化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險 應(yīng)盡快形成房價的“錨”

    本報記者 許潔 見習(xí)記者 陳瀟

    當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化中，市場有望邊際回穩(wěn)，但其恢復(fù)程度和可持續(xù)性還有待進(jìn)一步觀察。

    9月1日，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心邀請行業(yè)協(xié)會、金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、市場研究機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)等領(lǐng)域?qū)＜议_展閉門研討，共同針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場行情展開分析和回顧，并就如何形成房價的“錨”、化解房企風(fēng)險等破解當(dāng)前行業(yè)困境的具體路徑，展開深入探討。

    在現(xiàn)場，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長張其光表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場風(fēng)險仍未完全出清，關(guān)鍵在于購房者對于房價的預(yù)期仍在下跌，所以亟需形成市場的底部或房價的“錨”，但當(dāng)前市場調(diào)節(jié)機(jī)制本身有所失靈，需要政府部門協(xié)助市場形成房價的“錨”。

    張其光進(jìn)一步表示，中國人民銀行可以通過發(fā)行低息長期貸款，以再貸款形式發(fā)放至商業(yè)銀行，商業(yè)銀行再將資金貸給符合條件的機(jī)構(gòu)收購房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)，資產(chǎn)收購之后可以通過出售或者發(fā)展長租房方式處理，以此逐步形成房價的“錨”。

    中國建設(shè)銀行研究院副院長宋效軍指出，當(dāng)前房地產(chǎn)的困境不在交易端，也不在于政策端，而是在于房價本身，居民對房價的預(yù)期十分重要，因此形成穩(wěn)定房價的“錨”就十分關(guān)鍵。當(dāng)前市場可以通過政府出手用專項債或房地產(chǎn)穩(wěn)定基金收購再用作保障房長租房、房企適當(dāng)打折銷售等等方式去庫存，推動市場恢復(fù)，同時也可化解房企風(fēng)險，逐步形成房價的“錨”。

    高和資本執(zhí)行合伙人、清華五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心副主任周以升表示，在確定房價的“錨”時，需要考慮到無風(fēng)險利率、風(fēng)險溢價以及增長率三大因素，但當(dāng)前增長率這一指標(biāo)不確定性較大，如日本此前達(dá)到5%-7%的收益率是因為其增長率較低，同時其風(fēng)險溢價較寬。

    在融資支持以及推動房企轉(zhuǎn)型升級方面，張其光認(rèn)為，銀行層面需要適當(dāng)給予房企融資貸款以支持其流動性，控制房企出險產(chǎn)生的恐慌情緒。如可以設(shè)立主辦銀行制度，按照貸款數(shù)額確定一家主辦銀行，主辦銀行協(xié)調(diào)相關(guān)銀行對房企提供流動性資金貸款，逐步緩解房企流動性風(fēng)險。

    此外，張其光表示銀行還應(yīng)適當(dāng)降低貸款成本，包括個人貸款、企業(yè)貸款等，釋放消費(fèi)、投資需求。

    宋效軍認(rèn)為，當(dāng)前我國房企自有資金占比太少，負(fù)債率高企，下半年仍有一定比例房企存在出險風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)對商業(yè)銀行再貸款、適度解綁以滿足房企合理的融資需求，同時，還應(yīng)追溯房企責(zé)任，遵從市場化規(guī)律推動房企破產(chǎn)倒閉、并購重整。

    有金融機(jī)構(gòu)研究專家表示，當(dāng)前針對房企的金融救助應(yīng)該依賴公共金融的概念，即不應(yīng)以過度盈利為目的，在市場真正恢復(fù)之后再依靠市場化金融的方式。該專家還表示房地產(chǎn)是一種金融化資產(chǎn)，可從金融監(jiān)管的角度來管理房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)逐漸向資管機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

    周以升也認(rèn)為，未來中國不動產(chǎn)市場存量運(yùn)營空間巨大，應(yīng)該盡早培育本土不動產(chǎn)資管機(jī)構(gòu)。從國際經(jīng)驗來看，大型資管機(jī)構(gòu)也是在初期市場動蕩時逐步培育而成，如黑石、喜達(dá)屋資產(chǎn)等，我國也有巨大潛力培育本土專業(yè)化的大型不動產(chǎn)資管機(jī)構(gòu)。

（編輯 何帆）