綠城中國股東大會：經(jīng)營無硬核風(fēng)險 投拓“叫好又叫座”

    本報記者 袁傳璽

    走過一季度的“淡市旺銷”后，接下來的兩個月，樓市表現(xiàn)平淡，百強(qiáng)房企銷售繼續(xù)轉(zhuǎn)弱。但在當(dāng)前不確定且有波動的市場格局中，可以看到的確定性是，頭部房企韌性更強(qiáng)，銷售、融資以及投資擴(kuò)表等優(yōu)勢愈加明顯。

    據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月，TOP100房企銷售總額為29661億元，同比增長8.4%，其中，TOP10房企整體銷售額的均值同比增長17%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。值得一提的是，位列第7名的綠城中國實現(xiàn)合同銷售額1086億元，以38%的增速，權(quán)益銷售額亦位列第九的成績，向外界釋放了淡市中的“經(jīng)營穩(wěn)健，持續(xù)向好”的積極信號。

    “公司‘有錢有地有人’，銷售、拿地權(quán)益比例提高，運營管理全面提效，融資渠道暢通且平均融資成本仍有下降空間，業(yè)績、派息均有望實現(xiàn)穩(wěn)健增長。”興業(yè)證券在研報中指出，“我們預(yù)計2023年和2024年，公司歸母核心凈利潤為63.5億元和68.4億元，分別同比增長1.7%、7.7%。”

    致力提升利潤及股東回報

    信心來自三大支撐力

    當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著整體縮表、利潤率下行。在投資者對開發(fā)商普遍缺乏信心之際，近日，綠城中國董事會主席張亞東在股東大會上表示，“在利潤兌現(xiàn)方面，這幾年綠城確實取得了一些成績，但還遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期，特別是在這幾年房地產(chǎn)調(diào)控過程中，項目毛利率、凈利率會比較低，甚至有些項目會出現(xiàn)虧損的情況。”

    不過，張亞東給股東們吃下定心丸，他表示，在利潤總額方面，基于前幾年產(chǎn)出，現(xiàn)在利潤額度在未來會有良好的增長前景。

    在業(yè)內(nèi)看來，張亞東對增厚利潤規(guī)模的信心，主要來自三大支撐力。

    第一大支撐力來自于市場占有率的提升，即銷售額規(guī)模決定利潤總額的盤子。張亞東接手掌舵綠城后做過“2025規(guī)劃”，正如他在此次股東大會上所示，2018年綠城規(guī)模占行業(yè)的1%，2022年已經(jīng)是2%。今年如果全行業(yè)是10萬億元的規(guī)模，綠城的市場占有率將提升至3%?；诖耍?025年，他預(yù)計綠城利潤的增長和前幾年比不是一個量級，而是在更大量級上。

    第二大支撐力是項目權(quán)益占比的提升。過去三年，綠城中國一直在著力提高項目權(quán)益占比，這是從唯規(guī)模論轉(zhuǎn)向?qū)崿F(xiàn)有質(zhì)量增長的必經(jīng)之路，也是一條不好走的路。截至5月底，綠城中國自投項目權(quán)益銷售金額為520億元，同比增長66%；對應(yīng)權(quán)益比例為63%，同比提升8個百分點。據(jù)張亞東透露，預(yù)計綠城明年項目權(quán)益占比會提升至70%以上。而隨著高權(quán)益項目開發(fā)和結(jié)轉(zhuǎn)增多，上市公司股東權(quán)益應(yīng)占收入有望會隨之上行。

    第三大支撐力是精準(zhǔn)投資對利潤空間的提升。即便在面對歷史遺留問題需要出清，行業(yè)下行導(dǎo)致需要計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的雙重壓力下，張亞東也敢于向股東承諾利潤總額會大幅增長，真正的底氣在于過去幾年所拿地塊有較大的利潤空間。張亞東直言，2022年和今年以來拿的地，利潤比以前不是好一倍，有些好三倍，甚至好幾倍。這兩年拿的地在2025年開始兌現(xiàn)，利潤會有不一樣的呈現(xiàn)。

    精準(zhǔn)拿地“做一成一”

    去化率是投資指揮棒

    精準(zhǔn)投資是權(quán)益銷售額和利潤規(guī)模提升的核心要素，高去化率則是保障流動性安全的關(guān)鍵抓手。對還有能力投資擴(kuò)表的房企而言，差異化精準(zhǔn)投資，聚焦高流動性地塊投資，這兩點至關(guān)重要。

    “當(dāng)前房地產(chǎn)市場的核心詞就是分化和不確定性。今年熱的更熱、冷的更冷，馬太效應(yīng)更加明顯。”張亞東表示，對于行業(yè)，“我們比別人更樂觀一些，對綠城來講危中有機(jī)，是持續(xù)向好的發(fā)展機(jī)會。”

    基于這樣的市場研判，對于公司的經(jīng)營安全，張亞東篤定地回復(fù)股東們：沒有硬核風(fēng)險。“我們現(xiàn)在存在著拿地不足，會出現(xiàn)規(guī)?？s減的難點。這不是風(fēng)險。”

    對于這個難點，綠城選擇兩條腿走路，首先是積極參與公開市場競奪，其次是甄選收并購標(biāo)的。在城市選擇方面，綠城也會考慮"10+25"之外的城市，如紹興的上虞區(qū)等，看準(zhǔn)機(jī)會部署。

    據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，綠城中國新增貨值行業(yè)排名第六，比去年同期晉升兩名。同期，權(quán)益拿地金額位居行業(yè)第五名。由此來看，在當(dāng)下冷熱不均的市場格局中，綠城算是投拓較為積極的房企，但其拿地邏輯卻頗為理性。

    在業(yè)內(nèi)看來，綠城拿地有三條鐵律，一是去化率要夠高；二是盡量當(dāng)年轉(zhuǎn)為銷售額；三是收益率要達(dá)到內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)。核心內(nèi)在邏輯可總結(jié)為一句話，做到“投一成一，叫好又叫座”。

    以2022年的拿地情況為例，綠城中國去年拿了27個項目，其中，18個項目當(dāng)年清盤，16個項目開盤去化率達(dá)百分之百。從“叫座”來看，以前老大難的車位銷售也在2022年得到了大踏步前進(jìn)。

    正如張亞東所示，“今年我們堅持‘投一成一’，堅定地收斂聚焦，讓投資更加穩(wěn)健。今年以來，我們拿了560多億元的貨，目前有三個項目已經(jīng)實現(xiàn)首開，去化率是100%，今年所拿地塊整體已有超過10%轉(zhuǎn)化為銷售，回款非常不錯，是叫好又叫座的呈現(xiàn)。”

    對于這些經(jīng)營成果，投資人普遍持肯定態(tài)度。而對于接下來的市場表現(xiàn)以及綠城對股東們的承諾兌現(xiàn)程度，則有待后市觀察。

（編輯 張薌逸）