北京“3.17新政”兩周年：學(xué)區(qū)房告別“天價(jià)”

    不知不覺(jué)間，被稱為史上最嚴(yán)調(diào)控的北京“3·17新政”已經(jīng)執(zhí)行兩周年。時(shí)間回溯到兩年前的2017年3月，彼時(shí)，北京二手房市場(chǎng)溫度升至最高點(diǎn)，“天價(jià)”學(xué)區(qū)房更是頻頻刷屏。這也直接導(dǎo)致調(diào)控政策出臺(tái)：2017年3月17日，北京升級(jí)版“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策空降，被稱為“3·17新政”。

    值新政實(shí)施兩周年，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪北京市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，與兩年前相比，樓市降溫明顯，市場(chǎng)情緒日漸理性。雖然進(jìn)入2019年北京樓市迎來(lái)一番“小陽(yáng)春”行情，但后市走勢(shì)如何仍待觀察。

    掛出一套學(xué)區(qū)房，想買的人排著隊(duì)，業(yè)主逐一挑選買家對(duì)話，最后擇優(yōu)成交。“賣家報(bào)價(jià)728萬(wàn)元，從白天砍價(jià)到夜里11點(diǎn)半，最后745萬(wàn)元成交。”中介這樣描述兩年前北京學(xué)區(qū)房的火爆場(chǎng)面。

    2017年3月17日，北京頒布“認(rèn)房又認(rèn)貸”的樓市新政，二套房最低首付比例提至六成，最高貸款年限降至25年，企業(yè)購(gòu)房限售期限3年。最重要的是，政策“即時(shí)生效”。

    一場(chǎng)游戲，有一方永遠(yuǎn)是輸家。比如，被“誤傷”的購(gòu)房者——那些已經(jīng)簽過(guò)合同、交付定金、只差網(wǎng)簽最后一步的買房自住人群；比如，受累的京派房企——重倉(cāng)北京大本營(yíng)，業(yè)績(jī)大降，甚至退市。

    二手房均價(jià)下跌超一成

    兩年前，北京“3·17新政”空降，令二手房?jī)r(jià)暫停于67497元/平方米的歷史高度。此后，北京二手房?jī)r(jià)格連續(xù)9個(gè)月下跌。到今年2月，北京二手房均價(jià)為59898元/平方米，與2017年3月高點(diǎn)相比，兩年間下跌11.3%。

    作為限購(gòu)調(diào)控的標(biāo)桿城市，北京樓市的一舉一動(dòng)都備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

    中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年，北京二手房?jī)H簽約120821套，與2016年同期的254916套相比跌幅超過(guò)一半，達(dá)52.6%。兩年來(lái)，北京二手房成交不足28萬(wàn)套，而新政出臺(tái)的前兩年累計(jì)交易量約48萬(wàn)套。

    另?yè)?jù)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)，2017年3月17日當(dāng)天，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套，較前一日增加近40%，創(chuàng)2016年9月30日以來(lái)單日網(wǎng)簽量新高。而次日2017年3月18日，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽968套，雖較前一日下降35%，但當(dāng)日是周六，以往成交量在100套左右。

    其中，作為“3·17新政”的重點(diǎn)管控對(duì)象，學(xué)區(qū)房所受影響首當(dāng)其沖。要知道，在東城區(qū)和西城區(qū)的房地產(chǎn)交易中，只有學(xué)區(qū)房這一關(guān)鍵詞。

    雖然單價(jià)高，但由于胡同里的平房面積小，所以總價(jià)并不算高，導(dǎo)致了北京特色的胡同里學(xué)區(qū)房，亦一直是北京樓市的“異類”。

    2016年3月，一則關(guān)于北京文昌胡同46萬(wàn)元/平方米的天價(jià)學(xué)區(qū)房新聞刷新了人們對(duì)于北京樓市的認(rèn)知，盡管隨后該消息被證實(shí)虛假，但作為占有優(yōu)質(zhì)教育資源的重點(diǎn)區(qū)域，胡同里的平房從來(lái)都不缺買主。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日走訪北京市場(chǎng)了解到，“3·17新政”之前，東城區(qū)學(xué)區(qū)房最高成交價(jià)為19萬(wàn)元/平方米，此后均價(jià)基本維持在14萬(wàn)元/平方米左右。至于傳說(shuō)中的胡同內(nèi)老破小，如今的鏈家中介已經(jīng)明確表示“不建議帶看”。

