“買學(xué)區(qū)房≠上牛?！敝?，這里的二手房悄悄降價

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來幾年，北京頂尖學(xué)區(qū)的入學(xué)人數(shù)仍將維持高位，調(diào)劑或在所難免。http://www.hibor.com.cn 【慧博投研資訊】

文 | 薛宇飛

“買了最貴的學(xué)區(qū)房，孩子卻被派位到了一個‘渣校’，怎么辦？”看到家長群里熱火朝天的討論，去年入手北京海淀區(qū)學(xué)區(qū)房的林夢，也有點(diǎn)慌了：將來自己的孩子上小學(xué)，會不會也被調(diào)劑？

隨著北京小學(xué)入學(xué)意向填報工作的開展，一些家長發(fā)現(xiàn)，教育高地西城、海淀動起“真格”，多校劃片的入學(xué)方式正式落地，在“新老劃斷”時間點(diǎn)以后買學(xué)區(qū)房的家長，他們的孩子有可能與“牛校”無緣。http://www.hibor.com.cn （慧博投研資訊）

如果進(jìn)入“牛校”變得無法保證，買學(xué)區(qū)房成了“猜盲盒”，這或許就意味著，數(shù)百萬元乃至上千萬元買入的學(xué)區(qū)房失去了最重要的支撐。那接下來，火熱的學(xué)區(qū)房市場是否會降溫？畸高的價格是否會出現(xiàn)調(diào)整？

“踩了最高的價，可能還是上不了”

2020年，林夢買下海淀區(qū)八里莊學(xué)區(qū)內(nèi)一套住宅，如果按照對口入學(xué)的方式招生，她的孩子將來會進(jìn)入一所“一流二類”的小學(xué)。

其實，她買入的時間點(diǎn)已經(jīng)晚于“1911”多校劃片政策，該政策是指2019年1月1日后在海淀區(qū)新登記并取得房產(chǎn)證的家庭，申請入學(xué)時將不再對應(yīng)一所學(xué)校，而是實施多校劃片。林夢之所以還要買在這里，是因為中介告訴她海淀區(qū)此前的多校劃片政策并未嚴(yán)格執(zhí)行。

她對中新經(jīng)緯（微信號：jwview）說：“‘1911’的政策之后，雖然也聽說有學(xué)生被調(diào)劑，但絕大部分還是按照之前對應(yīng)的學(xué)校入學(xué)了，所以，很多家長覺得買海淀的學(xué)區(qū)房，上優(yōu)質(zhì)學(xué)校是有保障的。”

但2021年的入學(xué)政策，卻在“1911”政策之后買入海淀區(qū)房源的家長中炸開了鍋，多校劃片正式落地。林夢稱，這幾天，“1911”政策之后的家長們陸續(xù)反映稱，他們的孩子沒有被對口的上述小學(xué)錄取，而是進(jìn)入了學(xué)區(qū)內(nèi)比較一般的學(xué)校。

林夢所在的家長群進(jìn)行過一次投票，投票結(jié)果顯示，“1911”政策之后的孩子，今年大約有一半的人被前述“一流二類”小學(xué)錄取，剩余一半的孩子被其他學(xué)校錄取。她說：“沒有被對口學(xué)校錄取的孩子家長，都很激動，但也沒辦法。去年和今年買房的家長都踩了最高的價，但可能還是上不了。”

相比于海淀區(qū)還能在同一學(xué)區(qū)內(nèi)派位，西城區(qū)乃至北京優(yōu)質(zhì)教育最為集中的金融街學(xué)區(qū)、德勝學(xué)區(qū)及月壇學(xué)區(qū)，學(xué)位緊張情況更為嚴(yán)重，“731”政策之后的孩子，不少都被派到了臨近其他學(xué)區(qū)。“731”政策是指，自2020年7月31日后在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時，將不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

德勝學(xué)區(qū)的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴中新經(jīng)緯，“731”之后買房家庭的孩子，并非都被調(diào)劑出德勝學(xué)區(qū)，有一部分孩子被學(xué)區(qū)內(nèi)的其他學(xué)校錄取了，“德勝學(xué)區(qū)的小學(xué)教學(xué)質(zhì)量都很好，能留在這里就不錯了。”

一位學(xué)生家長還反映，他們位于西城區(qū)的房子，已經(jīng)多年沒有變更過房屋產(chǎn)權(quán)，但只因為是“四老房”（即孩子爺爺、奶奶、姥姥、姥爺所持有的房屋），沒能進(jìn)入此前的對口學(xué)校北京實驗二小（一流一類小學(xué)），可能會被調(diào)劑到一所“二流一類”或“二流二類”的小學(xué)。

房價微幅松動 頂尖學(xué)區(qū)價格或受沖擊

從單校入學(xué)到多校劃片，無疑給學(xué)區(qū)房增添了不確定性，對房價走勢也將產(chǎn)生影響。中新經(jīng)緯注意到，在北京多校劃片政策發(fā)酵這幾天，已經(jīng)有個別學(xué)區(qū)房的售價有所松動。

