保運(yùn)營(yíng)、保交付！碧桂園發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告

    本報(bào)記者 袁傳璽

    政策暖風(fēng)頻吹，經(jīng)歷了寒冬的房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于緩慢復(fù)蘇中。

    8月底，碧桂園集團(tuán)（02007.HK）發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。截至2023年6月30日止六個(gè)月，該集團(tuán)連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司，共實(shí)現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額約1288億元，歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售面積約1646萬(wàn)平方米，回款率達(dá)到92%。

    今年以來(lái)，在規(guī)模房企頻頻出險(xiǎn)的情況下，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)整體遭遇“滑鐵盧”。從碧桂園的中期報(bào)告中我們能夠看出，全力自救的碧桂園在上半年的“期中考”中還是有不少亮點(diǎn)：交付房屋27.8萬(wàn)套，交付量居行業(yè)首位，凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流保持為正，有息負(fù)債和凈負(fù)債率持續(xù)降低，凈資產(chǎn)充足，土地儲(chǔ)備仍然充裕……

    難擋行業(yè)大勢(shì)

    碧桂園上半年銷(xiāo)售回款率仍超九成

    今年對(duì)于碧桂園而言，無(wú)疑是創(chuàng)立以來(lái)最艱難的一年，對(duì)于幾乎所有房企而言，也是極其艱難的一年。上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)“前高后低”，二季度以來(lái)購(gòu)房者置業(yè)情緒快速下滑，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)非常不樂(lè)觀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1－7月商品房銷(xiāo)售金額同比增速重新轉(zhuǎn)負(fù)。7月單月，商品房銷(xiāo)售超預(yù)期下挫，單月銷(xiāo)售面積環(huán)比跌46%，超近五年同期環(huán)比跌幅。從供應(yīng)端來(lái)看，1－7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降8.5%、新開(kāi)工面積同比下降24.5%；從資金來(lái)源看，1－7月房企到位資金同比降幅擴(kuò)大至11.2%，其中定金及預(yù)收款同比增速較1－6月下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。

    在此情此景之下，碧桂園自然無(wú)法獨(dú)善其身。碧桂園2023年中報(bào)顯示，今年上半年公司凈利潤(rùn)錄得虧損，這也符合市場(chǎng)此前預(yù)期。

    不過(guò)，從另一些數(shù)據(jù)中我們也能看到碧桂園可持續(xù)發(fā)展的韌性。截至2023年6月30日，碧桂園總資產(chǎn)約1.62萬(wàn)億元，凈資產(chǎn)約2544億元，凈資產(chǎn)仍充足。報(bào)告期內(nèi)，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~保持正向。凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，即企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中流入現(xiàn)金大于流出現(xiàn)金，表明企業(yè)自身造血功能較好、獲取現(xiàn)金流能力突出、應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)更強(qiáng)。

    同時(shí)，公司債務(wù)規(guī)模持續(xù)壓減。上半年，碧桂園的總借貸余額較去年末下降4.9%至2579億元，凈借貸比率僅50.1%，持續(xù)保持行業(yè)低位水平。碧桂園也在積極盤(pán)活大宗及難去化商業(yè)類(lèi)沉淀資產(chǎn)，努力改善現(xiàn)金流狀況，積極自救。就在數(shù)日前，碧桂園還出售了所持廣州亞運(yùn)城聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目公司26.67%股權(quán)，總價(jià)約12.915億元。

    在銷(xiāo)售能力方面，碧桂園銷(xiāo)售面積依然領(lǐng)跑行業(yè)。據(jù)中指研究院發(fā)布的《2023年1－7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜》，碧桂園位居全行業(yè)銷(xiāo)售面積第1名、銷(xiāo)售額第3名。上半年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售額1288億元，回款率達(dá)到92%，已連續(xù)八年保持90%以上。眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)重資產(chǎn)行業(yè)，快速回款對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，碧桂園在這方面一直領(lǐng)跑行業(yè)恰恰證明了企業(yè)的管控能力。

    另外，截至2023年6月30日，碧桂園已簽約或已摘牌的中國(guó)內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)為3103個(gè)，業(yè)務(wù)遍布中國(guó)內(nèi)地31個(gè)省╱自治區(qū)╱直轄市，已獲取的權(quán)益可售資源約7802億元，豐富的土地儲(chǔ)備是碧桂園可持續(xù)發(fā)展的硬資本。

    政策暖風(fēng)頻吹

    碧桂園有望重回良性軌道

    當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在筑底，行業(yè)尚未出清。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)的商品房全年銷(xiāo)售金額將從2021年的18萬(wàn)億下降至10萬(wàn)億左右，收縮的市場(chǎng)規(guī)模將給每一家房企帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。

    在今年8月上旬發(fā)布的盈利警告公告中，碧桂園曾坦言遇到了“自成立以來(lái)最大的困難”，而上半年的凈虧損預(yù)計(jì)主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售下行的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，物業(yè)項(xiàng)目減值增加；以及外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失所致。

    碧桂園管理層在中期報(bào)告中表示，始終對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的前景充滿信心，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)這一輪的深刻調(diào)整，終將回歸平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道，而碧桂園會(huì)“拼盡全力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局”。

    碧桂園的這一判斷，有政策作為依據(jù)。在今年7月召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議為房地產(chǎn)定調(diào)后，關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策利好不斷出現(xiàn)。

    7月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，釋放重磅利好，強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

    近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局又聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

    目前，“認(rèn)房不認(rèn)貸”已逐漸從二三線城市擴(kuò)展到廣州等一線、新一線城市。就在8月30日，廣州市正式落地執(zhí)行首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。“存量房貸利率下調(diào)”也箭在弦上，建設(shè)銀行、中信銀行、招行銀行等均對(duì)存量房貸利率下調(diào)話題進(jìn)行了正面回應(yīng)。招行行長(zhǎng)助理彭家文在28日的中期業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示，“存量房貸利率下調(diào)勢(shì)在必行，是大概率事件”，目前該行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案。

    財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部也發(fā)布了《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

    中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，相較于以往，此次政策更加細(xì)化和具體，明確推進(jìn)首套住房不認(rèn)貸、延長(zhǎng)1年內(nèi)換房退稅優(yōu)惠，為各地政策執(zhí)行指明了方向，若核心城市政策在“金九銀十”之前落地，將有望帶動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)恢復(fù)。

    政策面利好消息不斷，為碧桂園化解風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造了有利的環(huán)境。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著國(guó)家層面和各地政府頻繁出臺(tái)提振樓市信心的政策，樓市的回暖仍然值得期待，碧桂園作為資質(zhì)較優(yōu)的示范房企，在各方支持下仍有可能化險(xiǎn)為夷。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的大趨勢(shì)中，相信后續(xù)措施將積極有效，對(duì)于房企的各類(lèi)問(wèn)題解決也會(huì)有積極的效果。同時(shí)，潛在的購(gòu)房需求尚屬?gòu)?qiáng)勁，后續(xù)購(gòu)房信心和對(duì)房企的信心也會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。

（編輯 張明富）