    中介表示：“19萬(wàn)元/平方米的時(shí)候，掛出來(lái)一套房，買的人排著隊(duì)要。‘3·17新政’后愿意小幅降價(jià)賣掉的業(yè)主現(xiàn)在看來(lái)最明智，那些捂著房子想等房?jī)r(jià)回調(diào)的業(yè)主其實(shí)是虧大了，因?yàn)檫@一年就一直維持在目前的水準(zhǔn)。”

    京派房企業(yè)績(jī)跌超三成

    而對(duì)于那些重倉(cāng)北京的房企來(lái)說(shuō)，過(guò)去這兩年的日子其實(shí)很艱難。

    據(jù)克而瑞，2017年北京TOP10房企共實(shí)現(xiàn)銷售金額1515.38億元，與2016年相比減少近30%；實(shí)現(xiàn)銷售面積367.49萬(wàn)平方米，與2016年相比減少近45%。

    到了2018年，北京TOP10房企共實(shí)現(xiàn)流量銷售金額1163.7億元，前十的門檻由2017年的82億元降至76億元。

    其中，又以“老大哥”首開(kāi)股份“掉隊(duì)”最為明顯。

    幾年前，首開(kāi)出走北京，開(kāi)拓京外市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)不明顯后又折返重倉(cāng)北京，但偏偏趕上了“3·17新政”，業(yè)績(jī)空間、利潤(rùn)空間均被限制。無(wú)奈之下又重新征戰(zhàn)京外市場(chǎng)，但由于后勁不足，暫未能扭轉(zhuǎn)依賴北京大本營(yíng)的局勢(shì)。

    從具體數(shù)據(jù)看，2017年首開(kāi)還算意氣風(fēng)發(fā)，以257.1億元業(yè)績(jī)繼續(xù)蟬聯(lián)北京

    房企銷冠，但這與其2016年的343億元

    業(yè)績(jī)相比，跌幅超過(guò)30%。

    到了2018年，首開(kāi)已將銷冠位置拱手相讓。2018年12月19日，首開(kāi)股份副總經(jīng)理田萌在北京區(qū)域品牌發(fā)布會(huì)上表示，2018年公司房地產(chǎn)協(xié)議銷售額將突破千億元，其中北京區(qū)域占比約一半，達(dá)到500億元。但據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，首開(kāi)2018年僅實(shí)現(xiàn)257億元銷售額；而據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，即便是流量金額與權(quán)益金額相加，首開(kāi)的銷售額也才222.2億元。

    相比之下，受“3·17新政”影響最大的京派房企當(dāng)屬中弘。這家超半數(shù)銷售額來(lái)自北京市場(chǎng)并且項(xiàng)目多為商改住類型的房企，在遭遇“3·17新政”以及此后的“3·26商改住限購(gòu)令”重傷之后元?dú)獗M失，想要退到老三板卻還遭遇延期。

    主力項(xiàng)目從銷冠到爛尾，發(fā)生在一年之內(nèi)，中弘做到了，并且一度“無(wú)所畏懼”。要知道，在“3·17新政”之后的一場(chǎng)土拓大戰(zhàn)中，中弘依舊敢頂著巨債，反其道而行之，以近15億元、240%的平均溢價(jià)率，拿下北京市平谷區(qū)4宗地，安邦、保利、萬(wàn)科、招商等均倒在中弘暴力舉牌之下。

    而中弘這兩年的財(cái)報(bào)，怕是最具諷刺意義的“典范”。在2016年業(yè)績(jī)稍有起色之后，中弘在2017年財(cái)報(bào)開(kāi)篇便直陳“公司內(nèi)部控制存在重大缺陷，敬請(qǐng)投資者注意閱讀”，以及“公司計(jì)劃不派發(fā)現(xiàn)金紅利，不送紅股，不以公積金轉(zhuǎn)增股本”。當(dāng)年，中弘的營(yíng)收為10.2億元，同比跌幅近八成；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)跌幅是驚人的1700%，并特別指出，“2017年3月北京出臺(tái)的商辦項(xiàng)目調(diào)控政策對(duì)區(qū)域內(nèi)的商辦項(xiàng)目的銷售影響巨大，還導(dǎo)致很多客戶退房”。而到了2018年前三季度，中弘凈利潤(rùn)虧損18.85億元，同比降幅則是更驚人的2379.61%。

    如今的中弘，實(shí)控人“跑路”了，財(cái)務(wù)總監(jiān)“失聯(lián)”了，債權(quán)人大會(huì)延期了，背著百余億元債務(wù)“拖下去”，眼看著就是一個(gè)大爛攤子持續(xù)發(fā)酵。

    盡管中弘的殘局還有著管理層決策失誤、投資失利等因素，但“3·17新政“卻是加速其落敗的導(dǎo)火索。