西城區(qū)新風(fēng)南里小區(qū)一套房源，實際成交價低于掛牌價90萬元

西城區(qū)新風(fēng)南里小區(qū)，對口的學(xué)校是“一流一類”的育翔小學(xué)，該小區(qū)一套82.7平方米的兩居室，在近兩日以1410萬元成交，低于掛牌價90萬元；定阜街小區(qū)一套63.4平方米的兩居室，最終以970萬元成交，低于掛牌價40萬元。另外，有數(shù)家媒體報道稱，受入學(xué)政策調(diào)整的影響，已經(jīng)有德勝學(xué)區(qū)、月壇學(xué)區(qū)的買房者，即便支付幾十萬甚至上百萬的違約金也選擇臨時毀約撤單。

劉峰是金融街學(xué)區(qū)一位經(jīng)驗豐富的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他對中新經(jīng)緯表示，金融街學(xué)區(qū)房目前的價格還沒有明顯變化，個別敏感的業(yè)主只是10萬、20萬元的降價，試試市場反應(yīng)而已。月壇學(xué)區(qū)和德勝學(xué)區(qū)的學(xué)位更緊張，價格調(diào)整要大一點(diǎn)，有買房者臨時變卦解約的情況。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)下實施的入學(xué)政策，確實可以打擊對學(xué)區(qū)房的炒作行為，金融街、德勝、月壇等價格偏高的頂尖學(xué)區(qū)的房價將受到?jīng)_擊。預(yù)計未來2-3年，熱門學(xué)區(qū)的學(xué)位仍會緊張，買房人需要注意風(fēng)險，建議關(guān)注其他性價比高的區(qū)域。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅則指出，多校劃片政策可能會對西城區(qū)的房價形成削峰填谷式的影響。

在劉峰看來，現(xiàn)在幼升初的錄取工作還沒結(jié)束，實際的結(jié)果要等到7月中旬才能完全知道。“如果想買房的話，建議再等幾天，等形勢明朗了，再做下一步打算。”

入學(xué)人數(shù)此前創(chuàng)下10年高點(diǎn)

住房資料圖

多校劃片入學(xué)，是北京過去幾年一直在推進(jìn)的事情，但學(xué)生實際入學(xué)的情況似乎并沒有出現(xiàn)太大變化。因此，很多人不禁要問：2021年的招生情況，為何會突然出現(xiàn)這么大的變動？

有觀點(diǎn)認(rèn)為，適齡兒童的增加，尤其是熱門學(xué)區(qū)內(nèi)的適齡兒童大幅增長，是造成學(xué)位緊張而不得不落實多校劃片的原因之一。2020年5月，北京市教委公布的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計當(dāng)年小學(xué)入學(xué)人數(shù)為21.7萬人左右，而在2019年，幼升小招生人數(shù)為近18.3萬人。中國經(jīng)營報此前報道，北京2020年的小學(xué)入學(xué)人數(shù)創(chuàng)下了近10年的新峰值。

2021年小學(xué)入學(xué)人數(shù)尚未公布，但一些分析認(rèn)為，今年的入學(xué)人數(shù)依舊維持高位。在去年，東城、西城、海淀的一些優(yōu)質(zhì)學(xué)校就顯現(xiàn)出學(xué)位緊張的跡象，今年的情況也可想而知。

而從房源成交量情況看，優(yōu)質(zhì)學(xué)校集中的西城和海淀，在過去一年間上演了較為瘋狂的量價飆升行情。2020年4月底，西城區(qū)公布了“731”政策，大批家長蜂擁至西城區(qū)購房，易居研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年5-7月，西城區(qū)二手住宅成交量分別為1711套、2015套、1251套，單月的成交量均是平時的3倍左右。之后幾個月，西城區(qū)二手住宅成交量恢復(fù)常態(tài)，但從2020年12月底至今，單月成交量又維持在1000套以上。海淀區(qū)同樣如此，從2020年下半年開始，優(yōu)質(zhì)學(xué)校對口小區(qū)的成交量大幅上升，一度出現(xiàn)搶房潮。

張大偉對中新經(jīng)緯分析，以西城、海淀一些優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)為代表的區(qū)域，近幾年的入學(xué)人數(shù)不斷增加，而這些區(qū)域的擴(kuò)招能力又相對有限，學(xué)位緊張狀況加劇。他還說：“大量的學(xué)生家長都去買學(xué)區(qū)房，讓德勝、月壇、金融街等少部分區(qū)域的學(xué)位壓力陡增，但也應(yīng)該看到，除了上述三個區(qū)域，西城區(qū)其他學(xué)區(qū)還是比較平穩(wěn)。”

除此之外，北京多個區(qū)域在今年同時大力執(zhí)行多校劃片政策，也被解讀為貫徹調(diào)控思路。今年4月30日舉行的中共中央政治局會議上提出，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在如此高級別的會議上討論學(xué)區(qū)房問題，較為罕見，信號意義明顯。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這一輪房價上漲，并非政策大幅度放松，而是樓市大環(huán)境變化后市場的自發(fā)反彈，其中學(xué)區(qū)房又是此輪樓市回升的助推器。炒作學(xué)區(qū)房違背了“房住不炒”，在調(diào)控進(jìn)入精細(xì)化的時代，調(diào)控政策也就要見招拆招。

（應(yīng)受訪者要求，林夢、劉峰為化名。）

西城區(qū)新風(fēng)南里小區(qū)一套房源，實際成交價低于掛牌價90萬元，來源：受訪者供圖