綠城中國(guó)一季度新增貨值行業(yè)第一 “九字方針”把握行業(yè)發(fā)展先機(jī)

    本報(bào)記者 袁傳璽

    在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)中，既有能力拿地又有意愿打磨產(chǎn)品的房企，不僅擁有銷售現(xiàn)金流規(guī)模和財(cái)務(wù)資源稟賦的支撐，還有其背后的底氣和信心。

    4月1日，百?gòu)?qiáng)房企一季度銷售和拿地?cái)?shù)據(jù)出爐。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比僅為0.07，其中，新增貨值超過(guò)100億元的僅有九家房企，而綠城中國(guó)以205億元位居第一。同期，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額14827.7億元，同比增長(zhǎng)3.1%，綠城中國(guó)以613.4億元位居第七位。

    在業(yè)內(nèi)看來(lái)，當(dāng)下現(xiàn)金流相對(duì)充盈的優(yōu)質(zhì)房企“愿拿地，拿好地”的增土儲(chǔ)訴求明確，是土地市場(chǎng)中堅(jiān)力量。同時(shí)，這些房企拿地投資以“換倉(cāng)提質(zhì)”為先，重點(diǎn)投資城市聚焦在核心一、二線以及部分有人口支撐、產(chǎn)業(yè)支撐且市場(chǎng)回暖更為明顯的強(qiáng)三線城市。

    聚焦中心城市“底倉(cāng)式”拿地

    投資要“投一成一”

    過(guò)去一年，出險(xiǎn)房企全面停止拿地投資，民營(yíng)房企鮮少在土地市場(chǎng)現(xiàn)身，央企國(guó)企則成為土地市場(chǎng)的常客。毫無(wú)疑問(wèn)，綠城中國(guó)是有能力抓住“窗口期”拿地的投資者之一。

    在3月29日杭州第二批集中供地中，綠城中國(guó)分別以32.46億元和底價(jià)5.38億元摘得兩幅地塊。3月27日，綠城中國(guó)以總價(jià)11.07億元在嘉興競(jìng)得一幅地塊。3月26日，綠城中國(guó)以總價(jià)7.2億元在西安競(jìng)得1宗商住用地。3月31日，綠城中國(guó)以10.82億元競(jìng)得大連一宗涉宅地塊。

    “今年房企都蜂擁而上，往一線及核心城市里涌。上個(gè)月我們?cè)诤贾菖牡貢r(shí)，一塊地最多有六十幾家房企搖號(hào)。在這樣的背景下，在核心城市里拿地就比較困難了。”在3月28日的年度業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰表示，“我認(rèn)為核心城市核心地塊競(jìng)爭(zhēng)還是很激烈，三、四線城市里相對(duì)邊緣的地塊可以底價(jià)獲取，但對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也很大。”

    “2021年下半年，我們感知到行業(yè)和市場(chǎng)下行，所以在2021年底以及去年全年，我們把投資策略聚焦到了中心城市。”郭佳峰說(shuō)，這樣的聚焦，使得綠城中國(guó)去年新增貨值的轉(zhuǎn)化率約50%。也就是說(shuō)，投資1000億元的貨值就賣掉了約500億元。

    數(shù)據(jù)顯示，2022年，綠城中國(guó)新增貨值1037億元，其中92%位于一、二線城市，且以北京、上海、杭州為主。2023年，綠城中國(guó)仍延續(xù)聚焦中心城市布局的投資策略，但在“保安全、保去化和保利潤(rùn)”的“投資提質(zhì)”原則下，綠城中國(guó)調(diào)整了打法。

    郭佳峰表示，接下來(lái)會(huì)使用差異化的投資策略，首先在反復(fù)研究的核心城市做底倉(cāng)式投資，先在安全區(qū)域做精準(zhǔn)投資，即“投一成一”的打法。但仍會(huì)聚焦收斂，以一、二線城市為主。但他也提到，三、四線城市以及一、二線城市里面邊緣、非核心地塊對(duì)公司吸引力也很大。

    為什么這么說(shuō)？郭佳峰算了一筆賬：同樣數(shù)額的錢，拿貴的地塊，貨值相對(duì)較??；買便宜的地塊貨值就大一些，如果每個(gè)單位的貨值利潤(rùn)一樣，那買地價(jià)低的利潤(rùn)更多。

