新春訪樓市

    2019深圳樓市：穩(wěn)字當(dāng)頭

    每年春節(jié)過后，對于深圳樓市而言都是一個敏感的時期：不管是調(diào)控政策，房價還是房租，都存在一些變數(shù)。目前，市場普遍認(rèn)為房住不炒、因城施策的政策主基調(diào)不會在2019年出現(xiàn)實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。在此大背景下，作為一線城市的深圳，2019年房地產(chǎn)市場又會有怎樣的走勢？

    對于許多深圳置業(yè)者來說，應(yīng)該都對去年年底樓市出現(xiàn)的促銷小高潮留有印象。當(dāng)時，各大開發(fā)商“百米沖刺”，打折、送裝修、首付分期等等活動齊上陣，特別是坪山、龍崗等原特區(qū)外片區(qū)新盤成為促銷主力。不過，到了今年年初市場卻多次傳出有房企項目準(zhǔn)備提價的消息，最終相關(guān)企業(yè)都予以否認(rèn)。只是，促銷和提價傳言還是讓置業(yè)者的心態(tài)不定：深圳房價到底是看漲還是看跌？

    美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，此前多個城市的房地產(chǎn)政策調(diào)整仍然是個別現(xiàn)象，更多是由于這些城市之前的政策過緊，或者是已不適合現(xiàn)行的市場環(huán)境而引起。對于深圳市場，實質(zhì)性的影響并沒有發(fā)生。2019年可能是個筑底的年份，部分調(diào)控政策可能會放松，但不會一下全部放開。

    深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓表示，從房地產(chǎn)政策方面來看，她認(rèn)為深圳市場基本沒有機(jī)會放松，將會維持嚴(yán)控這一態(tài)勢。如果是投資客，建議謹(jǐn)慎為好。如果長期投資，可以適當(dāng)考慮地段因素和樓盤的品質(zhì)價值。值得一提的是，2019年租賃市場的政策可能會有大的突破，更多規(guī)范租賃市場發(fā)展的政策將會出臺。

    成都：新房市場

    供需逆轉(zhuǎn)

    樓市的風(fēng)景，就像大海的風(fēng)浪，有時猛有時平。

    細(xì)數(shù)本輪成都樓市行情的發(fā)端，那就要從2016年10月開始，自此后成都房價開啟了單邊持續(xù)暴漲行情，“房事”也一度將這座城市困住。2017年末，成都進(jìn)入搖號買房的新時代，火爆的樓市讓新房搖號中簽率低至個位數(shù)，曾出現(xiàn)七萬人搶千套房，買房隊伍綿延幾公里“奇觀”。

    物極必反，成都發(fā)布了真正意義的“5·15”限購新政，當(dāng)?shù)丿偪駸o序的樓市得以緩解降溫。留給大家的低價新房已經(jīng)不多了。證券時報記者注意到，2019年將是前年高價拍地的兌現(xiàn)期，大量高價拿地新房將集中上市，新房入市價格自然會進(jìn)一步水漲船高。屆時，2019年增量市場有望回歸，購房客需要更多的理性，而地段的重要性則會進(jìn)一步凸顯。

    證券時報記者注意到，相較此前限購政策，成都市樓市調(diào)控新政將限購對象調(diào)整為家庭，并納入12個月以上社保作為購房必備條件，且繼續(xù)實施分區(qū)域限購的政策。伴隨著“5·15”限購新政的推出，2018年成都樓市迎來了關(guān)鍵的市場轉(zhuǎn)折點，呈現(xiàn)出了前熱后冷的局面。

    “‘5·15’樓市限購新政施行之后，成都新房市場供需關(guān)系發(fā)生扭轉(zhuǎn)。”貝殼研究院成都分院院長張鍵如是表示，家庭二套限購后有資質(zhì)的客戶驟減，而資金鏈吃緊的開發(fā)商于下半年集中推盤增加供應(yīng)，市場供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，新房市場難現(xiàn)2018年初火熱境況。

    在接受證券時報記者采訪時，張鍵進(jìn)一步指出，成都新房供應(yīng)量大增，新房搖號中簽率持續(xù)攀高，使客戶選擇面拓寬，二手房交易節(jié)奏隨之放緩。由此，二手業(yè)主在這種局面下被迫降價出售，成都樓市逐步進(jìn)入久違的買方市場，住宅逐漸回歸居住屬性。

    值得注意的是，“5·15”新政將限購對象由個人轉(zhuǎn)變?yōu)榧彝?，短期投資客手中的富余房票在一夜之間蒸發(fā)，成都二手住宅成交中投資占比由9%降至3.2%。進(jìn)而，投資客們將目光投至不限購的公寓市場，新建公寓市場一度火熱。但在2018年下半年，隨著大量新房的入市、公寓價格攀升至較高區(qū)位，投資外溢效應(yīng)逐步退去，公寓成交見頂回落。

    海口樓市降溫

    開發(fā)商“東進(jìn)”

