多城市下調(diào)住房交易稅費(fèi) 對(duì)樓市影響有多大？

    減稅降費(fèi)是今年政府最大的惠民舉措，不僅力度大，而且范圍廣，與百姓密切相關(guān)的住房領(lǐng)域當(dāng)然不可少，除了住房出租外，住房買賣也能享受減稅政策。

    券商中國(guó)記者今日了解到，繼北京、上海、廣州等地大幅調(diào)低個(gè)人出租住房稅收后，北京、上海、廣州、深圳等地出售住房同樣能享受減稅政策，即增值稅附加和印花稅稅率減半。

    不過(guò)，接受券商中國(guó)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增值稅附加減半征收對(duì)樓市來(lái)說(shuō)直接影響不大，但在當(dāng)下樓市出現(xiàn)部分區(qū)域輕微企穩(wěn)與回暖的情況下，對(duì)市場(chǎng)有一定的心理影響。后續(xù)預(yù)計(jì)全國(guó)其他城市針對(duì)增值稅也都有不同程度的減免。

    上海下調(diào)部分房屋交易稅費(fèi)

    據(jù)上海中原方面披露消息，上海市今日下調(diào)相關(guān)房屋交易稅費(fèi)。其中：

    個(gè)人出售房屋增值稅附加由11%下調(diào)為6%，增值稅及附加一共為5.3%，以繳稅時(shí)間為準(zhǔn)；

    個(gè)人非居住用房網(wǎng)簽合同日期在2019年1月1日之后的，印花稅減半由萬(wàn)分之5，調(diào)整為萬(wàn)分之2.5；

    下調(diào)時(shí)間自2019年3月7日起。

    券商中國(guó)第一時(shí)間致電上海市納稅服務(wù)熱線12366核實(shí)，得到了工作人員的確認(rèn)。該工作人員告訴記者，個(gè)人出售住房的增值稅附加包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，這三個(gè)稅率此前分別是7%、3%、2%，其中，地方教育附加稅率去年就改成1%了，合計(jì)稅率是11%，根據(jù)滬府規(guī)（2019）10號(hào)文規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加稅率減半按3.5%和1.5%征收，再加上1%的地方教育附加，合計(jì)6%。而個(gè)人交易非住房的印花稅也可以減半，即從萬(wàn)分之5減為萬(wàn)分之2.5。

    “滬府規(guī)（2019）10號(hào)文是2月下發(fā)的，但是政策執(zhí)行從今年1月1日開(kāi)始。”上述上海市稅務(wù)部門工作人員對(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)。

    值得注意的是，這里所說(shuō)的7%的城市維護(hù)建設(shè)稅，是指房屋所在地在上海城中心內(nèi)的，而城鎮(zhèn)的房屋該稅率為5%，郊區(qū)的為1%。因此，具體交易時(shí)還要根據(jù)房屋所在區(qū)域來(lái)計(jì)算。

    北京個(gè)人房屋交易增值稅附加減半征收

    券商中國(guó)記者致電北京納稅服務(wù)熱線12366了解到，北京個(gè)人出售住房，增值稅附加包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，這3個(gè)稅率此前分別是7%、3%、2%，根據(jù)京財(cái)稅（2019）196號(hào)文，目前增值稅附加稅率減半。

    北京的城市維護(hù)建設(shè)稅是按6個(gè)城區(qū)內(nèi)的房屋按7%，郊區(qū)的房屋按5%，縣城內(nèi)的按1%征收。

    廣、深小規(guī)模納稅人出售住房增值稅附加減半

    不僅北京和上海個(gè)人出售住房增值稅附加減半，券商中國(guó)記者從廣州和深圳稅務(wù)部門了解到，廣州和深圳對(duì)小規(guī)模納稅人出售住房同樣享受增值稅附加減半政策，稅率同北京和上海一樣，從此前的12%下調(diào)為6%。另外，廣州和深圳小規(guī)模納稅人房屋交易印花稅也同樣減半。

