“金九”成色不足 上市房企9月份銷售增速同比放緩

    近日，多家上市房企發(fā)布了9月銷售數(shù)據(jù)，整體來看，上市房企9月份銷售較此前兩月有所回溫，但增速不及上年同期。中國證券報記者統(tǒng)計，截至10月14日，公布9月份銷售數(shù)據(jù)的30家滬深及港股上市房企，當(dāng)月共計實現(xiàn)銷售額4401億元，同比增長37%。上述房企前9月共計實現(xiàn)銷售額3.5萬億元，同比增長38.7%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從當(dāng)下銷售數(shù)據(jù)看，2018年標(biāo)桿房企銷售規(guī)模預(yù)計將刷新歷史記錄，但整體看，上漲速度相比2017年明顯開始放緩。

    龍頭增速放緩

    由于調(diào)控仍處高壓，今年“金九”成色明顯不足。中金公司數(shù)據(jù)顯示，9月60個城市新房銷售面積環(huán)比僅增長1%，顯著低于歷史同期環(huán)比平均增速；同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%。10個重點城市推盤量同比增長68%，延續(xù)下半年強勁勢頭，然而去化率大幅下滑至72%，是導(dǎo)致銷售偏弱的主要原因。

    龍頭房企盡管銷售增速強于平均水平，但仍有所放緩。

    恒大、萬科和碧桂園前9月銷售金額均超過了4000億元。其中恒大9月集中發(fā)力實現(xiàn)銷售金額630.1億元，同比增長42.07%；合約銷售均價為每平方米人民幣1.05萬元。這使得公司前9月累計實現(xiàn)銷售金額約達(dá)人民幣4480.9億元，同比增長22%。

    而萬科和碧桂園前9月分別實現(xiàn)銷售金額4315.5億元和4155.8億元，同比分別增長8.90%和38.36%。兩家公司9月表現(xiàn)較為平淡，單月銷售額同比均出現(xiàn)明顯下滑。萬科9月份實現(xiàn)銷售面積302.5萬平方米，同比上升10.85%；實現(xiàn)銷售金額434.2億元，同比減少6.26%。碧桂園9月實現(xiàn)銷售367.4億元，這一數(shù)字較2017年同期475億元的銷售金額同比下滑明顯。

    這或許與兩家企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整有關(guān)，這兩家企業(yè)均提出要放慢節(jié)奏，聚焦利潤。萬科董事長郁亮此前表示，房地產(chǎn)行業(yè)真正的轉(zhuǎn)折點已來，樓市的需求急劇消失，開發(fā)商面臨去化壓力。碧桂園總裁莫斌則表示，全年結(jié)算面積從原先目標(biāo)4100萬平方米調(diào)整至3700萬平方米，但是毛利率的預(yù)期不會變。

    中小房企分化

    中小房企業(yè)績表現(xiàn)則較為分化。融創(chuàng)中國9月單月實現(xiàn)新增預(yù)訂銷售額547.3億元，創(chuàng)下全年月度新高，前9月實現(xiàn)銷售金額3219.8億元，同比增長55%。除了前述四家房企外，還有世茂地產(chǎn)、招商蛇口、旭輝地產(chǎn)、金地集團(tuán)、中南建設(shè)、龍湖集團(tuán)以及綠城前9月銷售金額突破1000億元。

    其他9月銷售較好的房企還包括禹洲集團(tuán)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)，這兩家公司9月份銷售額環(huán)比增速都超過了100%，其中禹洲集團(tuán)以單月65.61億元的銷售額創(chuàng)下全年月度新高，遠(yuǎn)洋集團(tuán)單月銷售135.1億元，這是遠(yuǎn)洋集團(tuán)本年度第二個銷售過百億的月份。

    不過也有一些房企表現(xiàn)不佳，尤其是小型房企，這些房企受制于項目儲備和推盤速度，項目去化放緩導(dǎo)致業(yè)績增速下降，其中景瑞地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、花樣年、陽光100等9月銷售額環(huán)比增速均呈負(fù)增長，跌幅超過10%。

    土地儲備方面，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)房企前9月仍在積極拿地，第一梯隊除萬科外整體較為穩(wěn)健，第二梯隊房企拿地力度較大。

    不過單月數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)9月份拿地進(jìn)度明顯放緩，中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2018年7月單月權(quán)益拿地金額接近100億元，拿地面積為190.9萬平方米。9月權(quán)益拿地金額僅為15.91億元，權(quán)益拿地面積下降為34.15萬平方米，不到7月單月水平的2成。萬科9月份拿地仍非常積極，9月萬科拿地17塊，權(quán)益拿地金額達(dá)到94.18億元，權(quán)益拿地面積達(dá)到273.8萬平方米，目前位列第二。不過9月的權(quán)益拿地金額已經(jīng)較7月份、8月份大幅下降。張大偉認(rèn)為，在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢下，市場集中度進(jìn)一步攀升，做大依然是當(dāng)下房企的主流選擇，這意味著房企拼規(guī)模的趨勢在加劇。

    10月或以價換量

    張大偉表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房企逐漸出現(xiàn)了業(yè)績上漲乏力的現(xiàn)象，從之前一年多的房企普遍上漲，逐漸開始出現(xiàn)了龍頭房企上漲速度放緩。包括多家龍頭房企，銷售業(yè)績都開始出現(xiàn)了逐漸放緩的跡象。后續(xù)市場很可能出現(xiàn)加速調(diào)整的可能性。

    數(shù)據(jù)上看，個別房企出現(xiàn)了銷售均價下降的情況。中駿9月份的銷售均價為1.05萬元/平方米，8月份這一數(shù)據(jù)為1.5萬元/平方米，環(huán)比下降近三成。建業(yè)在9月的銷售均價同比下降7.5%。龍光地產(chǎn)的銷售均價也出現(xiàn)下滑。

    華創(chuàng)證券認(rèn)為，目前主流房企多為高周轉(zhuǎn)策略，弱市下均多采取重去化輕利潤率的以價換量策略；但華創(chuàng)證券同時認(rèn)為，去年同期基于打壓政策密集推出，9-10月仍屬成交低基數(shù)月，預(yù)計10月銷售同比壓力仍不大。

    中金公司認(rèn)為，目前，核心區(qū)域房價仍然堅挺。部分樓盤降價原因一方面來自樓市持續(xù)高壓政策下購房人觀望情緒加深，另一方面因開發(fā)商推盤放量后促銷力度提升。未來此類區(qū)域房價仍有可能延續(xù)疲弱走勢。中金公司同時預(yù)計10月銷售同比增速大概率將伴隨推盤量的進(jìn)一步提升和基數(shù)下行較9月出現(xiàn)上修，預(yù)計全國商品房銷售面積10月將同比增長8%，預(yù)計將高于9月。