    鑒于精準(zhǔn)投資策略和穩(wěn)中向好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，綠城中國(guó)收到了中金公司等多家券商給予的“增持”“買入”“推薦”“優(yōu)于大市”等較高評(píng)級(jí)。比如，國(guó)信證券發(fā)布研究報(bào)告稱，維持綠城中國(guó)“買入”評(píng)級(jí)，作為行業(yè)品質(zhì)標(biāo)桿，穩(wěn)健財(cái)務(wù)狀況和合理的土儲(chǔ)布局將更好的助力公司未來(lái)的發(fā)展。

    實(shí)施“九字方針”打造核心能力

    轉(zhuǎn)入“全面提質(zhì)”發(fā)展階段

    當(dāng)然，在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中，還能仔細(xì)研究并實(shí)施“投資提質(zhì)”方針的房企，背后皆擁有銷售現(xiàn)金回流較快且財(cái)務(wù)穩(wěn)健的基本盤。對(duì)這類房企而言，未來(lái)新房市場(chǎng)需求雖上有天花板，下有保底線，但更能抓住未來(lái)預(yù)期12萬(wàn)億元市場(chǎng)規(guī)模中蘊(yùn)藏的發(fā)展機(jī)會(huì)。

    正如綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|所示，在經(jīng)歷了2019年到2021年的全面提速，2022年全面提效，2023年乃至以后，綠城中國(guó)要轉(zhuǎn)成全面提質(zhì)。張亞?wèn)|也在業(yè)績(jī)會(huì)上做出指示，要求將“提質(zhì)”滲透到各個(gè)條線和日常工作中。“關(guān)于提質(zhì)，我們年初堅(jiān)定提出的九字企業(yè)發(fā)展方針即‘全品質(zhì)、高質(zhì)量、可持續(xù)’，這對(duì)企業(yè)來(lái)講是擁有未來(lái)的核心能力。”

    在實(shí)操層面如何提質(zhì)？張亞?wèn)|舉例稱，比如在投資層面，“我們投資可不可以多拿貨值？拿到1500億元？這是沒(méi)有問(wèn)題的。可以通過(guò)合作，通過(guò)降低權(quán)益式實(shí)現(xiàn)。但顯然不是我們的策略，我們是提高權(quán)益、提高歸母利潤(rùn)，提高分紅，這是我們的經(jīng)營(yíng)策略；未來(lái)幾年的打法滲透到投資條線，布局投資權(quán)益，哪些要基本盤，哪些要IRR（內(nèi)部收益率）高，哪些要利潤(rùn)高，都需要綜合平衡。”

    此外，提質(zhì)還體現(xiàn)最新的銷售導(dǎo)向上。“以前，好賣的房子先賣掉，不好賣的‘車商儲(chǔ)’留在手上?，F(xiàn)在賣房子的同時(shí)，車庫(kù)等都要同時(shí)同步去化，大大提升去化的內(nèi)涵、質(zhì)量。這就是提質(zhì)工作在日常工作的落實(shí)和體現(xiàn)。”張亞?wèn)|如是稱。

    值得一提的是，除了指標(biāo)性、現(xiàn)象性的提質(zhì)，張亞?wèn)|也很看重內(nèi)部組織架構(gòu)上對(duì)“提質(zhì)”的呈現(xiàn)。據(jù)他透露，“我們內(nèi)部也有‘三道紅線’，其中一道紅線是今年給大家下的KPI，還有內(nèi)部的11個(gè)區(qū)域公司的現(xiàn)金流都要回正，另外每個(gè)公司的盈利為正，目的是讓每個(gè)區(qū)域都是正向發(fā)展的區(qū)域。”

    而對(duì)于綠城中國(guó)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，張亞?wèn)|表示，在行業(yè)分化中，綠城中國(guó)在市場(chǎng)、資源、企業(yè)、產(chǎn)品上具備優(yōu)勢(shì)，“要把這些優(yōu)勢(shì)項(xiàng)轉(zhuǎn)化成能力，把能力轉(zhuǎn)化成利潤(rùn)，把利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成對(duì)股東的回報(bào)，這是我們下一步要持續(xù)堅(jiān)守的。”

（編輯 田冬）