地產(chǎn)下半場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇 市場(chǎng)份額向優(yōu)質(zhì)房企集中

    本報(bào)記者 袁傳璽

    隨著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清，優(yōu)質(zhì)房企穩(wěn)健底色愈發(fā)凸顯。對(duì)此，中金公司認(rèn)為，“長(zhǎng)期維度上看，企業(yè)本身的資金和經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，以及面向房地產(chǎn)新發(fā)展模式的制度調(diào)整，將助推市場(chǎng)份額向此類(lèi)‘三好學(xué)生’型的優(yōu)質(zhì)房企集中。”

    2023年上半年，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積59515萬(wàn)平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降2.8%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%（按可比口徑計(jì)算），其中住宅投資44439億元，同比下降7.3%。

    6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)進(jìn)一步下探至94.06，行業(yè)信心在谷底徘徊。

    中金公司預(yù)計(jì)，景氣回落有望催生新一輪優(yōu)化政策出臺(tái)預(yù)期，疊加較低估值與倉(cāng)位，地產(chǎn)股絕對(duì)與相對(duì)收益皆有支撐。下半年在合理政策托底與基本面緩筑底、弱復(fù)蘇判斷下，中金公司認(rèn)為，地產(chǎn)板塊或?qū)^(qū)間震蕩，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、發(fā)展健康的優(yōu)質(zhì)公司值得把握。

    中金公司提醒，需要客觀認(rèn)識(shí)新房需求的韌性，不宜過(guò)度悲觀?；谌丝诤痛媪糠康墓浪憬Y(jié)果顯示，盡管當(dāng)前我國(guó)處于總?cè)丝谙滦泻统擎?zhèn)化率降速的趨勢(shì)中，但人口跨城市流動(dòng)帶來(lái)的新需求或能在一定程度上延緩新房需求下行節(jié)奏，使得其在2030年之前維持相對(duì)韌性。

    由人口流動(dòng)、城市化發(fā)展帶來(lái)的需求側(cè)形成支撐韌性之際，房地產(chǎn)支持性政策持續(xù)出臺(tái)，將給市場(chǎng)帶來(lái)新的活力。截至目前，需求端政策持續(xù)發(fā)力，首套房貸利率已降至歷史最低點(diǎn)，除高能級(jí)城市外，“純剛需”家庭首付比例均已降至政策允許的下限，多地限購(gòu)政策有不同程度的調(diào)整；在供給端，則先后針對(duì)項(xiàng)目和企業(yè)出臺(tái)“保交樓”和“三支箭”等支持性政策。

    中金公司分析，下半年政策可能延續(xù)對(duì)供需兩側(cè)的適度支持態(tài)度。在需求端，如在一定程度上支持“改善類(lèi)”家庭。在供給端，可能以“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)資金的落實(shí)和“防范重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”為關(guān)鍵抓手。

    基于上述分析，中金公司判斷，在未來(lái)6－12個(gè)月內(nèi)，隨著新房市場(chǎng)景氣恢復(fù)程度的繼續(xù)累積，建議關(guān)注萬(wàn)科、金地、龍湖、綠城等運(yùn)營(yíng)效率、產(chǎn)品質(zhì)量和戰(zhàn)略布局等方面都是行業(yè)頭部的優(yōu)質(zhì)公司。

    同時(shí)，中金公司認(rèn)為，消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的發(fā)行落地預(yù)計(jì)將為持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的上市企業(yè)帶來(lái)價(jià)值重估機(jī)遇，建議關(guān)注華潤(rùn)、龍湖、萬(wàn)科、中海、金融街等。

（編輯 李波）