恒大集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)案 “合理發(fā)放房地產(chǎn)并購(gòu)貸款”加速行業(yè)整合

    本報(bào)記者 杜雨萌

    上周五，“一行兩會(huì)”回應(yīng)恒大集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)處置及影響，并就房地產(chǎn)行業(yè)整體融資環(huán)境進(jìn)行表態(tài)。

    “金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)恒大集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)事件齊發(fā)聲，一則是表明該事件對(duì)金融市場(chǎng)的外溢影響有限和可控。二則是表示恒大集團(tuán)外債的處理與化解應(yīng)本著市場(chǎng)化與法律化、程序化的原則。”IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)稱，恒大集團(tuán)此次問(wèn)題確實(shí)是屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的“個(gè)案”，短期在情緒面上或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的正常融資有一定的擾動(dòng)，但中長(zhǎng)期影響有限。

    政策面支持房企合理融資

    從監(jiān)管層的最新表態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)合理發(fā)債融資仍將繼續(xù)得到支持。

    如銀保監(jiān)會(huì)表示，在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，將指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)做好對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)?，F(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    而半個(gè)月前，銀保監(jiān)會(huì)披露的一組數(shù)據(jù)就已初見端倪。數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)8.2%，整體保持穩(wěn)定。個(gè)人住房貸款中90%以上用于支持首套房。結(jié)合《證券日?qǐng)?bào)》記者近半個(gè)月的摸底調(diào)查看，自9月份以來(lái)，在政策“暖風(fēng)”下，近期銀行對(duì)于個(gè)人按揭貸款的批貸及放貸速度確實(shí)有所加快。比如，有銀行在貸款人資料準(zhǔn)備齊全下，最快一天可完成批貸；有銀行在購(gòu)房者過(guò)戶后，1個(gè)月即可放貸。

    此外，證監(jiān)會(huì)方面也表示，下一步，證監(jiān)會(huì)將繼續(xù)保持市場(chǎng)融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進(jìn)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    “整體上看，金融監(jiān)管部門對(duì)于恒大的風(fēng)險(xiǎn)事件，均歸因于其自身經(jīng)營(yíng)不善、盲目擴(kuò)張所致，并將其定性為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的‘個(gè)案現(xiàn)象’。”國(guó)信證券高級(jí)研究員張立超在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)后續(xù)由其引發(fā)的信用與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有限且可控，對(duì)之后的房企及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常融資亦不會(huì)產(chǎn)生明顯的負(fù)面影響。

    央行亦秉持類似觀點(diǎn)。12月3日晚間，央行在回應(yīng)恒大問(wèn)題時(shí)強(qiáng)調(diào)，短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能。近期，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購(gòu)地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，一些中資房企開始回購(gòu)境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。

    如來(lái)自貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，盡管前11個(gè)月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約8466億元，較2020年同期下降19%，但從單月數(shù)據(jù)看，11月份房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%。其中，境內(nèi)共發(fā)行46筆，發(fā)行規(guī)模約457億元，環(huán)比增加125.1%。

    貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩對(duì)記者表示，近期，針對(duì)房地產(chǎn)的金融政策在執(zhí)行方面已略有放松，尤其是針對(duì)居民端的涉房貸款問(wèn)題正在進(jìn)一步解決，而其解決又有利于企業(yè)加速資金回籠。疊加資本市場(chǎng)對(duì)于房企合理正常融資的支持，預(yù)計(jì)行業(yè)預(yù)期將得以進(jìn)一步改善。

    行業(yè)整合將加速

    值得一提的是，此次銀保監(jiān)會(huì)在回應(yīng)恒大問(wèn)題時(shí)，還特別提到要“合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款”。

    柏文喜認(rèn)為，“合理發(fā)放房地產(chǎn)并購(gòu)貸款”，實(shí)際上是立足于以推動(dòng)行業(yè)整合的方式來(lái)化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在房企仍普遍“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式下，疊加當(dāng)前的“三道紅線”和“貸款集中度管理”等政策來(lái)看，預(yù)計(jì)在樓市長(zhǎng)效機(jī)制作用下，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的整合在部分高負(fù)債房企流動(dòng)性不斷惡化與并購(gòu)貸款的推動(dòng)下，會(huì)呈加劇之勢(shì)，而陷入流動(dòng)性危機(jī)且資產(chǎn)質(zhì)量較好的房企最有可能被重組。從類型上看，相較于規(guī)模有待進(jìn)一步提升的房企來(lái)說(shuō)，上市公司攜資本工具的支持和持續(xù)融資的便利性，比較適合擔(dān)綱后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)的整合領(lǐng)頭羊。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，按首次通告日且剔除并購(gòu)失敗事件后，今年以來(lái)截至12月5日，A股市場(chǎng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域共發(fā)生75起并購(gòu)事件。其中，55起正在進(jìn)行中，20起已完成。

    張立超預(yù)計(jì)，后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)“大魚吃小魚”的趨勢(shì)將進(jìn)一步深化，由此進(jìn)一步加速行業(yè)出清。相對(duì)應(yīng)地，具有良好運(yùn)營(yíng)管理和控負(fù)債能力、內(nèi)生增長(zhǎng)穩(wěn)健、現(xiàn)金流充裕、土地儲(chǔ)備分布城市能級(jí)高的房地產(chǎn)企業(yè)特別是房企上市公司，有望成為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部整合的主力軍。

    在中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究室副主任李超看來(lái)，可以適當(dāng)引導(dǎo)房企挖掘新的融資渠道，以倒逼房企加快融資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。即通過(guò)房地產(chǎn)融資渠道多元化來(lái)實(shí)現(xiàn)有效的風(fēng)險(xiǎn)分散，用以解決當(dāng)前過(guò)于依賴信貸資金的問(wèn)題。為此，有必要進(jìn)一步鼓勵(lì)擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)直接融資比重，加快推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化。此外，還可以積極拓展房地產(chǎn)信托、債券、基金和房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）等多樣化融資模式，加大產(chǎn)業(yè)鏈融資力度，逐步增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性，有效防范化解房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（編輯 上官夢(mèng)露）