房貸壓力下中介違規(guī)猛推 “經(jīng)營貸違規(guī)入樓市”戲碼仍上演

    本報記者 吳珊 見習(xí)記者 楊潔

    “您近期有貸款需求嗎？我們這邊有利息非常低的產(chǎn)品，年化利率……”近日《證券日報》記者接連遭遇數(shù)家貸款中介電銷“轟炸”，盡管記者以疫情為由拒絕，但仍有貸款中介熱情表示可提供上門服務(wù)。

    作為游走在借款人和銀行中的中間人，貸款中介利用話術(shù)誘導(dǎo)購房者違規(guī)操作并不少見，而居民為減輕房貸壓力一旦盲目聽信，風(fēng)險不容小覷。

    值得一提的是，5月15日午后，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》。有業(yè)內(nèi)人士表示，此舉旨在堅持“房住不炒”定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，充分體現(xiàn)了金融部門對當(dāng)前房貸成本降低的導(dǎo)向，同時結(jié)合近期各地政策持續(xù)放松，客觀上可以進(jìn)一步減少購房者購房壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    經(jīng)營貸利率下調(diào)

    部分中介嗅到“商機”

    近期，房地產(chǎn)市場利好消息不斷，多地此前已下調(diào)房貸利率，例如，深圳、蘇州、鄭州等地當(dāng)前首套房貸款利率基本低于5%。

    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年4月份103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較上月回落17個、15個基點，利率水平為2019年以來月度新低。蘇州、南通首套主流利率已降至4.6%，與5年期以上LPR持平，其余城市首套主流利率也均低于6%。

    與此同時，受疫情影響，當(dāng)前銀行正加大對小微企業(yè)、個體工商戶等實體經(jīng)濟(jì)的支持力度，經(jīng)營貸利率也有所下降。

    某商業(yè)銀行工作人員告訴記者，“目前我行經(jīng)營貸利率一年期3.85%，五年期4.7%，五年以上5.05%，還是挺合適的。”

    “當(dāng)前我行經(jīng)營貸年化利率最低可至3.7%，若資料齊全符合資質(zhì)，兩至三周即可放款。”北京市一家商業(yè)銀行個貸經(jīng)理說。

    家住北京市東城區(qū)的王先生告訴記者，去年5月份他曾咨詢過經(jīng)營貸，彼時大多銀行最低年化利率在4.3%左右，與今年同期相比，當(dāng)下確實是比較好的貸款時機。

    不過，這也讓部分貸款中介嗅到了“商機”。與經(jīng)營貸利率相比，房貸利率處在高位，對于動輒成百上千萬元的購房貸款資金來說，這中間利息之差所產(chǎn)生的金額也不容小覷。正因如此，“房貸置換為經(jīng)營貸”的戲碼正在上演。

    中介低息利誘

    出招“包裝”經(jīng)營貸

    “我在這個行業(yè)已經(jīng)做了5年多，現(xiàn)在國家扶持中小微企業(yè)，經(jīng)營貸利率較前兩年低了很多。”某貸款中介小汪（化名）告訴記者，若找他辦理貸款，年化利率可做到3.4%至3.85%，而對于這筆貸款的用途，他坦言“看您自己，周轉(zhuǎn)或買房等都行。”

    《證券日報》記者在調(diào)查中注意到，在監(jiān)管嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)入樓市的背景下，近日仍有貸款中介等機構(gòu)頂風(fēng)作案，以享受超低利率為誘餌，慫恿客戶可將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸。不少受訪者表示都接到過類似推銷電話。

    記者以需要400萬元資金周轉(zhuǎn)且名下沒有公司為由，咨詢了一家貸款中介的客戶經(jīng)理，對方稱“您沒公司也沒關(guān)系，我們都能給您‘包裝’資質(zhì)，讓您去銀行面簽時變?yōu)榉蠘?biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)客戶，享受3.4%至3.7%的利率。”當(dāng)記者明確表示這筆資金想用于購房時，對方直言“這筆錢您到手后可自行使用。”

    該客戶經(jīng)理口中所謂的“包裝”即幫客戶收購一家公司，通常情況下為空殼公司，將法人變更后為公司沖流水，待后期銀行下戶時，再找一個臨時場地掛上收購公司的廣告牌即可。當(dāng)然，上述一條龍服務(wù)并非免費，費用大概2萬元以內(nèi)。此外，中介還會收取總貸款金額的1%至2%作為服務(wù)費。

