凈資產(chǎn)超3000億元 碧桂園：有信心保交付、保運營

    本報記者 袁傳璽

    8月10日，碧桂園發(fā)布盈警及內(nèi)幕消息，透露受銷售及再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響，公司賬面可動用資金持續(xù)減少，為應對階段性流動性壓力，計劃采取各項有利的債務管理措施。

    截至2022年底，公司仍有1.2萬億元的可售資源，3096億元的凈資產(chǎn)，凈負債率40%，碧桂園強調(diào)，有信心通過相關債務安排保障公司的可持續(xù)發(fā)展并完成保交樓的任務，履行企業(yè)的社會責任，維護投資者合法權益。

    據(jù)了解，自行業(yè)進入深度調(diào)整期以來，作為少數(shù)未躺平的民營房企之一，碧桂園竭盡全力堅守保交付、保剛兌的信用底線，2022年全年及今年上半年分別按期交付了70萬套、27.8萬套房屋，位居行業(yè)首位。2022年至今，融資環(huán)境極其艱難，在融資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出的情況下，該公司仍努力安排境內(nèi)外融資本息的償付。無奈行業(yè)銷售及再融資環(huán)境至今未見明顯好轉，民營企業(yè)的現(xiàn)金流管理壓力與日俱增，碧桂園也難以獨善其身。

    一位分析人士表示，回看這輪下行周期，碧桂園比其他幾家同規(guī)模體量的民營房企多扛了2年時間，市場一定程度上建立起了對碩果僅存的幾家民營和混合所有制房企的新信仰，而此次碧桂園的遭遇，將動搖市場本已脆弱的信心，帶來一系列連鎖反應。

    中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶也認為，近期中央及各部委密集發(fā)聲，帶動了房地產(chǎn)市場預期和信心的修復，但在房地產(chǎn)銷售未實現(xiàn)整體企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關重要，只有供求兩端協(xié)同發(fā)力，才能最大程度的保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    主動應對短期流動性挑戰(zhàn)

    積極優(yōu)化債務管理

    今年上半年，碧桂園錄得凈虧損介乎約人民幣450億元至人民幣550億元。上市房企經(jīng)營業(yè)績的大面積虧損在業(yè)界的預期之內(nèi)，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至7月31日，已有超過70家內(nèi)房股及A股上市地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了上半年業(yè)績預告，其中，約有44家預告上半年歸母凈利潤為虧損，占比超過六成。

    令外界深感意外的是，身為龍頭民營房企的碧桂園也透露自身出現(xiàn)了階段性流動性壓力。

    要知道，過去兩年民營房企大量出險，仍能維持正常經(jīng)營和債務如期兌付的民營房企鳳毛麟角，碧桂園便是其中之一。即便是在被稱為地產(chǎn)史上最冷寒冬的2022年，該公司依然保持著相對健康的資產(chǎn)負債表。截至2022年底，碧桂園的總資產(chǎn)為1.74萬億元，總負債1.43萬億元，凈資產(chǎn)約3095.73億元，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率降至69.4%，凈負債率低至40%，現(xiàn)金短債比為1.6倍，所有到期債務均如期償付，有息借款總額下降了466.2億元。年內(nèi)，該公司也順利完成了保交付的任務，交付了接近70萬套房屋，位居行業(yè)第一。

    正因為始終保持穩(wěn)健的經(jīng)營策略，積極履行企業(yè)社會責任，碧桂園被視為優(yōu)質(zhì)房企的代表，獲得了監(jiān)管層的認可及業(yè)界的肯定。

    從公告的內(nèi)容可看出，近兩年的時間里，在行業(yè)銷售下滑、民營房企融資環(huán)境極其艱難的背景下，為了保交樓、保兌付、保運營，碧桂園已經(jīng)傾盡所有、積極自救，采取了加快銷售回款和應收債權回收、積極拓展融資、加速盤活大宗資產(chǎn)、最大限度削減支出等措施開源節(jié)流。今年該公司預計還要交付70萬套房屋，上半年已順利完成27.8萬套的交付任務，交付量繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)第一，且不存在逾期未交付的情況。債務兌付方面，截至今年前個7月，碧桂園仍保持著零違約的良好紀錄。

    而這些數(shù)字，都是以經(jīng)營性現(xiàn)金流為支撐的。2020年至2022年，碧桂園融資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)三年為負數(shù)，流出總額高達1257億元。而這三年間，該公司的有息負債總額減少了近1000億元，償債資金絕大部分來自經(jīng)營性現(xiàn)金流。

    控股股東也拿出了極大的誠意與碧桂園共渡難關。上市至今，碧桂園控股股東及其家屬已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持該公司折合約386億港元且從未減持股票，包括累計提供約66億港元的無息無抵押借款。

    2023年初，業(yè)界本以為房地產(chǎn)市場有望觸底反彈，但市場走勢之疲弱卻超出了行業(yè)的預期。7月份，TOP100房企的單月銷售額同比下降34.1%，環(huán)比下降33.8%。前7月，TOP100房企銷售總額同比下降4.6%。碧桂園的權益銷售額也連續(xù)4個月環(huán)比下降，前7月實現(xiàn)權益銷售金額1408億元，同比下降35%。這在很大程度上影響了經(jīng)營性現(xiàn)金流的流入，疊加再融資環(huán)境持續(xù)惡化、借新還舊困難的影響，最終導致了碧桂園賬面可動用資金的持續(xù)減少，引發(fā)此次的流動性問題。

