地產(chǎn)下半場分化進(jìn)一步加劇 市場份額向優(yōu)質(zhì)房企集中

    本報記者 袁傳璽

    隨著行業(yè)風(fēng)險加速出清，優(yōu)質(zhì)房企穩(wěn)健底色愈發(fā)凸顯。對此，中金公司認(rèn)為，“長期維度上看，企業(yè)本身的資金和經(jīng)營優(yōu)勢，以及面向房地產(chǎn)新發(fā)展模式的制度調(diào)整，將助推市場份額向此類‘三好學(xué)生’型的優(yōu)質(zhì)房企集中。”

    2023年上半年，據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%（按可比口徑計算），其中住宅投資44439億元，同比下降7.3%。

    6月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)進(jìn)一步下探至94.06，行業(yè)信心在谷底徘徊。

    中金公司預(yù)計，景氣回落有望催生新一輪優(yōu)化政策出臺預(yù)期，疊加較低估值與倉位，地產(chǎn)股絕對與相對收益皆有支撐。下半年在合理政策托底與基本面緩筑底、弱復(fù)蘇判斷下，中金公司認(rèn)為，地產(chǎn)板塊或?qū)^(qū)間震蕩，財務(wù)穩(wěn)健、發(fā)展健康的優(yōu)質(zhì)公司值得把握。

    中金公司提醒，需要客觀認(rèn)識新房需求的韌性，不宜過度悲觀。基于人口和存量房的估算結(jié)果顯示，盡管當(dāng)前我國處于總?cè)丝谙滦泻统擎?zhèn)化率降速的趨勢中，但人口跨城市流動帶來的新需求或能在一定程度上延緩新房需求下行節(jié)奏，使得其在2030年之前維持相對韌性。

    由人口流動、城市化發(fā)展帶來的需求側(cè)形成支撐韌性之際，房地產(chǎn)支持性政策持續(xù)出臺，將給市場帶來新的活力。截至目前，需求端政策持續(xù)發(fā)力，首套房貸利率已降至歷史最低點，除高能級城市外，“純剛需”家庭首付比例均已降至政策允許的下限，多地限購政策有不同程度的調(diào)整；在供給端，則先后針對項目和企業(yè)出臺“保交樓”和“三支箭”等支持性政策。

    中金公司分析，下半年政策可能延續(xù)對供需兩側(cè)的適度支持態(tài)度。在需求端，如在一定程度上支持“改善類”家庭。在供給端，可能以“保交樓”專項資金的落實和“防范重大經(jīng)濟金融風(fēng)險”為關(guān)鍵抓手。

    基于上述分析，中金公司判斷，在未來6－12個月內(nèi)，隨著新房市場景氣恢復(fù)程度的繼續(xù)累積，建議關(guān)注萬科、金地、龍湖、綠城等運營效率、產(chǎn)品質(zhì)量和戰(zhàn)略布局等方面都是行業(yè)頭部的優(yōu)質(zhì)公司。

    同時，中金公司認(rèn)為，消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的發(fā)行落地預(yù)計將為持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)的上市企業(yè)帶來價值重估機遇，建議關(guān)注華潤、龍湖、萬科、中海、金融街等。

（編輯 李波）