單日網(wǎng)簽破1000套北京二手房市場(chǎng)回暖了？

    隨著陽(yáng)春3月天氣轉(zhuǎn)暖，樓市也頻頻出現(xiàn)“回暖”的聲音。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，2月，北京二手房?jī)r(jià)連續(xù)下跌5個(gè)月后止跌回升，環(huán)比上漲0.2%。與此同時(shí)，春節(jié)之后，北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)4周上漲，3月18日當(dāng)天網(wǎng)簽量更是突破1000套。

    北京二手房市場(chǎng)真的“回暖”了嗎？對(duì)此，券商中國(guó)記者日前從北京朝陽(yáng)、東城、西城、大興等多個(gè)區(qū)域的多個(gè)小區(qū)了解到，春節(jié)后，北京二手房成交量較春節(jié)前明顯增加，但是價(jià)格總體平穩(wěn)，部分熱門(mén)區(qū)域價(jià)格微漲。

    接受券商中國(guó)記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最近一周北京二手住宅網(wǎng)簽量激增與國(guó)管公積金傳言導(dǎo)致恐慌性簽約有很大關(guān)系，盡管與春節(jié)前相比市場(chǎng)有所回溫，但是與2017年“3.17”調(diào)控之前的高點(diǎn)比，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)累計(jì)下跌超過(guò)10%，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于調(diào)控后的中溫階段，而且目前成交量已開(kāi)始回落。

    對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要看國(guó)家政策，特別是信貸政策的寬松程度。不過(guò)，也有人認(rèn)為，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策未來(lái)可能仍將繼續(xù)保持，再加上大量的新房供應(yīng)，2019年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅升溫的可能性較低。

    成交量普遍回升

    記者日前來(lái)到朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)外某小區(qū)調(diào)查市場(chǎng)“回暖”情況，某中介小張告訴券商中國(guó)記者，上周和上上周，該小區(qū)的成交量比春節(jié)前大了一點(diǎn)，而且成交特別快，基本上房子掛出來(lái)有兩三天就賣(mài)了，成交周期縮短了。但是本周成交量又跟春節(jié)前差不多了。“實(shí)際成交價(jià)跟春節(jié)前差不多，稍微有一點(diǎn)點(diǎn)波動(dòng)，但是不大，只是特別優(yōu)質(zhì)的房子，業(yè)主的心理價(jià)位稍微高一點(diǎn)了，沒(méi)有春節(jié)前談價(jià)空間那么大了。”他說(shuō)。

    東城區(qū)南二環(huán)外某小區(qū)的中介劉小姐也對(duì)券商中國(guó)記者表示，一月份到現(xiàn)在該片區(qū)的成交量確實(shí)大了一點(diǎn)，特別是總價(jià)低的小戶(hù)型成交快，成交價(jià)也比原來(lái)高一點(diǎn)，看房人多，掛牌量增加，但“回暖”沒(méi)有網(wǎng)上說(shuō)的那么邪乎，整體市場(chǎng)平穩(wěn)，價(jià)格沒(méi)怎么動(dòng)。

    “成交量比春節(jié)前稍微好一點(diǎn)，我們小區(qū)1月份成交了3、4套，3月以來(lái)已經(jīng)成交7套。整個(gè)片區(qū)3家店1月份成交12套，3月至今已經(jīng)成交20多套了，成交量明顯有往上走。”大興區(qū)南四環(huán)外某小區(qū)的中介人員小曹對(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)，但是這邊成交價(jià)沒(méi)有大的浮動(dòng)，跟去年初比是漲了，跟去年底比差不太多，業(yè)主報(bào)價(jià)也跟春節(jié)前差不多。

    而對(duì)于成交量“回暖”的原因，上述劉小姐認(rèn)為，可能很多人從2017年開(kāi)始觀(guān)望，兩年后覺(jué)得價(jià)格基本差不多，剛需不再觀(guān)望了，開(kāi)始考慮該買(mǎi)還得買(mǎi)。

    熱門(mén)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格微漲

    盡管普通住宅小區(qū)房?jī)r(jià)跟春節(jié)前變化不大，但是從記者調(diào)查的東西城的熱門(mén)學(xué)區(qū)房來(lái)看，不僅成交量漲了，而且價(jià)格也有微幅上漲。

