浪尖上的北京學區(qū)房 有房主連夜緊急降價80萬

    北京學區(qū)房被推上“風口浪尖”。

    因數個頂級學區(qū)的幼升小問題，北京學區(qū)房被推上“風口浪尖”。

    過去兩天內，部分西城區(qū)幼升小的家長接到通知，需進行2021年小學入學意向填報。在登記意向學校時，那些2020年7月31日后購買了德勝、月壇學區(qū)房的家長發(fā)現，只能選擇其他片區(qū)的普通小學。

    一石激起千層浪，消息流出后，關于“學區(qū)房時代終結”、“北京學區(qū)房遭重錘”等論調層出不窮，市場上再次掀起對學區(qū)房價值的反思。

    第一財經記者在實際調研中發(fā)現，西城相關片區(qū)業(yè)主的心態(tài)已有所動搖。昨晚，西城德勝片區(qū)有房源緊急降價，業(yè)主報價從1000萬元降至920萬元，該房源總面積59.8平方米，建于1980年，單價每平米15萬左右。

    學區(qū)房神話真的終結了嗎？多位業(yè)內人士表示，如果房源與優(yōu)質學區(qū)不再有明確掛鉤，短時間對過去極優(yōu)質的頂尖學區(qū)，會形成價值下拉。包括德勝、金融街等片區(qū)，短期房價下探是可預見的，而且會有比較迅速的體現。

    今年4月30日，中共中央政治局會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區(qū)房等名義炒作房價。學區(qū)房問題，首次在這種高規(guī)格會議中被點名。

    為抑制學區(qū)房熱度，寧波、合肥、深圳、廈門、上海、無錫等地也在積極探索各種措施。目前，北京學區(qū)房對市場的影響仍在發(fā)酵，入學人數、政策導向均是變量因素，但引導學區(qū)房回歸理性已是大勢所趨。

    學區(qū)房出現變數

    在“雞娃”泛濫的北京，學區(qū)房的任何風吹草動都備受關注。

    這兩天，不少西城幼升小的學生家長，陸續(xù)接到調劑電話。那些去年7月31日后買下德勝、月壇和金融街片區(qū)學區(qū)房的家長，發(fā)現原本以為可以進的“牛小”，幾乎沒有選擇空間，只能選擇其他片區(qū)的普通小學。

    西城德勝片區(qū)被視為北京最好的學區(qū)之一，因保底校水平也較高，一直是家長為孩子落戶入學而爭搶的對象。不過上述家長發(fā)現，在填報意向學校時，第二實驗德勝校區(qū)、五路通小學、育翔小學等熱門小學均沒有學位。

    記者在2021年西城幼升小多校劃片入學意向表中也看到，德勝片區(qū)內無學?？蛇x，相鄰學區(qū)學校為新街口學區(qū)、什剎海學區(qū)的志成小學、鴉兒胡同小學等。月壇學區(qū)內同樣無學?？蛇x，相鄰學區(qū)為金融街、展覽路等四個學區(qū)。

    金融街片區(qū)影響較小，有兩個較一般的小學可做選擇。“德勝和月壇名額滿了，優(yōu)先派給去年731之前買進去、和之前的原住民家庭，四老房也比多校劃片后進來的順位靠前，除了空掛戶的四老，會被派到鴉兒。”當地某中介稱。

    花千萬買房，卻不能上心儀的學校，這讓一些家長啞然。不過業(yè)內表示，本次西城區(qū)的公辦幼升小，依然是按照入戶時間和相關順位排序的，不過因德勝和月壇片區(qū)學位過于火爆，才導致同片區(qū)無學?？烧{劑。

    諸葛找房數據研究中心分析師粱楠稱，德勝、月壇近年來入學人數大幅增加，教學資源優(yōu)異的學校學位數量有限，實施多校劃片有利于將入學學生較均衡地分于各個學校；另一方面，學區(qū)房一定程度上帶動房價上漲，通過實施多校劃片可以遏制房價上漲，符合“房住不炒”原則。

    中原地產首席分析師張大偉也表示，整體看，并非完全是調控的原因，萬眾一心擠去西城，才是熱點區(qū)域學位不夠的核心原因。“西城區(qū)共有11個學區(qū)，目前德勝、月壇、金融街片區(qū)有影響，當然不排除未來幾年人口更多，影響擴大。”

