萬物云管理層強調(diào)“好身體自己練” 物管行業(yè)能否走出獨立發(fā)展之路？

    本報記者 賀俊 見習(xí)記者 陳瀟

    “好皮囊是父母給的，好身體是自己練的，好品格是遺傳的。”8月25日，萬物云董事長朱保全在2023年中期業(yè)績會上表示，“如果以前’拼爹’可以獲勝，現(xiàn)在更重要的是自身拼命奮斗，“好身體自己練”。

    “郁亮（主席）去年說，孩子大了要分家。我想說的是，萬科那種陽光健康的基因、合伙奮斗的精神將在萬物云傳承，好品格是遺傳的。”朱保全表示。

    8月24日，萬物云發(fā)布2023年上半年“成績單”。報告期內(nèi)，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入160.2億元，其中，商企空間的物業(yè)和設(shè)施管理服務(wù)收入39.7億元，同比增長15.1%，物業(yè)和設(shè)施管理服務(wù)來自第三方收入占比達85.5%，萬物云旗下“萬物梁行”品牌踐行客戶多元化戰(zhàn)略成效顯著。

    朱保全在業(yè)績會上指出，萬物云從只服務(wù)萬科，到來自于萬科集團貢獻的持續(xù)關(guān)連交易收入占比下降至13.6%；來自于第三方的項目數(shù)量占比達69%；業(yè)績期內(nèi)的物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)收入中，由第三方客戶貢獻的收入占比達85.5%。從只會做住宅業(yè)務(wù)，到住宅、商企、城市三個空間分別有萬科物業(yè)、萬物梁行、萬物云城等領(lǐng)先品牌。

    來自萬科關(guān)連交易收入占比降至13.6%

    2023年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的景氣度繼續(xù)承壓。外界普遍認為，作為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的下游，物管行業(yè)會受到很大影響。但從萬物云的當(dāng)期業(yè)績表現(xiàn)看，開發(fā)行業(yè)景氣度承壓給物管行業(yè)帶來的影響非常有限。

    朱保全表示，萬物云發(fā)展穩(wěn)健。因為旗下萬物梁行已經(jīng)成為中國領(lǐng)先的商企服務(wù)企業(yè)，在非開發(fā)商市場具備絕對的競爭力；萬科物業(yè)基于蝶城模型，在存量市場尋找到獨立的、穩(wěn)健的、可持續(xù)的拓展之道，并且立足居住消費市場，社區(qū)資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)已形成良好發(fā)展態(tài)勢；借助萬物云城，公司的科技業(yè)務(wù)也在蒸蒸日上，保持高速發(fā)展和穩(wěn)健高毛利。

    據(jù)萬物云統(tǒng)計，截至到2023年6月底，來自于萬科集團貢獻的持續(xù)關(guān)連交易收入占比下降至13.6%，來自公司獨立拓展的，且與開發(fā)商不相關(guān)業(yè)務(wù)占比已經(jīng)相當(dāng)顯著，利潤的增速更快，相對于報表的15.7%，該部分的利潤增速達到23.0%。

    此外，被視為萬物云“第二增長曲線”蝶城戰(zhàn)略，在業(yè)績期內(nèi)改造提效超預(yù)期。截至6月30日，萬物云的蝶城底盤數(shù)量持續(xù)增長，從2022年的584個增長到601個，其中有177個標(biāo)準(zhǔn)蝶城、184個主攻蝶城及240個目標(biāo)蝶城，已完成流程改造蝶城數(shù)102個。

    關(guān)于一個物業(yè)項目，如何產(chǎn)生更多的增值服務(wù)方面，朱保全表示，萬物云一直在探索，希望能夠基于蝶城三平方公里半徑，10萬戶的商業(yè)圈，產(chǎn)生更大的增值服務(wù)。萬物云做的事情就是從物業(yè)管理衍生為聚焦在客戶的資產(chǎn)保值增值服務(wù)，聚焦在客戶的房子所產(chǎn)生的生態(tài)疊加，包括二手房租賃買賣、研選家的家裝業(yè)務(wù)。

    萬物云副總經(jīng)理楊光輝在業(yè)績會上表示，基于蝶城之下的智慧社區(qū)改造基金的投入，同市場上通常理解的帶資進場還是有很大的不同。從來源上來看，資金的投入來源于萬物云上市之初，在招股書中指出的用35%的募集資金投向智慧社區(qū)建設(shè)。其次，對于資金的投向有明確的要求，核心聚焦在智慧化的升級方面，致力于蝶城濃度的提升和蝶城模式的打造。