    過去一年里，海南房價牽動無數(shù)人的眼球，房價高歌猛進(jìn)之下，調(diào)控政策也層層加碼，?？谧鳛楹Ｄ系氖鞘校瑯鞘薪鼪r如何，未來將朝什么趨勢發(fā)展？春節(jié)期間，證券時報記者走進(jìn)?？?，調(diào)查?？诜績r背后的趨勢。

    春節(jié)假期前，證券時報記者以購房者身份，在?？谧咴L了多個樓盤發(fā)現(xiàn)，部分樓盤和中介公司已經(jīng)提前放假。而春節(jié)期間，受前期政府的限購、限價等政策影響，?？谛路拷灰琢客韧暧兴陆?。

    海口地段較好的二手房均價在16000元/平方米至23000元/平方米不等，位于郊區(qū)的新樓盤，由于配套不完善，價格在17000元/平方米上下浮動，部分樓盤降價促銷，也有樓盤為規(guī)避限購政策，違規(guī)與購房者進(jìn)行“延期簽約”。受海南自由貿(mào)易港政策影響，開發(fā)商加快布局江東新區(qū)。

    從海南省政府出發(fā)，沿著瓊州大橋一路向東，跨過南渡江，30分鐘左右即可到達(dá)?？诮瓥|新區(qū)?？偯娣e約298平方公里的江東新區(qū)被定位為海南省委、省政府建設(shè)海南自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港的重大舉措。

    從地理空間上來看，當(dāng)前，海口房地產(chǎn)發(fā)展也開始呈現(xiàn)出“東進(jìn)”的傾向，未來投資?？谝矊⒊尸F(xiàn)出向東進(jìn)的傾向，江東新區(qū)成為各大地產(chǎn)商投資的重要區(qū)域。證券時報記者了解到，2017年融創(chuàng)接手的?？谌f達(dá)文化旅游城項目同樣位于江東新區(qū)。

    某地產(chǎn)人士向證券時報記者介紹，目前海口西海岸已經(jīng)開發(fā)得差不多，新樓盤非常少，除了魯能海藍(lán)公館，西海岸星華海岸城有大量房源在售外，大部分樓盤都已經(jīng)售完。而?？谑兄行臎]有新土地開發(fā)，只有海甸島幾個新盤有大量房源在售，可購買的新盤不多。在海南自由貿(mào)易港政策的利好下，開發(fā)商向江東新區(qū)聚集是未來的發(fā)展趨勢。

    本溪房價

    不溫不火

    春節(jié)期間，山城本溪春寒料峭，最低氣溫接近零下20度，放鞭炮的、冰上嬉戲的、商場逛街的人不少，到處散發(fā)著濃濃的年味兒，但是樓市卻顯得格外冷清，二手房中介和新房售樓處幾乎都關(guān)門放假了，只有個別樓盤留下一位值班人員，售樓處里無人問津。

    證券時報記者多方調(diào)查了解到，近兩年，本溪樓市成交分化明顯，除了個別新盤和二手學(xué)區(qū)房比較搶手外，大部分新盤和二手房賣得并不理想。買房的人不多，新開發(fā)的樓盤也很少，2018年以來全市只有3個商品房項目分期取證開盤，其中，“歐洲城”被公認(rèn)為本溪這幾年賣得最好的項目。

    恒大綠洲位于太子河上游，是本溪唯一帶裝修的樓盤，目前成交均價6500元/平方米，2012年開盤時賣得還算好，但目前仍有少量現(xiàn)房在售，而2018年3月開盤的兩棟樓200多套房，目前賣出不到一半。今年初推出的5套特價房，最高優(yōu)惠達(dá)29萬，但目前一套也沒賣出去，優(yōu)惠延續(xù)到了2月份。不過，對于項目銷售緩慢的原因，值班銷售人員劉小姐解釋說：“我們主要賣的是園區(qū)環(huán)境、物業(yè)和品質(zhì)，不像市內(nèi)盤和學(xué)區(qū)盤是走量的。”另外，2011年開盤的綠地中央廣場目前也仍有少量現(xiàn)房在售，2014年開盤的沿河商業(yè)項目，目前能看到的入駐商戶只有寥寥幾家，其他大部分面積都是空著的。

    盡管整體看，本溪平均房價是上漲的，但漲幅不大，新房能看出價格上漲一點，二手房則有回落的趨勢，特別是非學(xué)區(qū)房和位置較偏的地方，房價下降趨勢明顯。

    在證券時報記者調(diào)查采訪過程中，無論是新盤銷售人員還是二手房中介人員，無論是長期在本溪生活的人還是在外地工作的本溪人，都表示本溪房地產(chǎn)不適合投資，建議要想投資可以考慮去沈陽，本溪這幾年也沒有投資炒房的。在沈陽工作的本溪人李女士給出的不會在本溪投資買房的3個理由很具有代表性：一是經(jīng)濟(jì)形勢不好，房價不能漲，投資沒有必要；二是不回去工作，沒有置業(yè)需求；三是老人在本溪有房子，最后還要接到自己身邊，本溪的房子還得賣，沒有理由再買房。