外高橋聯(lián)合體22.53億元競(jìng)得一地塊

    本報(bào)記者 王麗新

    見(jiàn)習(xí)記者 陳瀟

    10月24日，上海第三批次第二輪土拍正式開(kāi)拍。上海外高橋集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“外高橋”）與上海金橋出口加工區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金橋房產(chǎn)”）、上海浦東土地控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“土控集團(tuán)”）聯(lián)合競(jìng)拍獲得上海市浦東新區(qū)祝橋老鎮(zhèn)社區(qū)PDS7-0101單元H-21地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，權(quán)益比例分別為外高橋33%，金橋房產(chǎn)42%，土控集團(tuán)25%。

    對(duì)于競(jìng)拍結(jié)果的影響，外高橋稱(chēng)，本次競(jìng)拍符合公司戰(zhàn)略發(fā)展布局與整體經(jīng)營(yíng)需要，增加公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，短期內(nèi)對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)無(wú)重大影響。

    底價(jià)22.53億元拿地

    上述地塊僅有一名競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名參與，最終以底價(jià)22.53億元成交。該地塊成交樓面價(jià)為2.42萬(wàn)元/平方米，規(guī)劃為普通住宅地塊，出讓面積48988.6平方米，容積率為1.9，規(guī)劃建筑面積為93078平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為5.2萬(wàn)元/平方米。

    “外高橋以22.53億元底價(jià)競(jìng)得浦東新區(qū)祝橋老鎮(zhèn)社區(qū)PDS7-0101單元，地塊位于祝橋板塊，一直以來(lái)作為上海的房?jī)r(jià)洼地，但臨近機(jī)場(chǎng)、高鐵站等，未來(lái)發(fā)展空間較大，附近樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)在5.4萬(wàn)元/平方米左右，而本宗地塊樓面價(jià)為2.42萬(wàn)元/平方米，地價(jià)較低，未來(lái)房企盈利空間較大。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    據(jù)了解，此次拿地是外高橋今年首度拿地，上次拿地還要追溯到2022年9月份。

    “外高橋拿地較少，一方面是由于自身業(yè)務(wù)重點(diǎn)的調(diào)整，發(fā)展園區(qū)產(chǎn)業(yè)賽道成為主要的方向，另一方面或許也和自身資金面緊張脫不開(kāi)關(guān)系。”陳霄如是稱(chēng)。

    公開(kāi)資料顯示，2021年末，外高橋“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)均在合理區(qū)間內(nèi)。2022年末，公司僅現(xiàn)金短債比指標(biāo)不在合理區(qū)間內(nèi)，其余兩項(xiàng)指標(biāo)均在合理區(qū)間內(nèi)；2023年6月末，公司僅剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率在合理區(qū)間內(nèi)，其余兩項(xiàng)指標(biāo)均不在合理區(qū)間內(nèi)。此外，外高橋經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~2022年以及今年上半年也均為負(fù)數(shù)，分別為-17億元，-14.3億元。

    此前曾發(fā)布定增預(yù)案

    在此番參與拿地前，去年12月份，外高橋曾公告擬定向增發(fā)不超過(guò)35億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后將投向新發(fā)展H2地塊新建項(xiàng)目、森蘭國(guó)際社區(qū)商業(yè)A4-2建設(shè)項(xiàng)目等多個(gè)項(xiàng)目。不過(guò)，后續(xù)外高橋不斷修訂相關(guān)預(yù)案，今年7月份公布的預(yù)案顯示，募集資金總額不超過(guò)25.54億元，擬投資項(xiàng)目也相應(yīng)縮減。

    外高橋稱(chēng)，募集資金投資項(xiàng)目中，擬在外高橋D1地塊投資建設(shè)的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園和在外高橋F9地塊投資建設(shè)的生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械研發(fā)綜合體，將打造多元化的空間載體滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)特色產(chǎn)業(yè)集群需求；擬在外高橋H2地塊投資建設(shè)的項(xiàng)目，將打造非保稅的集設(shè)計(jì)、研發(fā)、制造和辦公等功能的復(fù)合產(chǎn)業(yè)空間，實(shí)現(xiàn)保稅和非保稅功能聯(lián)動(dòng)；擬在外高橋H4-15地塊投資建設(shè)的項(xiàng)目，將打造宜居的保障型租賃住宅和公寓式酒店，為上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)外高橋片區(qū)的企業(yè)客戶(hù)提供住宿配套服務(wù)。

    值得一提的是，相比于此前多家實(shí)施定增的房企，外高橋募投資金投向的項(xiàng)目并未提及“保交樓保民生”。

    “此前政策端放寬房企融資通道，恢復(fù)上市房企及涉房上市公司進(jìn)行再融資。但融資資金不能用于拍地、投入新盤(pán)，而是用于購(gòu)買(mǎi)存量項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。”陳霄表示，政策放寬的目的是為了優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債表，幫助資金緊張和償債壓力大的房企渡過(guò)難關(guān)，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)和健康發(fā)展，而外高橋“一邊定增、一邊用自有資金拿地”的做法，某種程度上有悖政策初衷。

    據(jù)了解，目前上述定增已經(jīng)獲得上海證券交易所審核通過(guò)，尚需取得中國(guó)證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)的批復(fù)。