行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)路徑明晰 房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)可期

    ■本報(bào)兩會(huì)報(bào)道組 陳瀟

    “穩(wěn)樓市”是2025年多地有關(guān)房地產(chǎn)工作的首要目標(biāo)。在3月9日下午舉行的十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示：“我們將會(huì)同有關(guān)部門，堅(jiān)持長(zhǎng)短結(jié)合、標(biāo)本兼治，堅(jiān)決穩(wěn)住樓市。”

    2025年政府工作報(bào)告更是首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫(xiě)進(jìn)總體要求，明確“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，進(jìn)一步細(xì)化政策實(shí)施路徑。

    業(yè)內(nèi)達(dá)成的共識(shí)是，今年政府工作報(bào)告核心變化主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。其一，需求端政策精準(zhǔn)發(fā)力，且將促需求擺在首位。政府工作報(bào)告明確提出，因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。其二，存量政策有所突破。政府工作報(bào)告首次提出，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。其三，行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)路徑明晰。政府工作報(bào)告將“好房子”標(biāo)準(zhǔn)具象化為安全、舒適、綠色、智慧四大維度，這一標(biāo)準(zhǔn)體系的建立，意味著行業(yè)會(huì)加快構(gòu)建新發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

    “房地產(chǎn)作為居民消費(fèi)的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年會(huì)有更多政策面的支持和推進(jìn)力度的加大。”全國(guó)人大代表、北京五八信息技術(shù)有限公司董事長(zhǎng)姚勁波向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，各地可通過(guò)政策優(yōu)化，如取消各類行政性限購(gòu)、增加各類購(gòu)房補(bǔ)貼等手段強(qiáng)化釋放購(gòu)房需求。從全國(guó)層面看來(lái)，各大城市可通過(guò)專項(xiàng)債做好“收儲(chǔ)”和城中村改造，以更好平衡城市層面供需，達(dá)到更深層提振市場(chǎng)效果。

    防范化解償債風(fēng)險(xiǎn)不放松

    過(guò)去幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為行業(yè)發(fā)展較大挑戰(zhàn)。從今年政府工作報(bào)告的政策框架來(lái)看，房地產(chǎn)相關(guān)表述整體仍放在“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”的范疇之下。此外，政府工作報(bào)告還提到，發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

    在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)需要在三方面發(fā)力，一是全力推進(jìn)“保交樓”工作；二是盡快完成違約房企境內(nèi)外債務(wù)重組事宜，加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程；三是防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延。

    2024年，“保交樓”作為防風(fēng)險(xiǎn)的核心任務(wù)，全年累計(jì)交付住房338萬(wàn)套，順利完成目標(biāo)。經(jīng)過(guò)近三年的努力，行業(yè)已邁過(guò)保交付高峰期。不少房企逐步進(jìn)入“保交樓”尾聲階段。

    與此同時(shí)，多家房企債務(wù)重組方案已于2025年初密集落地，行業(yè)化債也進(jìn)入新階段?？v觀過(guò)去出險(xiǎn)房企對(duì)化債的探索經(jīng)驗(yàn)，債務(wù)展期、債務(wù)重組、破產(chǎn)重整和逆向混改四大化債路徑為主流選擇。

    在初期，大多數(shù)房企主要選擇展期作為應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力的手段。雖能暫時(shí)贏得喘息，但長(zhǎng)期來(lái)看，仍然存在二次出險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，債務(wù)重組憑借系統(tǒng)性化解債務(wù)負(fù)擔(dān)的優(yōu)勢(shì)，成為近期不少房企化債的核心方案。今年開(kāi)年，就有房企境內(nèi)債重組方案得到通過(guò)，為行業(yè)提供了可復(fù)制的范式。

    此外，逆向混改通過(guò)引入國(guó)有資本實(shí)現(xiàn)資源嫁接，破產(chǎn)重整依賴強(qiáng)力戰(zhàn)投介入與削債實(shí)現(xiàn)再生，均已有案例印證其可行性。隨著化債順利而來(lái)的是，部分上市房企股票正式復(fù)牌，出險(xiǎn)房企得以喘息，這為房企回到正常經(jīng)營(yíng)換得了時(shí)間和空間。

    為守住安全發(fā)展底線，財(cái)務(wù)盤面較為穩(wěn)健的房企亦在加快償債進(jìn)度，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。比如，2025年開(kāi)年，龍湖集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“龍湖集團(tuán)”）累計(jì)兌付公司債已近65億元，到2026年底前，龍湖集團(tuán)已無(wú)境外到期的公開(kāi)債券。此外，金地（集團(tuán)）股份有限公司也于今年初完成了17億元中期票據(jù)兌付。