    除了能解決公司、流水等問題外，還有中介會幫客戶逃過銀行的資金流向追蹤。“我們?yōu)槟晒k理經(jīng)營貸后，若這筆資金流入購房市場或股票市場等，銀行會在一個星期之內(nèi)要求您把錢一次性還清，這是有風(fēng)險的。因此，我們還會為您做第三方貿(mào)易合同規(guī)避風(fēng)險。”小汪略顯自信地告訴記者，“我們已經(jīng)做了很多年，資金安全有保障，一旦出現(xiàn)問題，會幫您去溝通解決或轉(zhuǎn)到其他銀行。”

    銀行表態(tài)審慎管理

    專家：需警惕風(fēng)險

    為了解當(dāng)前銀行對于貸款流向的審查情況，記者與多家銀行工作人員、個貸經(jīng)理進(jìn)行了交流。

    某商業(yè)銀行北京分行的個貸經(jīng)理告訴記者，各家銀行都有對經(jīng)營貸申請的風(fēng)險防控措施，比如，為了防范部分借款人為申請經(jīng)營貸臨時成立虛假公司的風(fēng)險，部分銀行會要求借款人名下的公司需成立至少半年或一年，新加入的股東或新設(shè)立的法人也需滿足一定時限要求后才能申請。此外，在借款人申請經(jīng)營貸時，銀行會調(diào)查其名下公司的經(jīng)營狀況、資金流水、相關(guān)交易合同等材料，確保申請合法合規(guī)。

    “在貸后檢查方面，銀行工作人員會審查公司與其交易對象之間的收據(jù)發(fā)票等，如果申請的經(jīng)營貸款已經(jīng)到賬，銀行后續(xù)會通過下戶等多種方式關(guān)注公司的實際經(jīng)營情況。貸后檢查的頻率一般為季度或半年度核查。”某國有大行工作人員表示。

    某股份制商業(yè)銀行工作人員則提醒，“很多時候不排除這是中介的營銷口徑，只是把最低利率告訴客戶，從而進(jìn)行誘導(dǎo)，但實際通過偽造包裝等方式很難享受中介口中的低利率，客戶要謹(jǐn)慎選擇。”

    值得一提的是，上述銀行工作人員的提醒，在記者與中介交流中也得到印證。當(dāng)記者追問能否確保享受3.4%貸款利率時，前述中介客戶經(jīng)理略有松口，“實際上您沒公司沒辦法做到3.4%，不過3.85%倒是可以試試，如果長期的話，4%左右肯定可以。”

    事實上，近年來針對經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的監(jiān)管持續(xù)加碼，對于出現(xiàn)問題的相關(guān)方，監(jiān)管部門也毫不手軟。今年4月份，寧波銀保監(jiān)局披露了多張行政處罰單，其中多家銀行因“貸款調(diào)查審查不盡職、貸款資金用途管控不嚴(yán)”“個人經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”等被處罰，金額在30萬元至90萬元不等。

    為何經(jīng)營貸違規(guī)操作屢禁不止？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，從市場化角度來說，有利可圖易滋生違規(guī)操作；從銀行角度來說，折射出相關(guān)管理的不規(guī)范。后續(xù)需要系統(tǒng)性地去嚴(yán)抓經(jīng)營貸的違規(guī)發(fā)放，比如，若某家銀行多次出現(xiàn)相關(guān)違規(guī)情況，將減少其經(jīng)營貸和房貸的貸款額度，進(jìn)而規(guī)范貸款行為。此外，購房者也需轉(zhuǎn)變心態(tài)，認(rèn)為貸款炒房就一定有利可圖的心態(tài)不可取。

    北京市京師律師事務(wù)所律師孟博提示，貸款人需警惕其中的法律風(fēng)險，通常而言，銀行會在貸款合同中約定貸款用途，若擅自將經(jīng)營貸用于償還房貸，則屬于改變貸款用途，違反了貸款合同中關(guān)于貸款用途的約定，構(gòu)成違約。在此情形下，貸款人不僅面臨被銀行提前收回相應(yīng)貸款的風(fēng)險，還可能被追究違約責(zé)任。如果涉嫌犯罪，還會被追究刑事責(zé)任。

（編輯 才山丹）