央行定向降準(zhǔn)對樓市影響中性

    陳濤

    市場預(yù)期的降準(zhǔn)在國慶假期最后一天而至。中國人民銀行宣布，自2018年10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點，大約釋放1.2萬億元資金；其中4500億元用于置換中期借貸便利（MLF），7500億元資金用于增強金融服務(wù)實體經(jīng)濟能力，并與10月中下旬的稅期形成對沖?？傮w看，本次降準(zhǔn)并未實質(zhì)改變貨幣政策穩(wěn)健中性的取向，對樓市的影響整體中性。

    樓市從高溫到?jīng)鏊坪蹙桶l(fā)生在一夜之間。進入9月后，全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場急劇降溫，市場成交萎縮，打折促銷增多，樓市預(yù)期明顯松動。這是市場規(guī)律和嚴厲調(diào)控措施綜合作用的結(jié)果。按照歷史經(jīng)驗，降準(zhǔn)往往意味著銀行體系可放貸資金增加，樓市將成為新增資金主要投放領(lǐng)域。但這次降準(zhǔn)不同于以往，希望降準(zhǔn)刺激樓市的預(yù)期可能要落空。主要是因為：一是降準(zhǔn)并未明顯改變銀行體系流動性。本次降準(zhǔn)釋放的部分資金用于置換中期借貸便利，部分資金將與稅期形成對沖，屬于兩種流動性調(diào)節(jié)工具的替代使用，銀行體系流動性總量基本沒有變化。二是降準(zhǔn)是在房住不炒背景下實施的。2018年7月31日召開的政治局會議，明確提出“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。”從某種意義上分析，正因為房住不炒在嚴格落實，才能釋放中央銀行運用貨幣政策工具穩(wěn)定經(jīng)濟增長的更多空間。三是降準(zhǔn)也難以改變住戶部門杠桿高位運行的現(xiàn)實。樓市溫度取決于住戶部門家庭購買力，主要反映為存款和負債能力。目前，居民存款增速已經(jīng)低速增長，而家庭負債也是高位運行。能夠負債的中高收入群體，純粹屬于投資投機性購房，但未來收益變現(xiàn)難度卻在以幾何級數(shù)增加。全社會消費品零售總額增長放緩，實際上也反映出住戶部門杠桿高位運行的窘境，這也很大程度限制了樓市加杠桿的空間。

    當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場運行脆弱性有所顯現(xiàn)。雖然從住房按揭貸款成數(shù)看，銀行體系個人住房按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量可控，可以承受理論上房價降三成的沖擊，但也要看到過去幾年首付貸、消費貸、經(jīng)營貸、現(xiàn)金貸等，以各種形式進入房地產(chǎn)市場加杠桿，可能成為樓市降溫過程中最脆弱的鏈條。此外，高價拿地、資金過度占用的少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將面臨資金面壓力，也可能成為最容易被壓垮的駱駝。還有，房價尚未實質(zhì)調(diào)整，但已經(jīng)有個別樓盤的業(yè)主因降價而打砸售樓處的現(xiàn)象發(fā)生，歷史仿佛再現(xiàn)，充分反映出我國購房群體極不穩(wěn)定的心態(tài)。

    而多年來的房價高位持續(xù)上漲，使得房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為家庭財富配置的紐帶和社會經(jīng)濟生活繞不開的焦點話題。值得注意的是，當(dāng)前我國家庭住宅不動產(chǎn)配置比重偏高。有研究表明，住房自有率水平高的國家，幾乎都是經(jīng)濟發(fā)展水平比較低的轉(zhuǎn)軌國家，而住房自有率低的國家則大多為經(jīng)濟發(fā)達國家。英美等發(fā)達國家住房自有率在60%-70%，而保加利亞、立陶宛等國都在90%以上。目前看，我國城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率應(yīng)該超過90%。這些年來，我國大多數(shù)城市居民家庭十多年來積累的不動產(chǎn)迅速增值，因而資產(chǎn)價值較高，大約占家庭總資產(chǎn)的3/4，同時，絕大多數(shù)家庭持有的不動產(chǎn)為房產(chǎn)，僅少數(shù)擁有商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。房地產(chǎn)市場不同于一般商品市場，房價由少量交易決定，而非一般商品市場基于大規(guī)模、連續(xù)交易來實現(xiàn)供求均衡。雖然這一交易特征給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某種程度壟斷定價權(quán)，但考慮到預(yù)期住宅投資收益變現(xiàn)和家庭增加流動性都需要以增加住宅供給為前提，將不可避免對這一定價體系形成強烈沖擊?？紤]到當(dāng)前我國北京、上海、深圳等地核心區(qū)房價已經(jīng)和國際大都市接軌，房價高位上漲對家庭流動性的擠壓，使得熱點城市房價繼續(xù)上漲的空間日漸逼仄。1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本家庭流動性也顯著下降。據(jù)日本金融廣報委員會2013年專項調(diào)查，日本有三分之一的家庭沒有金融資產(chǎn)。據(jù)日本總務(wù)省調(diào)查，2014年度日本平均每戶家庭為1565萬日元存款，6成以上低于平均值。

    綜合看，我國樓市客觀需要一個以時間換空間的過程。其重要意義不言而喻。要實現(xiàn)樓市以時間換空間的目標(biāo)，需要房地產(chǎn)市場參與主體的一致行動。首先，購房群體量力而行，杜絕超出自身實際情況加杠桿。第二，銀行、信托公司等要嚴格審核借款人資質(zhì)，既不給不符合借款條件的借款人發(fā)放個人住房按揭貸款，也不給存在投資投機嫌疑的借款人發(fā)放貸款；在個人按揭貸款環(huán)節(jié)，加強借款人還款能力審查，可考慮將個人所得稅證明作為還款能力審查要件。同時合理支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地行為。第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要理性經(jīng)營，切忌盲目高價拿地，盲目擴張。第四，地方政府要完善房地產(chǎn)調(diào)控措施，改變定位，摒棄以市場交易者身份進入樓市的習(xí)慣，符合地方實際進行科學(xué)調(diào)控。但目前看，房地產(chǎn)市場的多方參與主體在目標(biāo)和行為上存在明顯沖突，要想形成樓市博弈均衡，依然是任重而道遠。