經(jīng)濟(jì)深觀察｜“房住不炒”下，樓市何處去？

    近日，房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)披露2月銷售業(yè)績(jī)，多數(shù)房企銷售金額同比大幅攀升。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1—2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況來(lái)看，今年前2個(gè)月，商品房銷售面積、銷售金額同比翻番，比2019年同期分別增長(zhǎng)23%和50%。

    開(kāi)年后的濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)也印證了這一點(diǎn)。3月20日、21日，記者走訪濟(jì)南多個(gè)在售樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，開(kāi)年以來(lái)尤其春節(jié)前后的樓市傳統(tǒng)“淡季”表現(xiàn)并不淡，多個(gè)售樓處客流量比往年同期增加一倍以上。“往年春節(jié)假期回來(lái)上班后客流多一些，但今年初三開(kāi)始客流就明顯增多，初四華山項(xiàng)目的停車(chē)場(chǎng)都已停滿，客流量是往年同期的兩倍，成交量約增加一倍。”濟(jì)南中海華山項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

    價(jià)格方面，全國(guó)各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅有升有降，同比漲幅較上月有所上升。其中北上廣深4個(gè)一線城市新房、二手房漲幅與上月相比均有所回落，31個(gè)二線城市新房、二手房漲幅均與上月相同，35個(gè)三線城市新房漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，二手房漲幅回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

    山東納入統(tǒng)計(jì)的濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、濟(jì)寧4市，新房?jī)r(jià)格整體呈微漲態(tài)勢(shì)，其中濟(jì)南環(huán)比上漲0.4%，青島環(huán)比上漲0.3%，煙臺(tái)環(huán)比上漲0.3%，濟(jì)寧環(huán)比上漲0.6%；二手房方面，濟(jì)南繼上個(gè)月結(jié)束五連降之后，再度出現(xiàn)回落，青島二手房結(jié)束五連降。

    “相較于往年春節(jié)假期，今年不僅有傳統(tǒng)春節(jié)促銷，再加上‘就地過(guò)年’，使得看房人群增多，此外很多項(xiàng)目釋放3月漲價(jià)信號(hào)加快客戶成交，從而帶動(dòng)市場(chǎng)升溫。”青島銳理數(shù)據(jù)信息技術(shù)有限公司山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧認(rèn)為。

    今年土地供應(yīng)市場(chǎng)也迎來(lái)重大變革。

    2月24日、25日，青島、濟(jì)南兩市的自然資源和規(guī)劃局先后發(fā)布消息稱，將嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓，全年分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。

    不僅我省，此次全國(guó)共22個(gè)重點(diǎn)城市試點(diǎn)住宅用地“兩集中”，包括北上廣深4個(gè)一線城市和18個(gè)二線城市。

    土地是房地產(chǎn)業(yè)的“面粉”。多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，重點(diǎn)城市“一年只賣(mài)三次地”，必然給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)影響。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，集中供地改變了過(guò)去無(wú)規(guī)則的單宗出讓模式，開(kāi)發(fā)商無(wú)需大規(guī)模搶地，會(huì)降低土地溢價(jià)率。

    “兩集中”政策的初衷，是為了調(diào)控土地市場(chǎng)限制投機(jī)，同時(shí)便于土地供給的統(tǒng)籌管理。而目前“兩集中”政策所涉及的城市是房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市或經(jīng)濟(jì)核心城市，為確保穩(wěn)定過(guò)渡、分散風(fēng)險(xiǎn)，接下來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)將關(guān)注點(diǎn)放在這些城市之外，并將引發(fā)市場(chǎng)一系列的連鎖反應(yīng)。

    日前國(guó)家再次重申“房住不炒”，并首次提出“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”，意味著未來(lái)一段時(shí)間，住房租賃市場(chǎng)將有很好的發(fā)展前景，同時(shí)也將對(duì)長(zhǎng)租房市場(chǎng)進(jìn)行更加嚴(yán)格的監(jiān)管。

    此前，包括上海、北京、深圳、武漢、成都等地，均出臺(tái)了針對(duì)長(zhǎng)租公寓更嚴(yán)格的監(jiān)管措施，涉及押金監(jiān)管、資金池等多方面，嚴(yán)格防范此前發(fā)生的各類風(fēng)險(xiǎn)。多個(gè)省份的政府工作報(bào)告都提及要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。山東近年來(lái)積極探索“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”住房制度的有效實(shí)現(xiàn)形式，統(tǒng)籌住房市場(chǎng)和住房保障兩個(gè)體系，全省已有100多家機(jī)構(gòu)開(kāi)展住房長(zhǎng)租業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)260萬(wàn)平方米。

    以一、二線城市為例，購(gòu)房者中多數(shù)是大城市高校畢業(yè)生或是外來(lái)務(wù)工流入大城市的新市民群體。要解決這類群體的住房問(wèn)題，一方面需要通過(guò)調(diào)控手段穩(wěn)定房?jī)r(jià)，讓房子“買(mǎi)得起”，另一方面就是通過(guò)規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，來(lái)滿足他們的住房需求，讓房子“住得起”也“住得好”。而未來(lái)一段時(shí)間，租購(gòu)并舉將是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要方向。