棚戶區(qū)改造左右景德鎮(zhèn)房價 需求少春節(jié)期間樓市人氣不足

    ■本報記者 王禁

    “眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了”，這句話或許能形象的描述四線城市景德鎮(zhèn)樓市現(xiàn)狀。2017年9月份，國內(nèi)某龍頭開發(fā)商以9.9億元高價拿下了景德鎮(zhèn)市新“地王”，最終成交價則高出起拍價2.81億元。彼時景德鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造力度頗大，拿著補償金的拆遷戶蜂擁而至售樓處，景德鎮(zhèn)房價短短一年間翻倍，還無房可賣。

    2018年4月18日，上述高地價項目開盤，均價為9800元/平方米，還有不少人是以過萬元的單價購入。隨后席卷全國的棚戶區(qū)改造政策收緊，部分地區(qū)暫停了貨幣補償方式，直接令景德鎮(zhèn)房價“啞火”，當年國慶期間，上述項目讓利到每平方米7000多元。

    據(jù)景德鎮(zhèn)當?shù)厝烁嬖V《證券日報》記者，為了安撫這些業(yè)務，開發(fā)商給每位買高價房的業(yè)主送了車位。而記者也在2018年12月份得知，該項目再次推出6800元/平方米特價房，需一次性付清全款，很快便被搶光，一個月后樓盤單價恢復到8000元/平方米。

    與此相鄰的另一家大型房企的項目，2017年年底也一度賣到了1萬元/平方米，可隨后同樣受到棚戶區(qū)改造政策調(diào)整影響。2019年1月底購買該樓盤的張先生（化名）告訴記者，他是以7500元/平方米買的這個項目。

    據(jù)接近當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)人士表示，往年隨著春節(jié)的臨近，景德鎮(zhèn)房價都有一波上漲的行情，可今年就是漲不動，需求太少了。記者年前也相繼走訪了陶緣山莊等多個樓盤，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場人氣明顯不足，看房者與簽約者寥寥。

    棚戶區(qū)改造政策收緊

    2018年6月份，棚戶區(qū)改造政策收緊，貨幣補償方式在部分地區(qū)暫停。2018年7月份，景德鎮(zhèn)當?shù)孛襟w報道稱，“根據(jù)景德鎮(zhèn)市現(xiàn)階段商品房庫存量及省住建廳的相關要求，2018年我市棚改安置以實物安置為主”。

    從政府的角度看，貨幣補償能縮短安置周期、節(jié)省過渡安置費用；而從被拆遷人的角度看，貨幣補償能夠滿足多樣化居住需求；從市場的角度看，貨幣補償可以消化住房庫存，這一點在景德鎮(zhèn)樓市上體現(xiàn)的淋漓盡致。

    記者在2015年以《三線城市房價低位徘徊景德鎮(zhèn)新樓年底忙促銷》一文報道過景德鎮(zhèn)樓市的慘淡，彼時景德鎮(zhèn)主城區(qū)多個樓盤均價在3800元/平方米-4200元/平方米之間。景德鎮(zhèn)下轄的浮梁縣大量樓盤爛尾。

    據(jù)悉，景德鎮(zhèn)從2016年起，用3年左右的時間完成了約300萬平方米的改造任務，大量老舊城市棚戶區(qū)得到系統(tǒng)改造，2018年也是景德鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造任務的歷年之最，棚改計劃任務13920戶。

    也正是當?shù)卣械姆攀傅倪M行棚戶區(qū)改造，才給了大型房地產(chǎn)開放商進軍景德鎮(zhèn)樓市的信心。可棚戶區(qū)改造政策收緊，尤其是棚改貨幣安置轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫嵨锇仓脼橹鞯姆绞?，直接抑制了市場需求，雖然一定程度上緩解拆遷戶"拆遷后買不起房"的窘境，但也給已經(jīng)開盤的房地產(chǎn)開放商沉重一擊。當?shù)赜腥藫?，這會導致景德鎮(zhèn)樓市未來供大于求，造成新的爛尾樓項目。

    樓盤入住率不高

    “由于外來人口并不多，景德鎮(zhèn)樓實際的情況可能一直都是供大于求，只是過去幾年拆遷戶拿到錢，加上一些炒房客，共同作用下推高了景德鎮(zhèn)房價，”熟悉當?shù)胤康禺a(chǎn)情況人士告訴記者。

    根據(jù)景德鎮(zhèn)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截止到2017年年末數(shù)據(jù)，景德鎮(zhèn)常住人口166.49萬，僅比上一年增長0.6%，其中城鎮(zhèn)人口109.80萬人。2017年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為34283元，城鎮(zhèn)居民人均房屋使用面積達到29.71平方米。按照7500元/平方米價格計算，景德鎮(zhèn)城鎮(zhèn)居民不吃不喝，大概需要6.5年能夠得著29.71平方米的人均房屋使用面積。

    同時，2018年前9個月，景德鎮(zhèn)中心城區(qū)商品房住宅銷售面積95.26萬平方米，同比下降9.7%；商品房住宅銷售均價6775.88元/平方米，環(huán)比下降5.2%。全市商品房庫存面積228.82萬平方米，去化時間9.44個月。其中：商品住宅庫存面積119.80萬平方米，去化時間僅6.4個月，說明景德鎮(zhèn)樓市泡沫并不大。

    那么到底是誰在景德鎮(zhèn)買房呢？《證券日報》記者先后走訪景德鎮(zhèn)多個已經(jīng)入住或已經(jīng)交付的樓盤，發(fā)現(xiàn)2012年開始交付的恒大名都本地購房者居多；而同一開發(fā)商的另一個項目居住人員較為繁雜，有住戶口音判斷，應為景德鎮(zhèn)周邊的都昌、撫州、鄱陽人士。

    據(jù)恒大名都物業(yè)員工告訴記者，該項目是景德鎮(zhèn)較早開發(fā)的中高端樓盤，從2012年開始交付4棟樓房，到2017年3月份交付最后一批24棟，至今整個小區(qū)入住率也僅有60%，大概3000戶左右。記者注意到，哪怕是最早交付的4棟住宅樓，晚上8點多亮燈的房間也不足一半，反而是無遮擋的19號樓入住率更高些，但也有近三分之一是熄燈狀態(tài)。如果連相對標桿的恒大名都是如此，可想而知其他樓盤的入住率有多低。

    另外，記者注意到，春期期間，恒大名都小區(qū)里突然之間多了很多外地車輛，小區(qū)地面停車位大概每8輛車就有1輛外地車牌。這一定程度上可以看出恒大名都不少房子是被外出務工的返鄉(xiāng)人購入。

    而在58同城上，記者也看到不少完全沒有入住過的房子長期掛在網(wǎng)上出售，可見景德鎮(zhèn)仍有不少炒房者存在。