    不過(guò)，廣州對(duì)小規(guī)模納稅人的減稅政策同樣適用于個(gè)人，但是深圳納稅服務(wù)熱線的工作人員對(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)，對(duì)小規(guī)模納稅人出售住房增值稅附加減半征收，但對(duì)個(gè)人出售住房目前沒(méi)有減征附加稅的通知。

    影響心理預(yù)期，對(duì)樓市直接影響不大

    當(dāng)前房屋交易增值稅附加有所下調(diào)，同時(shí)印花稅政策也有所調(diào)整，對(duì)于當(dāng)前樓市交易相關(guān)參與主體來(lái)說(shuō)，自然會(huì)受到更多關(guān)注。

    據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，上海中原介紹增值稅附加稅是附加稅的一種，對(duì)應(yīng)于增值稅的，按照增值稅稅額的一定比例征收的稅。其納稅義務(wù)人與獨(dú)立稅相同，但是稅率另有規(guī)定，是以增值稅的存在和征收為前提和依據(jù)的。通常包括城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等。這3種附加稅加一起共11%，折合計(jì)算大約是總房?jī)r(jià)的0.6%。平時(shí)說(shuō)的增值稅及附加大約5.6%，是增值稅+附加，其中增值稅5%，附加約0.6%?，F(xiàn)在減稅調(diào)整到5.3%，比沒(méi)調(diào)之前僅少0.3%！

    張大偉指出，最近二手房交易與租賃環(huán)節(jié)均出現(xiàn)了減稅，出現(xiàn)減稅的原因均是整個(gè)社會(huì)系統(tǒng)減稅，并非單獨(dú)針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域。而二手房交易環(huán)節(jié)的增值稅只發(fā)生在部分房源，也就是兩年內(nèi)交易的二手房和超過(guò)兩年的非普通住宅二手房。各地的稅基都是5%+附加，各地附加不一樣，北京城區(qū)是合計(jì)5.6%，郊區(qū)的5.5%。產(chǎn)權(quán)不滿2年的全額收取，產(chǎn)權(quán)滿2年的為差額收取，計(jì)稅價(jià)格減去原購(gòu)房?jī)r(jià)格。

    對(duì)于增值稅附加減半征收對(duì)市場(chǎng)的影響，張大偉認(rèn)為，這一政策對(duì)樓市來(lái)說(shuō)直接影響不大，只減少部分交易稅費(fèi)，但在當(dāng)下樓市出現(xiàn)部分區(qū)域輕微企穩(wěn)與回暖的情況下，對(duì)市場(chǎng)有一定的心理影響。后續(xù)預(yù)計(jì)全國(guó)其他城市針對(duì)增值稅也都有不同程度的減免，但幅度預(yù)計(jì)都與上海接近。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，增值稅附加稅和印花稅本身都不是大額的稅種，所以類似政策本身對(duì)于交易成本的影響其實(shí)不大，但體現(xiàn)了國(guó)家減稅降稅的導(dǎo)向。房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購(gòu)房者或房東最關(guān)心的是包括增值稅、契稅和個(gè)稅這種較大的稅種，比如總價(jià)100萬(wàn)的住房，此類稅費(fèi)可以達(dá)到5萬(wàn)元，即類似5%的稅費(fèi)成本。總體上看，此類政策若不調(diào)整，其他稅費(fèi)調(diào)整的意義其實(shí)不大。購(gòu)房者不必為一些小稅種的調(diào)整有太多的擔(dān)心或關(guān)注。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，值得關(guān)注的是購(gòu)房貸款利息抵扣和租房租金抵扣的內(nèi)容，不過(guò)目前此類稅費(fèi)的政策調(diào)整還是停留在探索階段，真正去操作抵扣的，估計(jì)還是需要政策引導(dǎo)。不過(guò)，稅費(fèi)成本降低是2019年的重點(diǎn)事件，對(duì)于降低房屋交易成本和刺激房屋交易，都是有積極作用的。