美的置業(yè)“三道紅線”轉(zhuǎn)綠還債壓力小 管理層稱拿地絕不多點(diǎn)開花

    本報(bào)記者 王麗新

    見習(xí)記者 陳瀟

    “今年大家看到市場(chǎng)的信心有所恢復(fù)，不利因素有所減少，有利因素逐步增加，這在2月份、3月份的房產(chǎn)銷售市場(chǎng)中得到充分體現(xiàn)。”3月27日上午，在美的置業(yè)2022年業(yè)績(jī)說明會(huì)上，美的置業(yè)董事局主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2023年土地供應(yīng)會(huì)比較充足，機(jī)會(huì)也會(huì)很多，但土地價(jià)格應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，目前健康發(fā)展的房企（拿地）都相對(duì)理性。

    截至2022年末，美的置業(yè)收入為736.3億元，毛利為113.06億元，核心凈利潤(rùn)38.7億元，公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤(rùn)19.68億元。

    對(duì)于未來經(jīng)營(yíng)策略，郝恒樂表示，面對(duì)整個(gè)行業(yè)的深刻變化，美的置業(yè)在不斷地調(diào)整，總體原則是經(jīng)營(yíng)追求指標(biāo)良性安全健康，不追求單一的規(guī)模擴(kuò)張，在具體業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上，會(huì)堅(jiān)守房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤，并深挖房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)鏈上的發(fā)展空間，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元化。

    不斷優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量

    作為財(cái)務(wù)盤面較為穩(wěn)健的民營(yíng)房企，美的置業(yè)一直在進(jìn)行資產(chǎn)換倉(cāng)，不斷優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。

    2022年，美的置業(yè)通過股權(quán)收購(gòu)歸編9個(gè)項(xiàng)目，新增權(quán)益貨值63億元，這些項(xiàng)目以二線城市為主。同時(shí)，公司退出部分弱三線和四線城市，減少權(quán)益貨值9.5億元，這些城市主要是柳州、九江、岳陽、大理等。此外，2022年6月份，公司新增位于上海市浦東新區(qū)項(xiàng)目地塊，權(quán)益貨值約14億元。

    對(duì)此，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁王全輝表示，在戰(zhàn)略發(fā)展上，公司堅(jiān)定地投資二線城市和核心經(jīng)濟(jì)區(qū)。調(diào)整之后，截至2022年底，公司新增權(quán)益貨值二線及以上占比為94%，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)占比合計(jì)為50%。

    談到2023年的拿地計(jì)劃，郝恒樂表示，美的置業(yè)結(jié)合自己的土地儲(chǔ)備和結(jié)構(gòu)，今年會(huì)積極動(dòng)態(tài)地研究?jī)?yōu)質(zhì)土地，捕捉一些投資機(jī)會(huì)，并且根據(jù)每個(gè)城市的去化速度進(jìn)行結(jié)構(gòu)性補(bǔ)貨。

    “和前幾年相比，我們的城市布局聚焦了很多。今年新增土地也基本上圍繞這些區(qū)域，但是并不是這些區(qū)域的每一個(gè)城市都會(huì)增加，結(jié)構(gòu)性缺貨的城市會(huì)動(dòng)態(tài)地研究、增加土儲(chǔ)。”郝恒樂表示，“我們對(duì)土地研判更加理性，更加慎重，更加聚焦，絕對(duì)不會(huì)多點(diǎn)開花。”

    融資成本下降

    從財(cái)務(wù)角度看，美的置業(yè)一直在兌現(xiàn)降負(fù)債的承諾，也于2022年取得了較大成效。

    截至2022年底，美的置業(yè)扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.2%，凈負(fù)債率為43.9%，現(xiàn)金短債比為1.60倍，“三道紅線”已轉(zhuǎn)為綠檔，杠桿水平逐步回落。同時(shí)，公司借款總額加權(quán)平均實(shí)際利率進(jìn)一步降低20個(gè)基點(diǎn)至4.62%，融資成本實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步優(yōu)化。

    “目前美的置業(yè)銀行授信充裕，銀行授信額度為1527億元，其中尚未動(dòng)用的銀行授信額度為1080億元。”美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈表示，從現(xiàn)金指標(biāo)上來看，公司目前現(xiàn)金總量264億元，而一年內(nèi)到期有息負(fù)債為137億元，由于無美元債，還債壓力較小。

    “在股東的支持下，去年幾次發(fā)債基本都可以順利發(fā)出去，并且去年融資成本同比下降了20個(gè)BP，這是非常難得的。”林戈如是稱。

    “面對(duì)2022年市場(chǎng)行情的變化，公司堅(jiān)持以流動(dòng)性安全為準(zhǔn)則，在24個(gè)月資金流動(dòng)性安全的基礎(chǔ)保障上，合理鋪排銷售節(jié)點(diǎn)，保證了產(chǎn)銷平衡以及量?jī)r(jià)平衡。”林戈表示，這些年，美的置業(yè)的回款水平基本在82%-85%之間，最高是87%，是相當(dāng)理想的。