春節(jié)后 香港樓市突然“火了”

    無(wú)論是深圳還是香港，調(diào)控都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。近段時(shí)間以來(lái)，房?jī)r(jià)曾連續(xù)下跌的香港樓市，市場(chǎng)看空情緒卻有所緩解，回暖跡象明顯。

    樓盤加價(jià)仍熱銷

    2018年下半年，香港樓市可謂涼風(fēng)陣陣。

    自去年8月以來(lái)，香港房?jī)r(jià)指數(shù)一度出現(xiàn)連續(xù)13周的下跌，這也是2008年金融危機(jī)以來(lái)最長(zhǎng)的連跌紀(jì)錄。香港特區(qū)政府土地注冊(cè)處公布的數(shù)據(jù)也顯示，香港住宅銷售自去年11月遭遇腰斬之后，去年12月的銷售量再度暴跌，全港住宅銷售總額僅為241億港元，而2017年同期為520億港元，同比下降53.7%，造成銷售額暴跌的原因包括居民對(duì)較高借貸成本和迫在眉睫的空置稅感到擔(dān)憂，還包括一些內(nèi)地買家的退出所致。此外，去年位于香港山頂文輝道的豪宅“地王”流標(biāo)，香港土地市場(chǎng)也涼風(fēng)陣陣。

    一時(shí)間，預(yù)言香港房?jī)r(jià)將大幅度下跌的聲音不絕于耳，甚至喊出2019年的跌幅可能達(dá)到40%。只是，沉寂數(shù)月后，香港樓市再度出現(xiàn)回暖跡象。

    美聯(lián)物業(yè)公布的香港房?jī)r(jià)走勢(shì)圖顯示，今年1月以實(shí)用面積計(jì)算的平均呎價(jià)為12307港元，環(huán)比下跌1.6%，環(huán)比跌幅有所收窄。到了2月份，以實(shí)用面積計(jì)算的平均呎價(jià)回升至12482港元，環(huán)比上升1.4%。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，香港二手樓市成交已明顯回暖，2月共錄得2290宗二手成交，總額達(dá)177.8億港元，環(huán)比分別上升4.7%及11.9%。此外，2月數(shù)個(gè)新盤均成功套現(xiàn)數(shù)十億港元。中國(guó)海外的新盤大埔天鉆成交545宗，總額40億港元；新鴻基地產(chǎn)的土瓜灣Downtown38項(xiàng)目則成交221宗，套現(xiàn)13.5億港元。

    “最近我在到處看房，發(fā)現(xiàn)很多新項(xiàng)目加推的單位都賣完，現(xiàn)場(chǎng)人也很多。”在香港工作的陳先生告訴記者，自己這幾個(gè)月都在看房，但春節(jié)過(guò)后的感覺(jué)完全不一樣，市場(chǎng)人氣明顯回升。“最近銷售情況理想，特別是一些小面積單位，公司考慮加推，價(jià)格有一定上調(diào)空間。”香港一家物業(yè)代理營(yíng)業(yè)部的銷售經(jīng)理告訴記者。

    據(jù)悉，香港一些新盤項(xiàng)目的尾盤加價(jià)推出，還是吸引了大批購(gòu)房者的關(guān)注。公開信息顯示，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下的荃灣海之戀項(xiàng)目，其中4套單位加價(jià)11.7%至18.9%，并安排在本周一重新發(fā)售。有中介表示共有超過(guò)100組客戶到場(chǎng)認(rèn)購(gòu)，全部單位都已售出。這批單位中，加價(jià)幅度最大的為第7座11樓C室，2017年10月的售價(jià)為822.5萬(wàn)港元，現(xiàn)在加價(jià)到978萬(wàn)港元。華懋集團(tuán)銷售部總監(jiān)吳崇武表示，香港樓市處于“小陽(yáng)春”階段，年初至今公司已售出約177個(gè)單位，金額超過(guò)17億港元。除此之外，中介機(jī)構(gòu)似乎也看到了“希望”。美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明表示，配合市場(chǎng)回暖，公司上半年希望可以擴(kuò)充10家分行。

    調(diào)控不放松

    這時(shí)，一些分析師開始“看多”，特別是美聯(lián)儲(chǔ)在今年年初放出暫緩加息的鴿派信號(hào)。據(jù)海外媒體報(bào)道，里昂證券房地產(chǎn)分析師NicoleWong表示，香港股市和人民幣匯率企穩(wěn)可能會(huì)令香港房地產(chǎn)受益。美聯(lián)儲(chǔ)“溫和”利率指引也可能會(huì)促使香港投資者在房地產(chǎn)等收益率更高的投資中尋求回報(bào)，因此香港房?jī)r(jià)將在未來(lái)幾個(gè)月觸底。摩根士丹利表示，買家情緒有所改善，他們正在釋放被壓抑的剛性需求，今年香港房?jī)r(jià)可能上漲2%，房?jī)r(jià)將在第一季度末之前觸底。

    此前，許多內(nèi)地房企涌入香港市場(chǎng)“跑馬圈地”。僅在2016年，6家來(lái)自內(nèi)地的房企在香港共計(jì)拿下7幅宅地。若按總成交額計(jì)算，內(nèi)地房企在香港摘得的住宅用地占當(dāng)年香港宅地總成交額的54%，這也是首次占到半數(shù)以上。不過(guò)，最近一兩年內(nèi)地房企在香港“跑馬圈地”熱情大為消退，但似乎將重心轉(zhuǎn)向舊樓重建，此舉反而成為更具吸引力的土地來(lái)源渠道。根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，內(nèi)地房企收購(gòu)舊樓重建的數(shù)量大增，帶動(dòng)香港土地審裁處于2018年接獲共39宗強(qiáng)制拍賣物業(yè)申請(qǐng)，與2017年相比增加160%。

    其實(shí)，高房?jī)r(jià)一直是香港的“關(guān)鍵詞”。2018年1月，香港已連續(xù)第八年被美國(guó)規(guī)劃咨詢公司Demographia評(píng)為全球房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)的城市。土地供應(yīng)短缺、土地利用率低一直是香港難以治愈的“頑疾”，也是房?jī)r(jià)高企、房屋供應(yīng)短缺的最主要原因。

    與此同時(shí)，香港的地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)深度“捆綁”。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的投資與消費(fèi)占香港GDP比重一度超過(guò)30%。不過(guò)，在最近一輪房?jī)r(jià)下跌當(dāng)中，香港特區(qū)政府的表態(tài)似乎有所不同，推出空置稅便是其中一個(gè)現(xiàn)象。據(jù)香港媒體報(bào)道，香港特區(qū)政府已經(jīng)大致完成空置稅草擬法案，準(zhǔn)備下個(gè)月提交立法會(huì)討論。香港一手樓空置稅于去年6月由香港特區(qū)政府提出，將對(duì)空置6個(gè)月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”，相當(dāng)于該單位應(yīng)課差餉租值的200%。

    香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波此前在政府博客上發(fā)表文章稱，過(guò)去幾年因樓市過(guò)熱，香港特區(qū)政府先后推出多輪市場(chǎng)稱為“樓市辣招”的調(diào)控措施。近期市場(chǎng)聚焦土地和樓宇供應(yīng)，也關(guān)注香港特區(qū)政府此前推出的“樓市辣招”是否會(huì)“減辣”。陳茂波明確表示，這些措施政策目標(biāo)不盡相同，應(yīng)將其按照性質(zhì)區(qū)分。目前就額外印花稅（SSD）、雙倍印花稅（DSD）和買家印花稅（BSD）三項(xiàng)措施來(lái)說(shuō)，特區(qū)政府無(wú)意放寬管制。