首批公募REITs擴(kuò)募正式啟動(dòng) 參與機(jī)構(gòu)：基金抗風(fēng)險(xiǎn)能力將提升

    本報(bào)記者 昌校宇

    首批公募REITs擴(kuò)募正式啟動(dòng)。9月28日，滬深交易所發(fā)布首批5單公募REITs擬擴(kuò)募公告，分別為中金普洛斯REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、華安張江光大REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT和紅土鹽田港REIT。

    自今年5月31日公募REITs擴(kuò)募相關(guān)規(guī)則發(fā)布以來到目前REITs擴(kuò)募啟動(dòng)，用時(shí)不足4個(gè)月。證監(jiān)會此前表示，擴(kuò)募與首發(fā)一樣，是REITs市場建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。

    富國首創(chuàng)水務(wù)REIT基金經(jīng)理李盛對《證券日報(bào)》記者表示，通過擴(kuò)募可以擴(kuò)大單只REITs產(chǎn)品的規(guī)模、收入，并降低資產(chǎn)過于集中的風(fēng)險(xiǎn)，有利于提升REITs產(chǎn)品的流動(dòng)性，更好發(fā)揮基金管理人和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力，更好發(fā)揮REITs盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)新增投資的功能。

    具體來看，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)為位于深圳市光明高新園區(qū)的招商局光明科技園科技企業(yè)加速器二期項(xiàng)目的部分基礎(chǔ)設(shè)施（即光明項(xiàng)目）。

    博時(shí)基金表示，此次博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募后，將打通新購入資產(chǎn)的上市通道，基金的資產(chǎn)和儲備規(guī)模也將得到持續(xù)提升；有助于基金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合的多元化，在資產(chǎn)類型和資產(chǎn)區(qū)域上提升分散度，一定程度上降低單一片區(qū)、單一園區(qū)受行業(yè)政策、市場波動(dòng)影響較大的風(fēng)險(xiǎn)，基金抗風(fēng)險(xiǎn)能力將有所提升。此外，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的不斷注入，將維持基金的市場關(guān)注度，有助于提升基金份額二級市場的流動(dòng)性。

    富國首創(chuàng)水務(wù)REIT擬新認(rèn)購第2期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的全部資產(chǎn)支持證券，并最終投資于長治市污水處理特許經(jīng)營PPP項(xiàng)目。

    對此，李盛介紹，此次選取的底層資產(chǎn)，與基金持有的原資產(chǎn)同為污水處理項(xiàng)目，所處區(qū)域不同，在維持穩(wěn)定運(yùn)營的基礎(chǔ)上可以分散部分區(qū)域集中風(fēng)險(xiǎn)。

    中金普洛斯REIT擬通過定向擴(kuò)募發(fā)售募集資金，投資位于山東省青島市、廣東省江門市以及重慶市的三個(gè)倉儲物流園區(qū)項(xiàng)目。

    中金基金表示，新基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的購入，是對基金已持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)覆蓋區(qū)域的補(bǔ)充，可有效分散基金基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)地域風(fēng)險(xiǎn)，有利于拓展基金持有的倉儲物流園區(qū)輻射范圍，形成全國網(wǎng)絡(luò)化布局，使基金在獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時(shí)兼具成長性。

    此外，華安張江光大REIT擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為張潤大廈項(xiàng)目，紅土鹽田港REIT擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為世紀(jì)物流園項(xiàng)目。

    上海證券基金評價(jià)研究中心高級基金分析師、博士孫桂平在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，擴(kuò)募對公募REITs發(fā)展壯大至關(guān)重要，尤其對于我國特許經(jīng)營權(quán)REITs而言，特許經(jīng)營權(quán)到期后面臨資產(chǎn)清零的問題，而通過擴(kuò)募可解決該問題，真正發(fā)揮REITs基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營平臺的作用，囊括越來越多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

    談及未來布局，李盛介紹，富國基金正對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、清潔能源等領(lǐng)域的REITs業(yè)務(wù)進(jìn)行重點(diǎn)研究，在做大做強(qiáng)已發(fā)行REITs項(xiàng)目的同時(shí)，力爭為投資人提供更多優(yōu)質(zhì)REITs產(chǎn)品。

    中金基金表示，未來，將繼續(xù)加強(qiáng)公募REITs領(lǐng)域的投入與探索，在實(shí)踐中不斷提高投資與運(yùn)管能力，積極探索不同基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型及優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的擴(kuò)募，努力實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健運(yùn)營。

    中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對《證券日報(bào)》記者表示，上述5只公募REITs的擴(kuò)募方式為定向增發(fā)，價(jià)格參考當(dāng)前市場價(jià)，有望提升REITs估值、分派收益率水平等，但也要看最終擬擴(kuò)募資產(chǎn)的質(zhì)量以及運(yùn)營機(jī)構(gòu)和基金管理人的運(yùn)營能力。

    在孫桂平看來，如果REITs不進(jìn)行擴(kuò)募，隨著持有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營時(shí)間增加，特許經(jīng)營權(quán)及土地使用權(quán)等到期日益臨近，REITs的估值水平或?qū)⒊尸F(xiàn)緩慢降低的趨勢，且隨著規(guī)模逐漸減少，REITs流動(dòng)性等都會受到一定影響，REITs自身將逐漸失去活力。而REITs進(jìn)行擴(kuò)募，不斷并購新的資產(chǎn)，一是可以發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，提升項(xiàng)目收益，帶來更多分紅收益和資產(chǎn)增值；二是可以提升REITs估值水平，給二級市場REITs交易帶來更多投資機(jī)會。