市場情緒被放大 深圳樓市真的回暖了嗎？

    豪宅熱銷、排隊搶房、房貸利率下降……關(guān)于深圳樓市逐漸熱絡(luò)的消息在最近頻頻傳來。不過，這些現(xiàn)象的背后原因到底是什么？深圳樓市真的回暖了嗎？

    中介的新房情結(jié)

    近日開盤的福田傳麒景苑引發(fā)多方關(guān)注——先是傳出“連夜排隊”，中介稱有上萬批客戶登記，預(yù)計500多套公寓當(dāng)日可清盤。結(jié)果，開盤當(dāng)天由于現(xiàn)場人太多，警察到場要求停止銷售活動。

    3月6日，證券時報記者再次來到該項目，發(fā)現(xiàn)營銷中心冷冷清清，但已有長租公寓品牌正在招租。雖然已經(jīng)暫停銷售，但附近依舊有不少中介舉牌當(dāng)“街霸”，向來往行人推銷項目。

    “項目被暫時停止銷售，就是因為開盤那天現(xiàn)場人太多，具體恢復(fù)銷售時間未定。”銷售中介陳經(jīng)理告訴記者，“開盤當(dāng)天銷售情況還不錯，大部分購房者就是沖著名校學(xué)位而來，但其實商務(wù)公寓能否確定入讀名校我們也說不準(zhǔn)，開盤當(dāng)天現(xiàn)場出現(xiàn)的人潮當(dāng)中，中介人員也很多。”

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，傳麒景苑項目在去年年底也曾傳出公開發(fā)售的消息，但去年年底銷售時卻沒有如此“轟動”。面對記者的疑問，中介解釋說，“那時候是期房，現(xiàn)在是現(xiàn)房交樓，而且這次是多家中介聯(lián)動，項目給我們的傭金比一般新房項目高出許多。”

    記者發(fā)現(xiàn)，給中介高提成的做法最近屢屢發(fā)生。在龍崗中心城片區(qū)，一處新開盤的商務(wù)公寓吸引了許多置業(yè)者的目光，不僅是價格僅在每平方米25000元左右，低于市場預(yù)期，更重要的是房產(chǎn)中介鋪天蓋地式的宣傳。“這個項目給我們中介的返點提成是其他項目的兩到三倍。”張經(jīng)理如是說，“如今給中介高提成的做法也在一定程度上反映出開發(fā)商回款的壓力。”

    “由于稅費和價格因素，雖然不時有業(yè)主降價拋售房源，但二手房相對于一手房還是沒那么好賣，我們也重點推新房。”陳經(jīng)理如是說。原本以二手房交易為主導(dǎo)的深圳樓市，現(xiàn)在主角似乎換成了新房，加上一些新房項目直接啟動三級聯(lián)動，導(dǎo)致房產(chǎn)中介都大力推銷新盤。

    誰在制造氣氛

    最近，關(guān)于深圳樓市逐漸熱絡(luò)的消息頻頻傳來，其中一些消息隨后又被否認(rèn)。

    此前，一份中海深圳宣稱旗下項目要漲價5%的文件在微信朋友圈炸開了鍋。文件顯示，公司旗下項目將從2月4日起全面提升在售價格，在現(xiàn)有售價基礎(chǔ)上上漲5%。不過，記者向中海地產(chǎn)深圳公司求證，相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱此系假消息。就在去年12月底，市場也傳出這樣的消息：“實地集團2018年全年銷售目標(biāo)達(dá)成。鑒于近期市場回暖、菏澤取消限售、廣州取消公寓限購令、深圳下調(diào)首套房利率等利好政策釋放，各地房地產(chǎn)政策提振勢頭明朗。經(jīng)集團研究決定，實地·深圳劍蘭郡項目于2019年1月1日起全面提升銷售價格，視具體情況上調(diào)每套50萬元以上。不過，現(xiàn)場銷售人員對記者表示，網(wǎng)上的消息為誤傳。

    2015年，深圳房地產(chǎn)市場火爆，開發(fā)商捂盤待漲情況時有發(fā)生。最近，市場也傳出消息，位于寶安區(qū)一項目部分住宅和裙樓均自動鎖定。有銷售人員表示，開發(fā)商想把房子當(dāng)現(xiàn)房賣，以便后續(xù)調(diào)整價格。

    盡管相關(guān)房企都予以否認(rèn)，但對于市場頻頻傳出類似的消息，有置業(yè)者認(rèn)為這種通過中介等渠道傳播的消息，不排除是一種營銷炒作行為，從而再度刺激觀望者入市。

    市場情緒被放大

    此外，多家銀行下調(diào)房貸利率上浮比例，也在一定程度上給市場帶來利好。融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，深圳多家銀行下調(diào)首套及二套房貸利率上浮比例，其中多家銀行首套利率執(zhí)行基準(zhǔn)上浮8%，二套利率執(zhí)行基準(zhǔn)上浮12%。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些外資銀行甚至給優(yōu)質(zhì)客戶做到首套利率執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%左右。不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸利率下調(diào)對房地產(chǎn)交易有利好作用，但小范圍浮動適度調(diào)整利率并不代表放松信貸，而且政策放松的可能性很小。

    那么，深圳樓市的成交情況到底如何？受春節(jié)假期影響，2月深圳一二手住宅成交量皆出現(xiàn)大幅下滑，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2月全市僅網(wǎng)簽1279套一手住宅，環(huán)比下降48.8%，網(wǎng)簽均價為每平方米54232元，環(huán)比上升0.22%。二手住宅市場方面，全市共備案1997套二手住宅，環(huán)比下降48.5%，同比下降36.3%。

    “春節(jié)過后，看房的人的確多了一些。”在羅湖水貝經(jīng)營中介業(yè)務(wù)的吳經(jīng)理告訴記者，“但二手房成交還是要看賣家的心態(tài)，是否愿意調(diào)低價格。”樂有家研究中心數(shù)據(jù)也顯示，春節(jié)一過，一二手房帶看量確實均有大幅上漲。

    不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些新盤項目依舊推出折扣來吸引購房者。購房者黃先生告訴記者，自己在龍華區(qū)萬科的一個新項目購買房產(chǎn)，折扣優(yōu)惠是95折上再98折。而在龍崗清水河小關(guān)口片區(qū)，一處新盤打出的價格從每平方米4.3萬起，低于此前市場的預(yù)期和銷售人員放出的“口風(fēng)”。

    過去一個月，全國一線及部分二線重點城市的房屋交易數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出一定回暖的跡象。對于深圳市場而言，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認(rèn)為，節(jié)后政策利好不斷，客戶到訪量均較節(jié)前有所增加。隨著春節(jié)假期結(jié)束，3月開發(fā)商將逐步恢復(fù)推盤速度，預(yù)計3月全市一二手住宅的備案量將上升，但房價仍將維持高位盤整的趨勢。有業(yè)內(nèi)人士表示，受傳統(tǒng)季節(jié)性因素影響，樓市確實在筑底后略有回暖，但市場情緒也存在炒作因素被放大的現(xiàn)象。