中介眼中的北京“學(xué)區(qū)房”：新政后價格大降成交回歸理性

    北京“3·17新政”實施已經(jīng)兩周年。對于新政之前頻頻爆出天價的“學(xué)區(qū)房”，在新政實施后的兩年里發(fā)生了哪些變化？

    近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪了北京東城區(qū)和西城區(qū)的部分房屋中介后發(fā)現(xiàn)，相比“3·17新政”前瘋狂的競價搶房現(xiàn)象，新政實施后的學(xué)區(qū)房除了價格大幅下降外，成交量同樣回歸理性。

    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，“3·17新政”后，北京高企的二手房價格連續(xù)9個月下跌，累計跌幅13.5%。目前西城區(qū)皇城根小學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房價格穩(wěn)定在15萬元/平方米左右，每平方米降了約4萬元。

    新政前后“學(xué)區(qū)房”的不同待遇

    2017年2月下旬的一天，一位買家正準備以1000萬元買走一套39平方米的1室1廳學(xué)區(qū)房。然而5小時后，這套房子被另一位出價1200萬元的買家拿下。

    這是北京“3·17新政”出臺前，發(fā)生在北京市西城區(qū)金融街某房屋中介的一幕。

    “西城區(qū)皇城根小學(xué)的學(xué)區(qū)房最高到達過19萬元每平方米。”中介人員李晶告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“那時候的學(xué)區(qū)房能用瘋狂來形容，只要房源掛出去，就立馬會有買家來加價購買。”

    據(jù)李晶介紹，新政前更多令人咋舌的“學(xué)區(qū)房”成交單價紀錄產(chǎn)生于學(xué)區(qū)中的胡同平房。很多老舊的平房仍然保持著幾十年前的樣貌，更有甚者，有的房子只是幾根柱子撐著半面墻，卻因為能夠帶來入學(xué)指標而達到每平方米20萬元的高價，而且還需支付全款。

    2016年，西城區(qū)和海淀區(qū)對轄內(nèi)集體戶口規(guī)定：集體戶口入學(xué)將不按劃片進行，由學(xué)區(qū)統(tǒng)一安排入學(xué)，也就是集體戶不實行劃片登記入學(xué)，而是在本學(xué)區(qū)學(xué)位有余的前提下，在學(xué)區(qū)內(nèi)派位入學(xué)；學(xué)區(qū)學(xué)位不足的在全區(qū)派位入學(xué)。

    這一政策無疑加劇了家長的焦慮，想讓子女贏在起跑線上，就要花大價錢購置學(xué)區(qū)房，盡管是天價。

    在李晶看來，很多購房者的心態(tài)是：買學(xué)區(qū)房既是給孩子教育做投資，又是經(jīng)濟上的投資。在拿到好學(xué)區(qū)的同時，最起碼房子得能跑贏通脹吧。

    我愛我家研究表明，“3·17新政”前一年（2016年3月18日~2017年3月17日）里，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽254916套，是近幾年不可企及的高度。

    然而，從2017年3月17日到26日短短10天時間，北京市一共出臺了大大小小20多條政策，從供應(yīng)、需求、市場規(guī)范、房產(chǎn)交易、信貸政策等緯度調(diào)控房市。從北京市住建委的監(jiān)管也能一窺對炒作學(xué)區(qū)房的高壓態(tài)度。

    “3·17新政”后的3月22日，北京11家中介機構(gòu)因為違規(guī)代理“天價學(xué)區(qū)房”而被責令關(guān)停；3月23日，約談10家中介機構(gòu)不得參與炒房，包括炒作天價房、學(xué)區(qū)房；接下來的4月又密集約談平臺網(wǎng)站和查處中介。

    北京市住建委在《關(guān)于2017年度績效管理工作自查報告》中的表述是：“堅決遏制炒作‘天價’學(xué)區(qū)房。”

    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，“3·17新政”后，北京高企的二手房價格連續(xù)9個月下跌，累計跌幅13.5%。目前皇城根小學(xué)的學(xué)區(qū)房穩(wěn)定在15萬元/平方米左右，單價下降了約4萬元。

    我愛我家數(shù)據(jù)表明，北京整個二手房市場都得以降溫，從月度網(wǎng)簽量來看，“3·17新政”效果立竿見影，北京二手住宅網(wǎng)簽量從2017年4月份開始快速下滑，7月跌至谷底。

    “3·17新政”出臺后的一年里，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽121946套，降幅達52.2%。

    李晶告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“政策剛出臺的時候，很多房主還認為學(xué)區(qū)房不可能降，在硬挺著，但是現(xiàn)在回頭看看，第一批降價的房主是損失最少的。”

    “2018年市場也不太好，我只成交了17套學(xué)區(qū)房，不過已經(jīng)是這個地區(qū)的銷冠了。”李晶無奈中帶著些許自豪。

    西城升溫房價未漲成交量上升

    不過今天的學(xué)區(qū)房也不是鐵板一塊。

    2018年，傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房重鎮(zhèn)東城、西城、海淀的入學(xué)政策開始大調(diào)整，再一次牽動了購房者敏感的神經(jīng)。當年4月25日，北京市教委為學(xué)區(qū)房定的基調(diào)是“穩(wěn)妥推進單校劃片和多校劃片相結(jié)合入學(xué)方式”。

    4月27日東城區(qū)宣布，2018年6月30日后取得的不動產(chǎn)權(quán)證書家庭，將通過電腦派位的方式在東城區(qū)內(nèi)多校劃片安排入學(xué)。4月28日海淀區(qū)宣布，自2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學(xué)的，將不再對應(yīng)一所學(xué)校，實施多校劃片。

    也就是說，即使是購買了一所名校之前對應(yīng)的房源，此后也不能保證一定能上該所名校，學(xué)區(qū)房的概念在東城和海淀漸漸有模糊的趨勢。

    東城區(qū)的一名房屋中介李強向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言：“今年的東城學(xué)區(qū)房和去年相比是降了一些，但也不多，因為今年的入學(xué)工作還沒有開始，具體操作方法還不清楚，很多人還在觀望。”

    西城的政策大致沒有變化，只是提及了“學(xué)位不足時，通過多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)派位入學(xué)”。而這卻使西城成為追捧目標。

    李晶告訴記者：“雖然西城房價沒有明顯的上漲，但是成交量已經(jīng)上來了。2月份我成交了5套，3月剛過半，我已經(jīng)成交3套了，比2018年好太多了。很多之前買了海淀、東城的客戶，現(xiàn)在也想置換到西城來。”

    監(jiān)管行動一定程度上反映了市場熱度，3月18日，北京市住建委再一次出手，執(zhí)法部門一次性查處了16家違法炒作學(xué)區(qū)房的中介機構(gòu)。

    西城的學(xué)區(qū)房回暖的背景是整個北京二手房交易的小幅升溫。貝殼研究院分析，2018年春節(jié)后，季節(jié)性因素疊加學(xué)區(qū)政策，積壓的需求集中釋放，均價止跌。從歷史成交來看，當前成交量在歷史周期中已經(jīng)處于中等水平。

    “前幾天有業(yè)主掛出了房源，很快就有多人咨詢，房主便因此將總價上調(diào)了8萬元。后來我們通過技術(shù)手段對咨詢者進行了排隊控制，最終促成房主總價降了13萬元達成交易。”李晶告訴記者：“雖然我們是按照成交額收取中介費，但是我們不愿意讓市場虛高，否則會影響長期的成交量。”