信貸緊縮下的“非典型”樣本：中海、華潤、龍湖的低成本融資術(shù)

    旌鑫

    在金融監(jiān)管加強(qiáng)、去杠桿以及信貸緊縮背景之下，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨一場嚴(yán)峻的融資考驗(yàn)。

    2019年以來，房地產(chǎn)融資政策步步收緊，融資環(huán)境嚴(yán)峻至極。各大房企雖“各顯神通”，但結(jié)果卻是行業(yè)分化進(jìn)一步加強(qiáng)。7月8日，中海地產(chǎn)發(fā)行一筆票息為2.90%的5.5年期20億元港幣固息債券，刷新了同行業(yè)的最低利率。

    身為央企的中海地產(chǎn)能夠獲得低成本融資并不難理解。相比之下，民企更難抵御融資寒潮。不過，行業(yè)內(nèi)也始終存在例外。民企代表龍湖集團(tuán)在2018年的平均借貸成本仍低至4.55%，僅比華潤置地高0.05%，比中海地產(chǎn)高0.25%。即使是在2019年融資渠道全面受阻的情況下，龍湖集團(tuán)也于今年2月發(fā)行了一筆融資成本僅為3.99%的五年期債券。

    他們究竟練就了怎樣的低成本融資之術(shù)？

    融資場上的“優(yōu)等生”

    房地產(chǎn)是受政策調(diào)控影響最大的行業(yè)，而在諸多政策之中，房地產(chǎn)融資的相關(guān)政策更是影響房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。如今，調(diào)控高壓之下房企融資渠道正全面受阻，包括銀行貸款、房地產(chǎn)信托、境內(nèi)外債券等全面收緊。房企如今面臨的融資環(huán)境可以稱之為“雪上加霜”。

    一個房企的融資規(guī)模代表了投資企業(yè)對其盈利能力的信心，融資成本則體現(xiàn)了該房企的綜合能力。融資寒潮之下，中海地產(chǎn)、華潤置地、龍湖集團(tuán)三家房企可以稱之為行業(yè)融資場上的“優(yōu)等生”。三家房企具體表現(xiàn)為融資規(guī)模大且融資成本低。根據(jù)公司年報統(tǒng)計，上述三家企業(yè)在2018年有息負(fù)債額分別為1198億元、1352億元、1574億元，同比2017年增長55%、24%和13%，增幅可觀。與此同時，更令業(yè)界艷羨的是這三家融資成本僅為4.55%、4.5%、4.3%，處于行業(yè)較低水平。

    華潤置地公告顯示，2019年上半年公司已經(jīng)進(jìn)行9筆融資。其中，2月份，華潤置地完成8億美元境外債券發(fā)行，其中3億美元5.5年期票面利率為每年3.75%，5億美元10年期票面利率為每年4.125%。

    同為央企，在7月份房地產(chǎn)信托、境內(nèi)外發(fā)債、ABS等融資渠道紛紛受限背景之下，中海地產(chǎn)于7月8日首次在香港設(shè)立境外中期票據(jù)（MTN）計劃。其中，中海地產(chǎn)發(fā)行的10年期美元債以3.45%的券票息，創(chuàng)造了行業(yè)債券發(fā)行利息成本最低的記錄，同時也刷新了中海歷史上10年期債券的最低利率；而票息為2.90%的5.5年期20億元港幣固息債券，則刷新了同行業(yè)的最低利率，且創(chuàng)造了中資企業(yè)境外公開發(fā)行的最長年期港幣債券。作為央企，中海一向可以以較低成本拿到大規(guī)模且低成本融資，但在當(dāng)前融資形勢趨緊背景下，能以如此之低的利率水平發(fā)行債券依舊是不容易的。

    龍湖作為民企，其融資能力與中海、華潤不相上下。根據(jù)龍湖集團(tuán)公告，2019年以來，龍湖共進(jìn)行兩筆融資。2月20日及21日，龍湖公開發(fā)行2019年第一期公司債券，發(fā)行規(guī)模共22億元，包括發(fā)行規(guī)模為17億元的五年期債券，票面利率為3.99%；發(fā)行規(guī)模為5億元的七年期債券，票面利率4.7%。7月19日，龍湖公開發(fā)行住房租賃事項公司債券，共20億元，包括發(fā)行規(guī)模5億元的五年期債券，票面利率低至3.9%，以及發(fā)行規(guī)模為15億元的七年期債券，票面利率為4.67%。可以看出，2019年以來，龍湖的融資能力也可媲美央企。

