探訪北京新房市場：項目冷熱不均 房企忙推盤

    本報記者 謝嵐 見習記者 陳瀟

    “金九銀十”傳統(tǒng)旺季疊加“認房不用認貸”政策支持，近期，北京新房市場出現(xiàn)些許暖意。

    10月12日，《證券日報》記者一走進北京市豐臺科技園附近的招商臻園營銷中心大廳，便看到不少意向購房者正在跟置業(yè)顧問洽談買房細節(jié)。據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，該樓盤定于10月15日開盤，9月初售樓處開始營業(yè)至今，已經(jīng)收到近200組購房意向金。

    事實上，除招商臻園外，北京多個新樓盤都取得了不俗成績。有銷售人士向《證券日報》記者表示，隨著“認房不用認貸”政策出臺，部分樓盤在一兩個月內實現(xiàn)清盤。不過也有業(yè)內人士表示，整體來看市場冷熱不均。

    新房市場信心提振

    “9月份，西紅門的橡樹灣項目賣得最好，開盤兩個月左右就已基本清盤；10月份，朝陽區(qū)的保利天匯項目于12日晚開盤，600多套房子一夜之間就賣掉500套，成交額達45億元。”走訪過程中，有房產(chǎn)中介人士向《證券日報》記者透露。

    豐臺區(qū)某樓盤的置業(yè)顧問也表達了類似觀點，“本樓盤南區(qū)有300多套住宅可售，僅9月份就賣出了90多套。”

    “金九銀十”疊加政策支持，近期，北京新房市場信心得到提振。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月份，北京新建商品住宅簽約5891套，環(huán)比增長42.9%。10月份以來截至10月12日，雖然受國慶假期影響，北京新建住宅成交1468套，日均銷售套數(shù)較9月份下降37.7%，但仍較去年同期增長15.5%。

    在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，“考慮到已售未備案的情況，以及10月份入市項目增加，‘銀十’成色可期。”

    不過，也有另一種現(xiàn)象值得關注，部分遠郊樓盤即便是現(xiàn)房銷售，也仍較為冷清。近日，記者來到北京房山區(qū)某項目處，盡管該樓盤開盤已近3年，但從現(xiàn)場情況來看，仍有多棟房屋在“加推”當中。

    據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2023年9月份，北京房山區(qū)商品住宅可售面積為82萬平方米，按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為16.3個月，較上月延長0.8個月。

    “受庫存結構影響，郊區(qū)市場庫存壓力更大，購房者對這類區(qū)域偏謹慎，而部分核心區(qū)庫存相對不足，這也導致市場整體呈現(xiàn)冷熱不均的情況。”中指研究院分析師孟新增向《證券日報》記者表示，房山區(qū)新房市場去化相對較慢，可售面積出清周期相對較長。此外，部分板塊新房項目同質化嚴重、競品較多，也是導致項目去化不理想的原因。

    記者在走訪遠郊地區(qū)部分樓盤時發(fā)現(xiàn)，其面臨的競爭壓力不小，銷售并不理想。此外，房企在得房率、贈送面積以及裝修交付標準上也展開競爭。

    改善需求大量釋放

    記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，眾多房企的產(chǎn)品策略調整為以改善型戶型為主。以招商臻園為例，該項目規(guī)劃建設的92%以上戶型為4居大戶型。北京城建·龍樾天元等樓盤銷售人員也告訴記者，只有頂樓以及部分樓棟存在少量二居三居，其余均為大戶型房源。

    諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，在“認房不用認貸”政策落地后，改善需求大量釋放，大量改善客群入市，很多房企抓住政策窗口期適時推盤。

    “新政實施后，北京樓市分化明顯，首先是剛需和改善型需求釋放分化，新政對于改善型需求影響較大，對應的中高端改善盤項目去化良好，從購房者來看，超過四成是賣舊再置業(yè)的改善需求。”宋紅衛(wèi)表示，區(qū)域分化方面，北京四環(huán)內項目去化加速，出現(xiàn)了熱銷盤，五環(huán)外項目去化壓力仍然較大。

    “‘認房不用認貸’政策實施后，一部分購房需求在短期內集中釋放，短期推高北京新房的成交量。國慶假期，新房售樓處帶看量有所增加，但購房情緒較政策出臺前期有所回落，市場表現(xiàn)整體較穩(wěn)定。”孟新增說。

    事實上，今年上半年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調整，北京土拍供應規(guī)模大幅下降，相應的供地周期也有所拉長，不過每個批次里均有優(yōu)質地塊。

    據(jù)了解，上述提及的橡樹灣項目為今年5月初土拍的熱門地塊——西紅門鎮(zhèn)6005地塊，彼時華潤置地和中鐵置業(yè)以37.26億元+1.8萬平方米現(xiàn)房銷售面積競得該宗地塊，溢價率15%，此前該板塊周邊已3年未有新房入市。而朝陽區(qū)保利天匯所在的東壩地塊，亦為今年6月份第三場土拍最熱門地塊。

    從拿地到開盤花費4個月左右時間來看，也足見眾多房企為趕上“金九銀十”銷售旺季的工作效率。

    展望四季度，多位分析人士認為，作為房企沖刺業(yè)績的重要節(jié)點，其不僅會增加優(yōu)質項目供應，同時部分項目還會有一定的優(yōu)惠，這會加速北京的改善群體入市。因此，四季度北京樓市會保持一定的熱度，尤其是10月份和11月份成交有望翹尾收官。