萬科孵化物業(yè)千億量級(jí)獨(dú)角獸 不急上市忙于跑通內(nèi)生增長(zhǎng)模式

    本報(bào)記者 王麗新

    從開發(fā)商附庸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型為獨(dú)立“大管家”的上市企業(yè)，物業(yè)服務(wù)管理正逐漸成為一個(gè)好行業(yè)。好在“市場(chǎng)天花板高，資金需求少，政策環(huán)境友好。”在業(yè)內(nèi)人士看來，若能跑通內(nèi)生式增長(zhǎng)的商業(yè)模式，這是一個(gè)長(zhǎng)牛賽道。

    另外短期可見的好處是，上市不難，且PE是住宅開發(fā)的10倍左右，這或許是去年一年，碧桂園、雅居樂、新城集團(tuán)和佳兆業(yè)4家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)分拆物業(yè)登陸香港資本市場(chǎng)的背后動(dòng)因。甚至最近，保利物業(yè)也按耐不住，開始釋放上市聲音。

    值得關(guān)注的是，行業(yè)龍頭企業(yè)萬科、融創(chuàng)和龍湖對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)雖各有期許，共識(shí)卻是暫時(shí)不分拆上市。“物業(yè)公司分拆上市是比較荒唐的事，物業(yè)的本質(zhì)是把服務(wù)做好。”這是融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌的看法。龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍則稱，物業(yè)管理是四大主航道業(yè)務(wù)之一，目前沒有分拆上市計(jì)劃。

    至于萬科物業(yè)，近日則傳出“擬于香港IPO，規(guī)模為10億美元”的消息，一經(jīng)傳出，萬科立刻否認(rèn)，理由很簡(jiǎn)單，萬科董事長(zhǎng)郁亮4個(gè)月前稱，“特意讓物業(yè)保持跟資本市場(chǎng)的距離”，“大型的物業(yè)公司就我們沒上市，是吧？大家特別期待是吧？我就不上，我怕資本市場(chǎng)把我們引導(dǎo)壞了”。

    孵化千億量級(jí)獨(dú)角獸

    “上市需要短期業(yè)績(jī)、需要公告，那他們（萬科物業(yè)）的技術(shù)達(dá)到很好了嗎？對(duì)萬科來說，再加上兩三百億元有什么意思？沒有啥貢獻(xiàn)，不搞個(gè)1000億元有意思嗎？”郁亮表示，“所以我們的缺口是1000億元，不是兩三百億元的問題。”

    據(jù)萬科2018年年報(bào)顯示，萬科物業(yè)2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入98億元，同比增長(zhǎng)33%。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，自2014年彩生活開啟物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市之路后，大型房企剝離物業(yè)公司在港上市已達(dá)10家有余，加上在A股上市的南都物業(yè)11家上市物業(yè)企業(yè)，其市值從6億港元到380億港元不等，超過100億港元的則有4家。此外，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，若保利物業(yè)順利上市，預(yù)計(jì)其市值也將超過300億元。

    值得關(guān)注的是，在目前披露2018年年報(bào)的營(yíng)收指標(biāo)中，綠城服務(wù)排在首位，營(yíng)收為67億元人民幣，其當(dāng)前市值約為195億港元。而市值排在上市物業(yè)公司之首的則是剛剛上市的碧桂園服務(wù)，上市以來PE維持在35倍—50倍之間，在上市物業(yè)管理企業(yè)中估值最高，總市值約高達(dá)380億港元。但其2018年?duì)I收接近50億元，僅約為萬科物業(yè)的一半。從這一角度看，正如業(yè)內(nèi)所示，在香港這個(gè)收入模式在估值中如此占優(yōu)勢(shì)的資本市場(chǎng)中，對(duì)于一個(gè)營(yíng)收百億元的公司來說，規(guī)模估值只有10億美元，是不是太少了？

    更重要的是，在萬科物業(yè)服務(wù)的480萬家庭，簽約合同面積現(xiàn)在已經(jīng)超過5.3億平方米的基礎(chǔ)上，加上存量時(shí)代巨大商機(jī)的到來，這是不是意味著，行業(yè)龍頭萬科物業(yè)成長(zhǎng)為千億估值的企業(yè)存在可能性？若存在這種可能性，萬科或許可以不急于上市，畢竟頭部公司市占率還不夠高。

    “我們的物業(yè)是可以發(fā)展成千億級(jí)業(yè)務(wù)的，不知道什么時(shí)間，但是有機(jī)會(huì)。等他們（萬科物業(yè)）具備這個(gè)技術(shù)和實(shí)力了，再去談上市會(huì)好一些。”郁亮曾強(qiáng)調(diào)道，“不要著急去上市，會(huì)干擾他們（萬科物業(yè)）長(zhǎng)期基礎(chǔ)的打造。”

    商業(yè)模式本質(zhì)是服務(wù)

    目前物業(yè)管理行業(yè)仍處于分散階段，公司眾多，非標(biāo)準(zhǔn)的管理也使得業(yè)務(wù)拓展能力較差。而大型公司通過標(biāo)準(zhǔn)化管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和品牌效應(yīng)，加快擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，并以科技賦能，盈利能力穩(wěn)中有升。