    不僅是西城區(qū)，近日東城區(qū)幼升小錄取結果，也對學區(qū)房產生“利空”。

    具體而言，東城區(qū)那些房本是2019年1月1日之前的家庭，按原來單校的規(guī)則來；1911后的房本需要搖號，從結果看，電腦派位的隨機性很大，看不出任何規(guī)律，如和平里一小去了和平里九小，也有被派到地壇小學的。

    實際上，今年4月份，北京市教委已表示，今年全市將進一步加大多校劃片力度，穩(wěn)妥推進以多校劃片為主，單校劃片和多校劃片相結合的入學方式，各區(qū)嚴格執(zhí)行已經公布的多校劃片政策。

    具體到西城區(qū)，按該區(qū)政策：自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學。

    東城區(qū)也早已執(zhí)行了多校劃片，但過去兩年基本按就近入學的原則搖號，不確定性較小。今年，東城多校劃片擴大了地理范圍。業(yè)內認為，那些居住條件很差的老破小，沒有了優(yōu)質學區(qū)的加持，身價將大打折扣。

    遏制學區(qū)房炒作

    作為兼具功能性與投資性的標的，優(yōu)質學區(qū)房在過往樓市中備受追捧。

    以北京為例，2019年西城區(qū)爛縵胡同一套5.6平方米的“破舊小”，以總價127.55萬元成交，每平方米價值約23萬元。今年以來，西城德勝等學區(qū)房源同樣出現漲價現象，德勝已飆升至17萬/平方米左右。

    因新冠肺炎疫情等因素，很多家長短期內無法將孩子送到國外讀書，于是轉向國內優(yōu)質學區(qū)，學區(qū)房熱度被再次推高?；ㄇf買入老破小、空掛戶集體戶等現象頻出，高價學區(qū)房不僅讓家長壓力倍增，也助推了樓市熱度。

    為整治學區(qū)房亂象，2021年以來，寧波、合肥、深圳等多個熱點城市已出臺相關政策，打擊學區(qū)房炒作，重點涉及招生錄取制度改革、建立學區(qū)二手房交易價格參考機制、學區(qū)房限購加碼、加大違規(guī)信息發(fā)布懲治力度等。

    4月1日，深圳市三部門聯(lián)合印發(fā)開展“學位房”等虛假違法廣告專項整治工作方案。同時，深圳首提“全區(qū)試點大學區(qū)制”，在民治街道小一和初一各自選取5所學校，納入到大學區(qū)招生學校中，狙擊高價學位房。

    上海的“名額分配綜合評價錄取”制度影響更大，自2021年起，上海市委屬試驗示范性高中，將拿出招生總計劃的65%，通過“名額分配綜合評價錄取”的方式分配到區(qū)和學校。政策出臺后，有房源掛牌價一天降近80萬。

    具體到北京此次舉措，合碩機構首席分析師郭毅認為，對西城一些“老舊小”來說，居住和地段價值并不足以支撐現在的高價，多靠學區(qū)帶來的價值助力，隨著學區(qū)價值在短時間內被剝離，會逐漸出現價值回歸的過程。

    但從長遠來看，在“就近入學”基本原則下，相當比例的新戶籍家庭終歸會納入上述片區(qū)，學區(qū)房的價值還是會保持穩(wěn)中上漲。對東西城一些教育優(yōu)勢不突出、價格洼地的片區(qū)來說，可能會向上拉齊，帶來整個西城房價的均衡。

    “學區(qū)房本身的價值邏輯不會被打破。”郭毅稱，東西城和海淀作為傳統(tǒng)教育強區(qū)，即便是非拔尖的學校，也比相鄰教育薄弱片區(qū)的教學質量更高。在教育需求下，終會帶來購房家庭的集中流入，只不過以前學校和房子之間有明確掛鉤，沒有特別清晰的掛鉤后，購房家庭選擇面更大，價格也更低。

    克而瑞認為，短期來看，學區(qū)房調控如上海效果顯著，熱點學區(qū)房帶看、成交量下降。但長遠來看，要徹底消除利用學區(qū)房投機炒作的可能，根本方法是將入學和購房脫鉤解綁，促使住房回歸居住屬性、教育回歸育人本質。