化解房地產市場風險 應盡快形成房價的“錨”

    本報記者 許潔 見習記者 陳瀟

    當前，我國房地產市場供求關系已發(fā)生重大變化，房地產政策持續(xù)優(yōu)化中，市場有望邊際回穩(wěn)，但其恢復程度和可持續(xù)性還有待進一步觀察。

    9月1日，清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心邀請行業(yè)協(xié)會、金融機構、商業(yè)銀行、市場研究機構、房地產企業(yè)等領域專家開展閉門研討，共同針對當前房地產市場行情展開分析和回顧，并就如何形成房價的“錨”、化解房企風險等破解當前行業(yè)困境的具體路徑，展開深入探討。

    在現(xiàn)場，中國房地產業(yè)協(xié)會名譽副會長張其光表示，當前房地產市場風險仍未完全出清，關鍵在于購房者對于房價的預期仍在下跌，所以亟需形成市場的底部或房價的“錨”，但當前市場調節(jié)機制本身有所失靈，需要政府部門協(xié)助市場形成房價的“錨”。

    張其光進一步表示，中國人民銀行可以通過發(fā)行低息長期貸款，以再貸款形式發(fā)放至商業(yè)銀行，商業(yè)銀行再將資金貸給符合條件的機構收購房地產開發(fā)企業(yè)的資產，資產收購之后可以通過出售或者發(fā)展長租房方式處理，以此逐步形成房價的“錨”。

    中國建設銀行研究院副院長宋效軍指出，當前房地產的困境不在交易端，也不在于政策端，而是在于房價本身，居民對房價的預期十分重要，因此形成穩(wěn)定房價的“錨”就十分關鍵。當前市場可以通過政府出手用專項債或房地產穩(wěn)定基金收購再用作保障房長租房、房企適當打折銷售等等方式去庫存，推動市場恢復，同時也可化解房企風險，逐步形成房價的“錨”。

    高和資本執(zhí)行合伙人、清華五道口金融學院不動產金融研究中心副主任周以升表示，在確定房價的“錨”時，需要考慮到無風險利率、風險溢價以及增長率三大因素，但當前增長率這一指標不確定性較大，如日本此前達到5%-7%的收益率是因為其增長率較低，同時其風險溢價較寬。

    在融資支持以及推動房企轉型升級方面，張其光認為，銀行層面需要適當給予房企融資貸款以支持其流動性，控制房企出險產生的恐慌情緒。如可以設立主辦銀行制度，按照貸款數(shù)額確定一家主辦銀行，主辦銀行協(xié)調相關銀行對房企提供流動性資金貸款，逐步緩解房企流動性風險。

    此外，張其光表示銀行還應適當降低貸款成本，包括個人貸款、企業(yè)貸款等，釋放消費、投資需求。

    宋效軍認為，當前我國房企自有資金占比太少，負債率高企，下半年仍有一定比例房企存在出險風險，應當對商業(yè)銀行再貸款、適度解綁以滿足房企合理的融資需求，同時，還應追溯房企責任，遵從市場化規(guī)律推動房企破產倒閉、并購重整。

    有金融機構研究專家表示，當前針對房企的金融救助應該依賴公共金融的概念，即不應以過度盈利為目的，在市場真正恢復之后再依靠市場化金融的方式。該專家還表示房地產是一種金融化資產，可從金融監(jiān)管的角度來管理房地產市場，房地產開發(fā)商也應逐漸向資管機構轉型。

    周以升也認為，未來中國不動產市場存量運營空間巨大，應該盡早培育本土不動產資管機構。從國際經驗來看，大型資管機構也是在初期市場動蕩時逐步培育而成，如黑石、喜達屋資產等，我國也有巨大潛力培育本土專業(yè)化的大型不動產資管機構。

（編輯 何帆）