經(jīng)濟(jì)回升向好支撐深市公募REITs業(yè)績回暖 市場有望進(jìn)一步擴(kuò)容增類

    本報記者 田鵬

    見習(xí)記者 毛藝融

    隨著深市基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）三季度業(yè)績披露收官，在勾勒出底層項目經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健、回暖改善趨勢顯著的整體輪廓同時，也呈現(xiàn)出高速公路業(yè)績修復(fù)提速、生態(tài)環(huán)保類基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)績突出、保障性租賃住房業(yè)績韌性延續(xù)的顯著特點(diǎn)。

    據(jù)9只深市基礎(chǔ)設(shè)施REITs三季度業(yè)績顯示，報告期內(nèi)9只產(chǎn)品均實現(xiàn)盈利，部分產(chǎn)品收入超過1億元。其中，鵬華深圳能源REIT憑借6.53億元的業(yè)績表現(xiàn)，位居深市基礎(chǔ)設(shè)施REITs收入和凈利潤榜首。

    優(yōu)異業(yè)績的背后離不開監(jiān)管層的持續(xù)支持與引導(dǎo)。今年以來，深交所在夯實存續(xù)期信息披露規(guī)則基礎(chǔ)、優(yōu)化發(fā)行交易機(jī)制安排、引導(dǎo)完善投資者關(guān)系管理、加強(qiáng)底層資產(chǎn)運(yùn)營監(jiān)管、加強(qiáng)投資者溝通交流等方面持續(xù)發(fā)力，加快推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行、盡快形成示范效應(yīng)，堅持發(fā)展與規(guī)范并重，營造了良好的市場生態(tài)。

    9只產(chǎn)品三季度“全員”報喜

    截至目前，深市基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場已囊括交通基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等類型的底層資產(chǎn)，并成功上市9只公募REITs產(chǎn)品。從已經(jīng)披露的三季報來看，前述9只產(chǎn)品全部實現(xiàn)盈利。

    其中，鵬華深圳能源REIT三季度營業(yè)收入和凈利潤均位列深市第一的同時，還居全市場榜首。數(shù)據(jù)顯示，鵬華深圳能源REIT在2023年三季度基金合并營業(yè)收入為6.53億元（不含稅），環(huán)比增長17.88%；凈利潤為1.37億元，環(huán)比增長19.51%；實現(xiàn)可供分配金額為1.53億元，全年累計完成可供分配金額3.58億元，完成招募說明書預(yù)測2023年可供分配金額的113%。

    此外，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT等營業(yè)收入和凈利潤環(huán)比漲幅明顯，盈利能力穩(wěn)定。

    同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對《證券日報》記者表示，公募REITs在資產(chǎn)選擇上要求比較高，資產(chǎn)質(zhì)量及運(yùn)營坪效都較好，因此業(yè)績較為穩(wěn)健。從長期發(fā)展來看，對于發(fā)行公募REITs的資產(chǎn)要求和標(biāo)準(zhǔn)要保持一定高度，只有資產(chǎn)質(zhì)量好，才能保持穩(wěn)健長期優(yōu)質(zhì)發(fā)展。

    此外，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的優(yōu)異業(yè)績表現(xiàn)也離不開底層資產(chǎn)的高質(zhì)量運(yùn)營、原始權(quán)益人的基本情況、二級市場的政策變化以及基礎(chǔ)設(shè)施項目所處的行業(yè)動態(tài)等。

    以華夏和達(dá)高科REIT為例，底層資產(chǎn)由和達(dá)高科及其子公司杭州和達(dá)科技服務(wù)有限公司和杭州生物醫(yī)藥國家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地投資管理有限公司擔(dān)任外部管理機(jī)構(gòu)。

    據(jù)杭州和達(dá)科技服務(wù)有限公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理劉志好介紹，孵化器項目今年出租率比較平穩(wěn)，公募REITs上市后，新簽租金逐步回歸市場價格，增長較為明顯；存量租金價格也在穩(wěn)步上升。園區(qū)租戶的來源多元化，占比分散，整體抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。

    從分紅情況來看，深市公募REITs積極為投資者兌現(xiàn)2023年的經(jīng)營收益。今年8月份，平安廣州廣河REIT進(jìn)行了上市兩年以來的第五次分紅，分紅比例100%，累計分紅達(dá)12.64億元，是累計分紅金額最高的公募REITs產(chǎn)品。

    另外，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT在年內(nèi)進(jìn)行了兩次分紅，在場內(nèi)、場外累計發(fā)放現(xiàn)金紅利約1595萬元，為投資者提供長期穩(wěn)定的收益；華夏合肥高新REIT今年兩次分紅，累計向持有人分紅5814.9萬元，實際分派率達(dá)到年化4.85%。

    對此，華夏合肥高新REIT基金經(jīng)理劉京虎表示：“運(yùn)營穩(wěn)定、未來可期的產(chǎn)業(yè)園項目方可獲得投資者認(rèn)可，受到市場青睞。”

    公募REITs產(chǎn)品擴(kuò)容增類可期

    自2021年6月份首批公募REITs上市以來，截至2023年11月9日，已陸續(xù)有29只公募REITs產(chǎn)品完成首發(fā)募集，市值超過900億元。

    公募REITs市場擴(kuò)容提速，底層資產(chǎn)類型不斷豐富。據(jù)證監(jiān)會官網(wǎng)，僅10月底以來，嘉實基金、華夏基金等上報了4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs“嘗鮮”項目獲受理。隨后，國泰君安城投寬庭保租房REIT、中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園REIT亦先后獲受理。

    從政策面看，監(jiān)管層全力支持REITs擴(kuò)容增類。10月20日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

    今年10月份，深交所發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第5號——臨時報告（試行）》，進(jìn)一步完善以“管資產(chǎn)”為核心的基礎(chǔ)設(shè)施REITs存續(xù)期規(guī)則體系建設(shè)，持續(xù)提升信息披露的及時性、有效性和規(guī)范性，切實督促基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場參與主體歸位盡責(zé)。

    今年8月份，深交所發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金發(fā)行交易機(jī)制有關(guān)工作安排的通知》，明確市場關(guān)注度較高的上市初期交易行為、流通份額比例、項目估值等要求及倡議，規(guī)范基金管理人等參與方發(fā)行定價行為，引導(dǎo)投資者理性參與REITs投資，維護(hù)二級市場平穩(wěn)運(yùn)行。

    光大證券研報認(rèn)為，若我國公募REITs市場規(guī)模達(dá)到5.97萬億元，至少需要約4.7萬億元的增量資金。監(jiān)管正積極推進(jìn)投資者結(jié)構(gòu)多元化，F(xiàn)OF及保險資金持續(xù)入場，社保資金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金有望積極參與投資，REIT-ETF及互聯(lián)互通正積極籌劃。在項目與資金的增量共同推進(jìn)的情況下，C-REITs市場規(guī)模提升可期。

    深交所表示，下一步，將認(rèn)真貫徹落實中央金融工作會議精神，按照證監(jiān)會關(guān)于“進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行十二條”的工作要求，堅持發(fā)展與規(guī)范并重，加快推動REITs常態(tài)化發(fā)行和高質(zhì)量擴(kuò)容，持續(xù)優(yōu)化發(fā)行定價機(jī)制，豐富和改善投資者結(jié)構(gòu)，推動更多與REITs產(chǎn)品特性相匹配的長線資金進(jìn)入市場，積極構(gòu)建多層次REITs市場，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展再上新臺階，更好服務(wù)國家戰(zhàn)略和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

（編輯 張鈺鵬 上官夢露）