    在資本推動(dòng)下，大型物業(yè)公司正忙于跑馬圈地，這在一定程度上催生了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。但也有業(yè)內(nèi)人士稱，在房地產(chǎn)企業(yè)的整盤戰(zhàn)略中，物業(yè)板塊過早上市有優(yōu)勢(shì)也有劣勢(shì)，比如記者接觸到的不少業(yè)主就反映，住區(qū)物業(yè)管理公司上市后，承諾的服務(wù)不到位，物業(yè)費(fèi)卻漲得飛快，弄得再也不想買這家開發(fā)商的房子了。這樣一來，在未來增量開發(fā)市場(chǎng)高手較量中，可能會(huì)失去先機(jī)。

    正如孫宏斌所說，物業(yè)的本質(zhì)在于服務(wù)。具備開發(fā)商背景、或者與第三方開發(fā)商有穩(wěn)定戰(zhàn)略合作關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)是增量市場(chǎng)中受益方，但也需要從單一的物業(yè)服務(wù)向多元業(yè)務(wù)發(fā)展，尤其在家政、維修、電商服務(wù)等社區(qū)增值服務(wù)，社區(qū)教育、房屋經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)及社區(qū)養(yǎng)老等增值服務(wù)方面下功夫。

    實(shí)際上，這也是萬科物業(yè)業(yè)務(wù)布局版圖。從2009年在財(cái)務(wù)上與萬科集團(tuán)獨(dú)立，到2015年啟動(dòng)完全市場(chǎng)化戰(zhàn)略，發(fā)展至今，萬科物業(yè)的在管物業(yè)中，50%已是非萬科開發(fā)。

    目前來看，萬科物業(yè)已涵蓋住宅物業(yè)、商企物業(yè)服務(wù)、開發(fā)商服務(wù)、社區(qū)資產(chǎn)服務(wù)、智能科技服務(wù)和社區(qū)生活服務(wù)六大板塊。截至2018年12月底，萬科物業(yè)已經(jīng)布局全國(guó)83個(gè)城市，合同項(xiàng)目共計(jì)2482個(gè)，其中住宅項(xiàng)目1971個(gè)，商企項(xiàng)目511個(gè)，合同面積達(dá)5.3億平方米。在2018年新增簽約飽和收入中，住宅業(yè)務(wù)占比65%，非住宅業(yè)務(wù)占比35%，其中非住宅業(yè)務(wù)收入比重在逐年增加。

    萬億元量級(jí)市場(chǎng)空間待挖掘

    事實(shí)上，在郁亮的設(shè)計(jì)中，不是沒有拆分萬科物業(yè)上市的計(jì)劃，而是不會(huì)以單一“住宅物業(yè)”公司經(jīng)營(yíng)模式上市，這就還需要跑通利用數(shù)字化和新技術(shù)節(jié)省人工成本、提升人均效能，同時(shí)還能提升用戶體驗(yàn)的商業(yè)模式。實(shí)際上，龍湖也在推進(jìn)物業(yè)管理方面的數(shù)字化技術(shù)，這是在企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大10倍后，還能“玩得好”的根本，也是上市后市值空間持續(xù)走高的有利武器。

    “萬科物業(yè)每年拿出營(yíng)業(yè)收入的1.5%給科技研發(fā)。”萬科物業(yè)CEO朱保全曾說，數(shù)字技術(shù)運(yùn)用好比給物業(yè)管理這輛老坦克插上了信息與智能天線，推動(dòng)了服務(wù)和管理手段的升級(jí)換代。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過兩年發(fā)展，2018年5月，萬科物業(yè)與珠海大橫琴投資有限公司合作，試圖打通通過運(yùn)營(yíng)城市資源管理城市空間的“物業(yè)城市”模式。

    兩個(gè)月后，萬科物業(yè)以首次公開募股定價(jià)方式購(gòu)買戴德梁行4.9%的股份，成為其第四大戰(zhàn)略股東。戴德梁行的資源眾所周知，接下來，萬科物業(yè)即推出了HSQ高端物管認(rèn)證體系，這標(biāo)志著萬科物業(yè)高端物業(yè)管理體系進(jìn)入產(chǎn)品化階段。緊接著，朱保全宣布了萬科物業(yè)“住宅商企兩翼齊飛”的發(fā)展戰(zhàn)略。

    不難看出，不管是商業(yè)還是住宅物業(yè)，高端管理服務(wù)都是毛利空間較高的業(yè)務(wù)，其核心是讓資產(chǎn)得以保值增值，業(yè)主才愿意付出同等的物管費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有者與管理者的共贏。而盈利水平是上市后最重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)，培養(yǎng)持續(xù)提升盈利能力異常關(guān)鍵。

    正如中信證券研究的一份報(bào)告指出，開發(fā)企業(yè)“扶上馬，送一程”的確助力企業(yè)短期發(fā)展，但開展第三方服務(wù)才是優(yōu)秀物業(yè)管理公司最終的歸宿。頭部物業(yè)管理公司市占率還很低，龍頭之間直接競(jìng)爭(zhēng)尚不激烈。行業(yè)單位人工創(chuàng)造市值遠(yuǎn)低于海底撈等優(yōu)秀服務(wù)類企業(yè)，這不僅意味著頭部物業(yè)管理公司規(guī)模上還有極大增長(zhǎng)空間，更說明其非標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)本身還有極大的內(nèi)容重構(gòu)及重定價(jià)可能。

    有研究表明，2021年，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)將超過1萬億元。

    由此可見，物業(yè)管理服務(wù)是存量時(shí)代下一種市場(chǎng)體量不小的生意。不急于上市，不讓資本干預(yù)萬科物業(yè)打基礎(chǔ)，反而能給其自然生長(zhǎng)空間，至于孵化出什么，則要看后市結(jié)果了。