    “行業(yè)最難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了。”有房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者感慨道，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已從“全面承壓”轉(zhuǎn)向“重點(diǎn)攻堅(jiān)”，隨著多個(gè)企業(yè)重組方案陸續(xù)落地，行業(yè)信用環(huán)境有望逐步修復(fù)。

    樓市回暖融資環(huán)境進(jìn)一步改善

    房企償債壓力有所緩解的背后，有兩大助力支撐。一是樓市回暖，房企銷售現(xiàn)金得以回流；二是融資環(huán)境逐步得到改善，融資性現(xiàn)金流有所“入賬”。

    在加大銷售力度回籠資金方面，開(kāi)年以來(lái)，多個(gè)城市新房市場(chǎng)較為活躍，有效緩解部分房企流動(dòng)性壓力，為“穩(wěn)市場(chǎng)”注入更大確定性。

    湘財(cái)證券發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)30個(gè)大中城市2025年2月份商品房成交面積同比增長(zhǎng)30.9%，分城市看，30個(gè)大中城市的一線、二線和三線城市2月份商品房成交面積同比分別增長(zhǎng)65%、16%和38%。

    某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，公司部分城市樓盤年后到訪量遠(yuǎn)超春節(jié)前，2月份的整體簽約額環(huán)比1月份也呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)正加速展現(xiàn)出回暖跡象，“金三銀四”有望再現(xiàn)。

    樓市回暖對(duì)房企增厚現(xiàn)金池的加持不言而喻，房地產(chǎn)融資環(huán)境的持續(xù)改善，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)信心，也頗為關(guān)鍵。

    國(guó)家金融監(jiān)督管理總局局長(zhǎng)李云澤在十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議首場(chǎng)“部長(zhǎng)通道”上表示，以項(xiàng)目為中心來(lái)構(gòu)建“白名單”，有利于精準(zhǔn)高效滿足合理融資需求，切實(shí)保障廣大購(gòu)房人合法權(quán)益。目前，審批貸款超過(guò)6萬(wàn)億元，涉及已經(jīng)交付和正在建設(shè)的住房超過(guò)1500萬(wàn)套。

    項(xiàng)目融資之外，信用債市場(chǎng)也出現(xiàn)積極信號(hào)。開(kāi)年以來(lái)，多家房企已密集拋出發(fā)債計(jì)劃，其中多則有高達(dá)90億元的公司債，少則有10億元的中期票據(jù)。

    在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)，各部門正加大力度用好房地產(chǎn)各項(xiàng)融資工具“組合拳”，滿足各類房企不同環(huán)節(jié)、不同階段的合理融資需求。

    在海外美元債市場(chǎng)，亦有“破冰”之舉。2月份，綠城中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠城中國(guó)”）公告稱擬發(fā)行3.5億美元債，這是其時(shí)隔三年再度發(fā)行美元債，也是近年來(lái)首例內(nèi)資房企大規(guī)模發(fā)行無(wú)抵押美元債券。綠城中國(guó)此舉，表明國(guó)際投資者對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的信心有所回升‌。

    不僅僅是債務(wù)融資，公募REITs政策環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化，也為持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企創(chuàng)造更多機(jī)遇。當(dāng)前，房企正積極探索公募REITs市場(chǎng)，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施和租賃住房成為布局重點(diǎn)。

    截至2024年底，共有華潤(rùn)置地有限公司等多家房企的8只REITs產(chǎn)品完成上市，總規(guī)模224.22億元。今年2月份，北京金隅集團(tuán)股份有限公司首只城市更新公募REIT成功上市，同時(shí)，還有多個(gè)REITs擬進(jìn)行擴(kuò)募。

    “房企可提前籌劃現(xiàn)金流，積極利用項(xiàng)目‘白名單’機(jī)制、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，定增、公募REITs和持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等融資政策，多渠道拓展融資現(xiàn)金流入。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示。

    盤活存量和優(yōu)化增量并重

    加大力度守住行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)改善房地產(chǎn)融資環(huán)境，無(wú)疑是“穩(wěn)樓市”的重要推動(dòng)力，但“穩(wěn)樓市”的底層邏輯是供需平衡，產(chǎn)銷適配。

    鑒于此，多措并舉激發(fā)交易活力之際，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，要同步跟上。從當(dāng)前施政主基調(diào)來(lái)看，核心方向是優(yōu)化增量與盤活存量并重。