    澤平宏觀指出，在規(guī)模管控的大背景下，任何房企融資都面臨困難。但對于金融機(jī)構(gòu)來說，大房企優(yōu)于中小房企，國企優(yōu)于民企。在此背景之下，行業(yè)洗牌，并購重組。“很多金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款都要看企業(yè)評級，評級高，企業(yè)融資就會更簡單些，成本也會更低一些；銀行發(fā)放貸款也十分看重企業(yè)規(guī)模，排名靠前的企業(yè)自然更容易獲得資金支持。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說。

    具體來看，根據(jù)克而瑞研究中心公布的《2019年上半年中國房企銷售排行榜》，中海地產(chǎn)、華潤置地和龍湖集團(tuán)分別排名第六、第九和第十。此外，華潤置地?fù)碛屑瘓F(tuán)公司的信用背書，也與華潤信托等集團(tuán)旗下公司有合作關(guān)系，融資渠道通暢且成本低廉；中海則堅持穩(wěn)健的財務(wù)政策也給市場留下了良好印象。長期以來，中海一直擁有標(biāo)普、惠譽(yù)和穆迪三大國際評級機(jī)構(gòu)給予的中資房企中的最高評級；龍湖也不遜色，其在行業(yè)內(nèi)一向以高度自律和穩(wěn)健著稱，頗受融資機(jī)構(gòu)青睞。

    如此看來，企業(yè)規(guī)模大且信用評價較高，中海、華潤、龍湖這三位“優(yōu)等生”自然容易脫穎而出。

    龍湖的融資競技之道

    相比央企的融資優(yōu)勢，民企則更多依靠其高度自律的融資技能。

    龍湖集團(tuán)在2018年年報中表示，公司憑借出色的融資能力，以真金白銀把握行業(yè)調(diào)整期的戰(zhàn)略主動。在資本市場，選準(zhǔn)窗口，實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外債券的最優(yōu)發(fā)行；在銀行端，高信用保障了額度與利率的雙支持－－總行級授信總額超2，000億，全年平均融資成本則保持4.55%的低位。頭寸的寬裕，是公司始終保持既定投融資和運(yùn)營節(jié)奏的踏實(shí)底氣，這份底氣在當(dāng)期尤顯珍貴。

    這份“底氣”從哪兒來？“我們沒有用任何高成本融資的方式，非常自律，才使得今天的龍湖有這么多授信額度。”2018年3月，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事邵明曉曾在業(yè)績會上表示，過去三年，在整個行業(yè)加杠桿過程中，龍湖可能是極少數(shù)沒有用過非標(biāo)、影子銀行、信托的企業(yè)。

    此外，從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，龍湖集團(tuán)亦表現(xiàn)優(yōu)異。龍湖2018年年報數(shù)據(jù)顯示，在龍湖3660.66億元的總負(fù)債中，合同負(fù)債（預(yù)收賬款、回款）和有息負(fù)債（銀行借款、債券等）分別為1124.40億元和1198.20億元。有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期債務(wù)為人民幣117.4億元，僅占總債務(wù)比例9.8%。而龍湖集團(tuán)的經(jīng)營性收入今年將實(shí)現(xiàn)100億，明年達(dá)150億，將完全覆蓋全部利息支出。

    從現(xiàn)金短債比來看，較高的現(xiàn)金短債比意味著較好的償債能力，房企也就更易獲得投資人的信任。龍湖集團(tuán)2018年現(xiàn)金短債比為3.9。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2018中國規(guī)模房企現(xiàn)金短債比排行榜》，截至2018年底80家上市房企的現(xiàn)金短債比平均為1.73。其中，現(xiàn)金短債比超過1的企業(yè)有47家，華潤置地以4.78的現(xiàn)金短債比位列第六，龍湖集團(tuán)位列第七。

    較好的評級表現(xiàn)也有利于房企拿到低成本融資。“很多金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款都要看企業(yè)評級，評級高，企業(yè)融資就會更簡單些，成本也會更低一些；另外，銀行發(fā)放貸款也十分看重企業(yè)規(guī)模，排名靠前的企業(yè)自然更容易獲得資金支持。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說。

    以龍湖集團(tuán)為例，目前國際三大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、以及惠譽(yù)給與龍湖的最新評級分別為“BBB-”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公國際、中誠信證評、新世紀(jì)均給予龍湖“AAA”評級。因此，龍湖也成為行業(yè)內(nèi)唯一的境內(nèi)外全投資級民營房企。

（編輯 黃力）