    碧桂園方面表示，管理層進行了深刻反思，雖然對本輪市場調(diào)整周期有預判，但對市場下行的深度、烈度和持續(xù)度估計不足，未能及早做出更有力度的應對措施。下一步，公司將堅守責任、全力自救，采取有力有效的措施，努力扭轉當前的困局。包括，采用?？顚Ｓ?、嚴格管理預售監(jiān)控資金等方式，切實保障全國范圍內(nèi)項目的運轉并完成保交樓任務；與各持份者溝通，并考慮采取各種債務管理措施，積極化解階段性流動壓力。此外，公司也將盡最大努力做好銷售，盤活酒店、寫字樓、商鋪等沉淀資產(chǎn)，精簡組織、減少行政管理費用開支，改善經(jīng)營效益。并在這個特殊時期成立由董事會主席楊惠妍任組長的專項工作小組，建立工作機制，努力渡過難關。

    一位業(yè)內(nèi)人士表示，不同于資不抵債的出險房企，碧桂園的公司資產(chǎn)足以覆蓋所有有息債務，流動性不足只是階段性的問題。而且，截至2022年末，該公司仍有超過1.2萬億元的充?？墒圪Y源，足以保障未來經(jīng)營的有序開展。相信伴隨著公司的積極自救以及銷售、融資環(huán)境的好轉，其流動性壓力可得到有效緩解。

    民營房企困境未解

    須加速支持政策落地

    在碧桂園之前，旭輝集團、遠洋集團等監(jiān)管層認定的示范房企已經(jīng)先后出現(xiàn)了流動性困難。旭輝集團于2022年11月宣布暫停支付公司境外融資安排項下所有應付本金和利息，遠洋集團則在今年7月份透露賬面非受限資金無法覆蓋“18遠洋01”的本息。

    旭輝集團給出的解釋是，市場進一步惡化，銷售疲弱，行業(yè)融資愈趨困難，公司現(xiàn)金流惡化程度超出預期。而“斷供潮”又讓多地政府事實上進一步收緊了監(jiān)管資金的提取，導致房企的流動性進一步承壓，客觀上造成旭輝賬面上的大量現(xiàn)金無法滿足企業(yè)的合理按需使用。該公司創(chuàng)始人林中感慨，“融資不暢，銷售疲軟，光讓還錢，哪家房企都吃不消。”

    這確實是民營房企的真實處境。相關數(shù)據(jù)顯示，雖然過去一年，國家及地方均出臺了不少支持行業(yè)及房企健康發(fā)展的利好措施，但至今仍未扭轉行業(yè)的下行趨勢，民營房企的艱難生存狀態(tài)也未得到有效改善。

    克而瑞分析了54家重點樣本上市房企的財務情況，發(fā)現(xiàn)2022年雖然政策面對民營房企融資釋放一定利好，但結合實際發(fā)債規(guī)模及發(fā)債企業(yè)來看，對應標的企業(yè)仍僅為別個優(yōu)質(zhì)房企，且發(fā)行規(guī)模相對有限，政策信號意義仍大于實際拉動作用。對于房企而言，外部融資渠道依然凍結，加強銷售回款成為主要回血手段。

    然而2022年疊加疫情、斷供等因素影響，銷售端市場信心不足，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉暖的跡象，導致重點樣本房企的全口徑銷售規(guī)模同比下降了39%。在此背景下，房企現(xiàn)金流高度緊張，重點樣本房企的現(xiàn)金持有量同比大幅下降了23%，短期有息負債上升10%，調(diào)整后的非受限現(xiàn)金短債比下降至0.68，房企短期現(xiàn)金流壓力持續(xù)增大。

    2023年的行業(yè)形勢也不容樂觀，上半年，80家典型房企的融資總量同比下降30%，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

    分析人士表示，包括示范房企在內(nèi)的民營企業(yè)大面積遭遇流動性難題，說明這已不僅僅是企業(yè)個體經(jīng)營不善的問題，應該引起監(jiān)管層的重視。碧桂園的流動性問題若無法得到妥善解決，很可能引發(fā)新一輪的信仰崩塌，導致民營房企所剩無幾的陣地也失守。連鎖反應已經(jīng)出現(xiàn)，近幾日，雅居樂、新城控股等公司的債券都錄得了較大幅度的下跌。

    中央顯然也關注到了房企的生存現(xiàn)狀，7月份以來，中央及各部委相繼發(fā)聲，表示要“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。中國人民銀行行長潘功勝也在8月3日表示，要精準實施差別化住房信貸政策，滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

    相關專家表示，穩(wěn)地產(chǎn)，不僅能穩(wěn)經(jīng)濟、更能“穩(wěn)就業(yè)、保民生”，穩(wěn)地產(chǎn)的首要是穩(wěn)市場主體。而目前中國房地產(chǎn)市場的銷售額有超過8成是民營房企提供的，加速融資等相關支持政策的落地迫在眉睫。

（編輯 張薌逸）