    “最后，從投入回報來看，近幾年把投入的智慧社區(qū)改造基金的使用情況做了一個整體的測算，如果把這筆資金的投入簡單的看做并購的話，那么整體的投入資金和獲得的項目相比，整體的PE是不到5倍PE，投入產(chǎn)出比非常明顯。”

    行業(yè)正走向獨立發(fā)展之路

    萬物云的當(dāng)期業(yè)績表現(xiàn)可以看做行業(yè)整體性持續(xù)增長的一個縮影，物管行業(yè)短期已經(jīng)歷一輪估值回歸，但需避免被地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)連帶質(zhì)疑長期發(fā)展邏輯。在此背景下，越來越多的物管企業(yè)選擇走出自己的獨立發(fā)展之路。事實上，在今年眾多物企的中期業(yè)績會上，如何擴大規(guī)模不再是熱門話題，回歸服務(wù)的初心、提高客戶滿意度被管理層反復(fù)提及。

    “物業(yè)企業(yè)想要持續(xù)健康發(fā)展，獨立化運營能力是關(guān)鍵所在。”中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟向《證券日報》記者表示，當(dāng)前上市物企第三方在管項目及收入占比確實逐年上升，獨立屬性持續(xù)加強，首先與其加大外拓有關(guān)，其次，關(guān)聯(lián)方提供的項目客觀上也在減少。依賴性的降低是毫無疑問的，而且這個趨勢還將延續(xù)。

    “例如增值服務(wù)、城市發(fā)展服務(wù)、IFM等，都是很好的賽道，都有可能成長為企業(yè)的第二增長曲線。不同企業(yè)都有各自的業(yè)務(wù)特點，需要結(jié)合自身的資源稟賦，以及客戶的屬性，市場的需求等，選擇擅長的、適合的方向。”牛曉娟表示。

    “當(dāng)前，物業(yè)行業(yè)不再單獨追求規(guī)模增長，在這種情況下，物管企業(yè)對于開發(fā)業(yè)務(wù)的依賴會明顯下降。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示，但此前市場也有很多對利潤率的擔(dān)憂的聲音。不過當(dāng)前階段，物業(yè)企業(yè)也在不斷開拓物業(yè)增值服務(wù)以及提升運營效率，進入通過大數(shù)據(jù)，智能化增加創(chuàng)新增值業(yè)務(wù)為目標(biāo)的新發(fā)展階段。

    從萬物云的業(yè)績表現(xiàn)上看，這樣的策略也是卓有成效的。2023年上半年，萬物云兌現(xiàn)“2023年效益改善會大于規(guī)模增長”的目標(biāo)。財報顯示，萬物云今年上半年實現(xiàn)收入為160.2億元，同比增長12.5%；利潤為10.5億元，同比增長15.7%，EBITDA為18.58億元，增長20.4%。與此同時，公司分紅規(guī)模也大幅提升，公司中期分配0.315元/股，較去年全年提升31%。

    “無論基礎(chǔ)物管服務(wù)，還是前面提到的‘第二增長曲線’，都有非常大的市場容量。此外，物業(yè)服務(wù)行業(yè)民生相關(guān)、現(xiàn)金牛、輕資產(chǎn)、弱周期等根本屬性并未有任何改變。”牛曉娟表示，面對市場環(huán)境的波動，雖然此前有些企業(yè)呈現(xiàn)出“增收不增利”的現(xiàn)象，也是前期的風(fēng)險集中出清所致，長遠仍然十分看好。

    “總之，在當(dāng)前環(huán)境下，可以看到很多物企在積極調(diào)整業(yè)務(wù)布局與結(jié)構(gòu)，努力適應(yīng)市場環(huán)境，經(jīng)營績效有明顯的改善。作為民生行業(yè)，物管企業(yè)開始更加深刻地研究服務(wù)觸點，力求提供令業(yè)主滿意的服務(wù)。”牛曉娟如是稱。

    或許正如此前朱保全此前所說，面對百萬億量級的存量不動產(chǎn)市場，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要獨立自主地做好基礎(chǔ)服務(wù)，幫業(yè)主‘花好錢’，贏得公眾的尊重，重視現(xiàn)金流，借助資本力量吸引人才加入，推動供給側(cè)改革以及挖掘業(yè)主居住服務(wù)需求，行業(yè)定會更早走出陰霾，率先迎來春天。

（編輯 袁元）