忽視的重要力量。這一現(xiàn)象對房地產(chǎn)市場既是新的動力，同時也提出了更高的要求。”高原表示，從動力角度看，與傳統(tǒng)認知不同的是，當老年人進入全新的生活階段后，依然因生活改善或代際支持原因，具有顯著的購房需求，這無疑對當前的市場帶來了新的客群與消費力量。另一方面，老年群體的適老化產(chǎn)品與適老化服務市場供給仍然比較缺乏或者存在錯位，難以滿足當下老年群體的居住需求，這是需要全行業(yè)共同努力持續(xù)改善的。

    上述《報告》顯示，在北京售房老人調查樣本中，出于改善性換購動機的占比達到40.8%。

    在改善居住的同時，老年群體在住房交易中還存在代際支持需求，從而構成老人住房交易的“雙驅動模型”。在《報告》的售房老人樣本中，代際支持占比達到42.2%，其中較多的是幫助子女購房，其次是作為財產(chǎn)分配給子女。

    在雙驅動模型下，老年群體在房屋置換過程中呈現(xiàn)出增量和減量并存的特征，與中青年群體以增量改善為主的置換模式明顯不同。

    一般來說，對于家庭財富條件相對較好或子女依賴度較低的老年人，會選擇增量置換實現(xiàn)理想居住。《報告》顯示這部分群體占比在27.9%，且更頻繁發(fā)生在現(xiàn)有房屋居住價值較低或較高的兩端人群。

    對于原有房屋價值較低的老年群體，通常表現(xiàn)為賣出原有200萬元-400萬元的一居室，購入400萬元-600萬元兩居室；對于原有住房價值相對較高的群體，加上更強的支付能力，在置換中追求“從好到優(yōu)”，偏好大面積商品住宅。

    另一方面，樣本中也有32%的老年人出于對子女的代際支持等原因，選擇“賣高買低”的減量置換模式。比如原值600萬元-800萬元的老年業(yè)主，超一半在置換后房屋價值發(fā)生下降。

    偏愛主城區(qū)和近郊

    供給端和產(chǎn)品端如何改善？

    在樓齡方面，七成以上老人在購置住房時，傾向選擇建成年代更晚的新房或次新住房。物業(yè)服務方面，63.2%的北京老年人置換后選擇了物業(yè)費更貴的房屋，且年齡越大，所置換房屋物業(yè)費增加的比例越大。

    從《報告》研究結果看，老年人置業(yè)更傾向于主城區(qū)和近郊，在空間特征上，老年人置業(yè)更喜歡中心城區(qū)，希望住在二到四環(huán)間的老人甚至比青年人更多。

    不過，老年群體置換需求“理想的約數(shù)”來看，其更青睞五到六環(huán)之間的近郊、2008年以后建成、有電梯、80平方米兩居室的商品住宅。比如，相較于原有四環(huán)內、小戶型、高總價住房，中間戶型、中等面積、中等價格的住房，也是賣高換低總價老年人置業(yè)的主力需求之一。

    那么，從滿足適老居住需求來看，在供給端和產(chǎn)品端該如何改善？

    “在產(chǎn)品方面，更為適老化的居住產(chǎn)品目前實際上是缺乏的。適老的產(chǎn)品可能包括了多方面的適老，一是適老的社區(qū)，社區(qū)的區(qū)位是否能滿足老年人取藥、出行的必要生活場景；二是適老的住房，住房的設計標準能否有創(chuàng)新的設計，例如可視的門鈴，坐式的洗浴設施，甚至是電梯能否滿足擔架的出入需求。三是適老的服務，社區(qū)的配套服務能否為老人提供必要的看護、用餐需求，這些服務是否有足夠的場所、人員與經(jīng)費來持續(xù)運作等。”高原稱，最為重要的是對老人的人文關懷，在產(chǎn)品和服務的過程中，甚至是在規(guī)劃和政策制定的過程中，我們需要真正的深入老人的生活場景，感受老人的真實生活需求。

    對此，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志也表示，適老化居住需要在住房設計標準、城市更新等方面積極探索，深度挖掘更多真實的老齡居住場景，將需求場景精細化，與適老化有機結合，為老年人提供更加便捷、觸手可及的日常照料和醫(yī)療康養(yǎng)服務。

（編輯 孫倩）