    2024年9月份，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，首次提出“對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”。今年政府工作報(bào)告明確具體舉措，首次提出盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。

    “在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面賦予城市政府更大自主權(quán)，這是重大的突破和亮點(diǎn)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。

    清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心研究總監(jiān)郭翔宇認(rèn)為，這意味著定價(jià)機(jī)制層面，各地可綜合市場(chǎng)環(huán)境、資產(chǎn)屬性、企業(yè)及政府資金等多方因素，一項(xiàng)目一議靈活定價(jià)，或?qū)⒓铀傧媪糠慨a(chǎn)。

    中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也表達(dá)了共識(shí)。他預(yù)計(jì)，未來(lái)配套政策將繼續(xù)完善打通卡點(diǎn)，在此過(guò)程中，基于較大的庫(kù)存規(guī)模以及談價(jià)空間，收購(gòu)存量商辦項(xiàng)目或更具備可操作性，也是盤活商辦用房的有力方式。

    對(duì)于收儲(chǔ)后存量房的用途，嚴(yán)躍進(jìn)表示，很多地方兩會(huì)都提及對(duì)收儲(chǔ)存量房的用途方面的調(diào)整，比如，湖北大學(xué)收購(gòu)商品房作為學(xué)生宿舍，鄭州探索存量房轉(zhuǎn)型文旅項(xiàng)目，海南試點(diǎn)康養(yǎng)用途等均為地方實(shí)踐提供新思路。

    與此同時(shí)，導(dǎo)致存量房收儲(chǔ)推進(jìn)的另一個(gè)難點(diǎn)，資金問(wèn)題也有望得到紓解。政府工作報(bào)告提出，拓寬保障性住房再貸款使用范圍。這意味著，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房的資金將更加豐富。

    盤活存量還有另一資金，時(shí)隔五年重新啟動(dòng)的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券近期備受市場(chǎng)關(guān)注。開(kāi)源證券地產(chǎn)建筑首席分析師齊東在接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示：“政府工作報(bào)告提出實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，土地和存量房收儲(chǔ)有望成為專項(xiàng)債重點(diǎn)支持的方向。”

    從地方實(shí)踐來(lái)看，多地已陸續(xù)展開(kāi)相關(guān)工作。廣東于2月份發(fā)行超307億元專項(xiàng)債券用于回收閑置存量土地，河南、安徽、遼寧、貴州等多個(gè)省份也在2025年地方政府工作報(bào)告中明確提出推進(jìn)存量商品房收儲(chǔ)。

    在積極盤活存量的同時(shí)，也需優(yōu)化增量，以保持市場(chǎng)供需平衡。政府工作報(bào)告提出，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。同時(shí)，首次明確指出，要適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需求，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

    “對(duì)于庫(kù)存量較大的地區(qū)或片區(qū)，新增土地供給或?qū)⒚黠@縮量，從源頭上改善市場(chǎng)供求關(guān)系。”陳文靜表示，明確提出“好房子”概念意味著未來(lái)將有更多城市因地制宜出臺(tái)細(xì)化政策，完善“好房子”設(shè)計(jì)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

    不少房企早已在探索如何建造“好房子”。佛山市睿住企業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)林冬娜在接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，公司開(kāi)發(fā)的MiC集成空間產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了主體結(jié)構(gòu)與內(nèi)部裝修的一體化，近90%的工序在工廠內(nèi)完成，有效降低了施工噪音、建筑垃圾，同時(shí)達(dá)到顯著的節(jié)能減排效果。公司一直致力于通過(guò)綜合運(yùn)用裝配式建筑、超低能耗技術(shù)和智能化管理等方式，打造健康安全、舒適適用、綠色低碳的品質(zhì)住宅。

    綠城中國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人亦向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，針對(duì)住建部調(diào)研客戶提出的核心痛點(diǎn)，公司通過(guò)優(yōu)圍系統(tǒng)、適恒系統(tǒng)、智慧系統(tǒng)、產(chǎn)業(yè)內(nèi)裝等技術(shù)支撐，封裝出七大引領(lǐng)型產(chǎn)品系，這些產(chǎn)品系已相繼在杭州、南京、蘇州、義烏等地落地。

    “以往消費(fèi)者選擇空間有限，房企推出的新房市場(chǎng)接受度較高，如今購(gòu)房者更加注重住房品質(zhì)，傾向于多方考察和對(duì)比。”廣東某房企負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》感慨道，未來(lái)房企不僅要注重產(chǎn)品質(zhì)量，更要精準(zhǔn)把握客戶需求，只有打造真正能打動(dòng)購(gòu)房者的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，才能夠在行業(yè)“活下去”。

