樓市春天恐非轉(zhuǎn)型之福

    近期外圍不確定性進(jìn)展順利，市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，金融市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，加上個(gè)別城市房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了邊際調(diào)整，樓市春天正在憧憬之中。但考慮到過去房?jī)r(jià)的非理性快速上漲，已經(jīng)一定程度透支了經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，樓市之春恐怕不是?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之福。在當(dāng)前復(fù)雜嚴(yán)峻的形勢(shì)下，仍應(yīng)堅(jiān)定“房住不炒”，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，圍繞供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，擺脫地方政府的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑依賴。

    外圍不確定性順利推動(dòng)市場(chǎng)信心恢復(fù)。金融市場(chǎng)予以樂觀反映，春節(jié)后上證綜指連續(xù)上揚(yáng)，股票配資據(jù)報(bào)道再出江湖。隨著市場(chǎng)信心的恢復(fù)，加上2019年1月份新增社會(huì)融資規(guī)模和新增貸款均創(chuàng)出歷史新高，以及個(gè)別城市房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了邊際調(diào)整，市場(chǎng)對(duì)樓市春天的憧憬浮現(xiàn)。一些投資者甚至在糾結(jié)“買房”還是“買股”。

    但房?jī)r(jià)超前發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力的透支已經(jīng)顯現(xiàn)。過去幾年房?jī)r(jià)出現(xiàn)了全國(guó)性高位快速發(fā)展，在短期繁榮同時(shí)，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)形成剛性制約。一是家庭財(cái)務(wù)杠桿上升對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)不斷顯現(xiàn)。無(wú)論是熱點(diǎn)一線城市，還是三線、四線城市，家庭財(cái)富向住宅不動(dòng)產(chǎn)加快轉(zhuǎn)移的同時(shí)，導(dǎo)致家庭消費(fèi)潛力受到明顯制約。2018年全國(guó)居民人均可支配收入扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)6.5%，而城鎮(zhèn)居民實(shí)際增長(zhǎng)5.6%。2018年12月，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比名義增長(zhǎng)8.2%，低于上年同期1.2個(gè)百分點(diǎn)。二是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)脆弱性。當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)住房供求關(guān)系總量基本平衡，結(jié)構(gòu)矛盾較為突出。熱點(diǎn)城市住房供應(yīng)相對(duì)潛在需求存在缺口，但過高房?jī)r(jià)導(dǎo)致剛需難以承擔(dān)，而大規(guī)模擴(kuò)大房地產(chǎn)投資又會(huì)引發(fā)存量房?jī)r(jià)急劇波動(dòng)，甚至?xí)l(fā)樓市崩盤。非熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)也居高不下，但棚戶區(qū)改造、拆遷回購(gòu)、購(gòu)房補(bǔ)貼等刺激政策與城市人口規(guī)模存在一定沖突，導(dǎo)致實(shí)際住房供給超過真實(shí)居住需求，存在明顯過剩風(fēng)險(xiǎn)，未來房地產(chǎn)投資可持續(xù)性堪憂。今年春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)需求明顯遇冷。據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，2019年1月份，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降31%，同比下降14%。三是房?jī)r(jià)與財(cái)政高度捆綁。過去幾年，城市房?jī)r(jià)、地方政府債務(wù)、財(cái)政狀況事實(shí)上已經(jīng)高度捆綁，房地產(chǎn)業(yè)路徑依賴遺害無(wú)窮。地方財(cái)政狀況對(duì)土地出讓收入過度依賴，使得地方政府發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)存在內(nèi)生動(dòng)力，反而在推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型上動(dòng)力不足。綜合來看，房?jī)r(jià)超前發(fā)展已經(jīng)成為地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的“攔路虎”。

    樓市春天恐非經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之福。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)壓力顯現(xiàn)，通過松綁調(diào)控政策來刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的聲音逐漸增多。從逆周期調(diào)控角度看，房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用強(qiáng)，住宅消費(fèi)能夠發(fā)揮穩(wěn)定增長(zhǎng)作用，原本也無(wú)可厚非。但因?yàn)檫^去幾經(jīng)刺激，刺激成本正成倍上升，而刺激效果卻遞減。特別是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間已經(jīng)非常狹小。即便是可以通過啟動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增速，也要考慮房?jī)r(jià)失控風(fēng)險(xiǎn)，以及未來消化房地產(chǎn)泡沫的難度和飲鴆止渴行為的巨大代價(jià)。無(wú)論從哪個(gè)角度分析，樓市春天恐非經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之福。