    西城區(qū)北三環(huán)外某熱門(mén)學(xué)區(qū)房中介人員王小姐對(duì)券商中國(guó)記者表示，每年三四月份市場(chǎng)都會(huì)“回暖”一些，“回暖”是說(shuō)成交量大了，但價(jià)格沒(méi)有太大起伏。“由于東城和海淀的教改‘多校劃片’政策今年1月執(zhí)行，不少客戶(hù)都轉(zhuǎn)到西城來(lái)了，不少客戶(hù)為趕在5月學(xué)校信息采集之前落戶(hù)。另外，受東西城合并傳言影響，也有些客戶(hù)是著急趕來(lái)落戶(hù)的。因此，2月底3月初成交量特別好，最近一周稍微下來(lái)點(diǎn)，有的好小區(qū)價(jià)格也微漲一點(diǎn)兒，大概有5%吧。”他說(shuō)。

    東城區(qū)北二環(huán)外某熱門(mén)學(xué)區(qū)房的中介人員李先生告訴券商中國(guó)記者，目前成交量比春節(jié)前多了不少，成交節(jié)奏明顯加快，但價(jià)格上漲空間沒(méi)那么大，稍微漲了一點(diǎn)，“去年受東城教改多校劃片政策的影響，房?jī)r(jià)從政策之前的單價(jià)11-12萬(wàn)降到了10萬(wàn)左右，但是現(xiàn)在基本上趨于穩(wěn)定了。”

    不過(guò)，李先生強(qiáng)調(diào)，具體價(jià)格得看房子的樓層、朝向、戶(hù)型、小區(qū)環(huán)境、稅費(fèi)、業(yè)主急迫程度等各方面因素綜合考慮，比如頂層的單價(jià)報(bào)價(jià)9萬(wàn)多的，也有報(bào)價(jià)10萬(wàn)多的，二三層的單價(jià)就高一些，有的業(yè)主著急賣(mài)，就賣(mài)的便宜一些，有的不著急賣(mài)可能就會(huì)賣(mài)的貴一些，所以看小區(qū)的成交均價(jià)不是特別準(zhǔn)，主要還得看房子本身，小戶(hù)型的可能漲的多些，但不是所有房子都比春節(jié)前貴了。

    目前市場(chǎng)仍處調(diào)控后中溫階段

    中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)之后，北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)4周環(huán)比上漲，周度數(shù)據(jù)分別為1436、2286、2783、3095、3882，從第7周（2.11-2.17）的1436套增至第11周（3.11-3.17）的3882套。“3月前21天網(wǎng)簽了10650套二手房住宅，按照趨勢(shì)，還有10天，最后網(wǎng)簽總量將在1.6萬(wàn)套左右。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

    據(jù)了解，2月份北京二手住宅網(wǎng)簽量只有6597套，1月份是11739套。去年5月為近一年最高點(diǎn)19847套，6月以后持續(xù)回落至10月的10173套，12月又回升至13065套。

    而從單日住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，據(jù)V房統(tǒng)計(jì)，3月前20天里有11天成交量突破500套，3月11日開(kāi)始連續(xù)7天成交量超過(guò)600套，3月15日超過(guò)800套，3月18日更是激增至1024套，而3月19、20、21日分別回落為644、598、715套。

    圖片來(lái)源：V房

    對(duì)于最近一周北京二手住宅網(wǎng)簽量大增的原因，張大偉認(rèn)為，與國(guó)管公積金要“認(rèn)房又認(rèn)貸”并且將在3月19日?qǐng)?zhí)行的傳聞?dòng)泻艽箨P(guān)系，導(dǎo)致3月18日當(dāng)天二手房網(wǎng)簽量激增破千套。不過(guò)，3月19日當(dāng)天該傳言已被辟謠。“現(xiàn)在市場(chǎng)上謠言太多了，這些謠言導(dǎo)致市場(chǎng)恐慌性網(wǎng)簽。”他說(shuō)，2018年也出現(xiàn)過(guò)5天過(guò)1000套的二手住宅網(wǎng)簽量，最主要原因是出現(xiàn)在2018年9月份趕公積金政策“末班車(chē)”。

    不過(guò)，盡管與春節(jié)之前相比，北京二手房市場(chǎng)的成交量明顯增加，熱門(mén)區(qū)域價(jià)格微漲，但是如果把時(shí)間拉長(zhǎng)，與2年前北京史上最嚴(yán)的“3.17”調(diào)控之前比，目前的市場(chǎng)仍處中等水平。

    貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年“3.17”調(diào)控后，北京二手房?jī)r(jià)格連續(xù)9個(gè)月下跌，累計(jì)跌幅13.5%。2018年春節(jié)后，在季節(jié)性回升及學(xué)區(qū)政策影響下，北京二手房均價(jià)自3月起經(jīng)歷了8個(gè)月回升，之后隨著成交熱度的下降又出現(xiàn)回落，全年均價(jià)同比下跌3.3%。進(jìn)入2019年，隨著前期積壓需求的釋放，均價(jià)止跌。鏈家數(shù)據(jù)顯示，2019年2月北京二手房均價(jià)為59898元/平，較2017年3月的高點(diǎn)仍下跌11.3%。

    貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，“3.17”調(diào)控后，北京二手房市場(chǎng)成交先經(jīng)歷了調(diào)控初期的急劇下滑，到2017年年末市場(chǎng)開(kāi)始小幅修復(fù)。2018年春節(jié)后，季節(jié)性因素疊加學(xué)區(qū)政策，積壓的需求集中釋放，市場(chǎng)上升一個(gè)季度后又步入降溫通道。進(jìn)入2019年，季節(jié)性因素疊加政策松動(dòng)預(yù)期以及略有放寬的信貸環(huán)境，市場(chǎng)又出現(xiàn)一波輕微回升，均價(jià)止跌。

    不過(guò)，許小樂(lè)認(rèn)為，隨著需求在春節(jié)后的集中釋放，周度數(shù)據(jù)顯示，目前北京二手房市場(chǎng)成交量已開(kāi)始回落，短期內(nèi)將延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，當(dāng)前市場(chǎng)處于調(diào)控后的中溫階段。只要信貸政策保持穩(wěn)定，再加上大量的新房供應(yīng)，2019年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅升溫的可能性較低。

    未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)看信貸政策

    在調(diào)查采訪(fǎng)過(guò)程中，多位房地產(chǎn)中介人員均對(duì)券商中國(guó)記者表示，一般春節(jié)后一段時(shí)間的成交量都會(huì)比之前多一些，而對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，他們也表示主要還得看國(guó)家政策。

    “以往每年春節(jié)后市場(chǎng)都比較好，成交量稍微大些。至于能持續(xù)多久，還要看之后有什么政策，不出政策就會(huì)很平緩，如果再出政策，房?jī)r(jià)還得往下走。目前看短期內(nèi)還是以穩(wěn)為主，不會(huì)有大幅動(dòng)。”上述大興區(qū)某小區(qū)中介小曹對(duì)記者說(shuō)。

    上述西城區(qū)某熱門(mén)片區(qū)中介王小姐也認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)怎么走還得看國(guó)家政策，比如貸款政策、教改政策有沒(méi)有變化。不過(guò)，她認(rèn)為，從去年12月至今4個(gè)月時(shí)間，優(yōu)質(zhì)房源已經(jīng)賣(mài)的差不多了，剩下的是不著急賣(mài)的了，所以再出來(lái)的房子價(jià)格不會(huì)特別低，除非業(yè)主著急賣(mài)。“西城熱門(mén)區(qū)域房?jī)r(jià)短期不會(huì)降，除非出新的貸款政策或教改政策。”她說(shuō)。

    正是2017年北京“3.17”調(diào)控出臺(tái)了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，大幅提高了賣(mài)一買(mǎi)一的換房者首付比例，且房貸利率持續(xù)上浮增加了購(gòu)房者成本，致使成交量大幅下降。2018年9月，北京又出臺(tái)公積金新政，其中涉及了“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“繳存額度與繳存年限掛鉤”等重要政策變動(dòng)，再次引發(fā)了市場(chǎng)的觀(guān)望。

    對(duì)于市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)，張大偉認(rèn)為，核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標(biāo)是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)變化，這個(gè)政策不變市場(chǎng)波動(dòng)不會(huì)大，這個(gè)政策一旦變化，市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯反彈。

    許小樂(lè)也認(rèn)為，房貸是短期市場(chǎng)的決定因素，但在他看來(lái)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”這個(gè)影響較大的政策在未來(lái)可能仍將繼續(xù)保持。