    城中村改造規(guī)模擴(kuò)容

    在更多房企的眼中，未來(lái)能夠更好地爭(zhēng)奪市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)的戰(zhàn)場(chǎng)，則是城市更新賽道。政府工作報(bào)告提出，持續(xù)推進(jìn)城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、加力實(shí)施城中村和危舊房改造。這兩項(xiàng)舉措，均被視為釋放剛性及改善性需求的重要抓手。

    3月9日，倪虹表示，一是要把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。二是城中村改造，現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國(guó)地級(jí)及以上城市，要在去年新增100萬(wàn)套基礎(chǔ)上，再繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。

    國(guó)海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊表示，以新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造來(lái)做估計(jì)，貨幣化安置將拉動(dòng)2億平方米商品房去化。在合理調(diào)整城中村區(qū)域土地規(guī)劃條件后，還將拉動(dòng)原址建設(shè)約5000億元的建安投資。

    “我重點(diǎn)關(guān)注城中村改造政策。”全國(guó)政協(xié)委員、深圳香江控股股份有限公司董事長(zhǎng)翟美卿在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，改造項(xiàng)目不僅能帶動(dòng)新開(kāi)工和投資增長(zhǎng)，還能通過(guò)貨幣化安置釋放大量住房需求，為市場(chǎng)注入活力，推動(dòng)供需平衡。

    更為重要的是，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，要常態(tài)化開(kāi)展城市更新，則需要打通更多堵點(diǎn)。

    在郭翔宇看來(lái)，城市更新開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，核心堵點(diǎn)在于資金平衡難、拆遷安置復(fù)雜及土地權(quán)屬等歷史遺留問(wèn)題。因此，更強(qiáng)調(diào)政府主導(dǎo)與市場(chǎng)參與結(jié)合，既要有政府主體的積極參與，也要實(shí)現(xiàn)社會(huì)資本的良性循環(huán)。

    在政府主導(dǎo)方面，圍繞城市更新投融資機(jī)制，各地亦積極創(chuàng)新市場(chǎng)化投融資模式，努力打通相關(guān)融資堵點(diǎn)。

    據(jù)了解，截至今年1月份，已有12個(gè)省設(shè)立了專項(xiàng)資金給予獎(jiǎng)補(bǔ)或貸款貼息，12個(gè)省發(fā)行專項(xiàng)債近1000億元用于各類更新改造，28個(gè)城市設(shè)立城市更新基金，總資金規(guī)模達(dá)4550億元。

    與此同時(shí)，房企亦開(kāi)始積極切入城市更新賽道。今年1月份，全國(guó)首個(gè)城中村改造項(xiàng)目地塊——北京豐臺(tái)西南郊冷庫(kù)地塊以40.08億元成功出讓。在業(yè)界看來(lái)，經(jīng)過(guò)拆遷騰退改造再布局，地塊附近板塊界面有望煥然一新，配套成熟度再上臺(tái)階。

    但相較于重資產(chǎn)模式押注城市更新賽道，輕資產(chǎn)模式更受到房企青睞。劉水認(rèn)為，城中村改造為房企的代建業(yè)務(wù)提供更多結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，房企可利用自身良好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、管控能力和品牌能力助力委托方滿足消費(fèi)者對(duì)改善性產(chǎn)品的需求，同時(shí)關(guān)注由城中村改造帶來(lái)的保障性住房建設(shè)，積極進(jìn)行項(xiàng)目拓展。

    多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)城市更新政策將側(cè)重三方面：一是完善土地、財(cái)稅配套政策；二是構(gòu)建可持續(xù)資金機(jī)制；三是鼓勵(lì)市場(chǎng)化主體參與。通過(guò)“留改拆”并舉，城市更新不僅改善居住條件，還將推動(dòng)城市功能升級(jí)與消費(fèi)場(chǎng)景創(chuàng)新。

    總體而言，2025年房地產(chǎn)政策框架已清晰呈現(xiàn)“防風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)需求”三重邏輯。短期看，保交樓、化債、穩(wěn)融資是守住風(fēng)險(xiǎn)底線的關(guān)鍵；中長(zhǎng)期通過(guò)“收儲(chǔ)+城中村改造”持續(xù)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，滿足多樣化居住需求，加快房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

    為完成“穩(wěn)樓市”目標(biāo)，從中央到地方，再到產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)相關(guān)主體，各方都已積極行動(dòng)起來(lái)，協(xié)同發(fā)力。展望未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)可期，預(yù)計(jì)將為經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖向好提供有力支撐。