實(shí)探北京零售物業(yè)市場(chǎng)：有商鋪白天大門(mén)緊閉，部分旺鋪?zhàn)饨鹜认碌?0%

    品牌退租、門(mén)店歇業(yè)、搬離撤場(chǎng)……疫情讓本就面臨下行壓力的零售物業(yè)市場(chǎng)更是雪上加霜。

    “夏季嘛，是水吧招商的旺季，往年這時(shí)候商場(chǎng)里肯定是沒(méi)有多余的商鋪出租了。”北京市某商場(chǎng)負(fù)責(zé)招商的業(yè)務(wù)員王曉麗（化名）告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“今年確實(shí)有疫情因素影響，所以現(xiàn)在我負(fù)責(zé)招商的兩個(gè)商場(chǎng)里，還有幾個(gè)位置正在出租。”

    《證券日?qǐng)?bào)》記者通過(guò)探訪發(fā)現(xiàn)，部分零售商鋪都處于空置招租狀態(tài)，有商業(yè)區(qū)商鋪在周末仍客流量寥寥，或在經(jīng)營(yíng)時(shí)間內(nèi)大門(mén)緊閉。一組數(shù)據(jù)或許能說(shuō)明行業(yè)的大幅下挫。

    仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，第二季度中國(guó)大陸17個(gè)主要一二線城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)僅21.8萬(wàn)平方米，僅不足去年同期兩成，其中包括北京、上海在內(nèi)8個(gè)城市由于百貨或購(gòu)物中心關(guān)店出現(xiàn)總存量下降的情況。與2019年末的預(yù)測(cè)相比，北京市場(chǎng)受疫情影響較大，延期開(kāi)業(yè)率大概在80%左右。

    轉(zhuǎn)租招租商鋪增多

    部分租金下跌約20%

    有的店鋪東西已經(jīng)搬空，有的店鋪貼上了“旺鋪出租”，還有的大門(mén)上了鎖，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪了北京市豐臺(tái)區(qū)的某條街道，發(fā)現(xiàn)疫情前尚在經(jīng)營(yíng)的20余家底商中，已經(jīng)有3家在對(duì)外出租，其余的商鋪則幾乎沒(méi)有客流量。

    豐臺(tái)區(qū)某街道正出租的底商 攝/于琦

    “上半年零售物業(yè)市場(chǎng)不活躍，商戶經(jīng)營(yíng)也比較有壓力，尤其是像北京、上海這樣的大城市。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“從前兩年開(kāi)始，整體商業(yè)地產(chǎn)就面臨下行壓力，尤其是宏觀經(jīng)濟(jì)上，今年再加上疫情這個(gè)黑天鵝事件帶來(lái)的壓力，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有所沖擊，空置率肯定是上升的，會(huì)影響到商鋪的售賣(mài)和出租。”

    CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《2020年二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》再次印證了北京零售物業(yè)市場(chǎng)的下行。報(bào)告顯示，受疫情影響，北京零售物業(yè)項(xiàng)目空置率普遍升高，整體環(huán)比上升1.3%至8.6%。餐飲和快時(shí)尚品牌關(guān)店較多，預(yù)計(jì)未來(lái)娛樂(lè)、兒童業(yè)態(tài)關(guān)店現(xiàn)象將進(jìn)一步顯現(xiàn)。在空置上升的壓力下，購(gòu)物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比下降1.6%，報(bào)每天每平方米36.9元，未來(lái)仍有進(jìn)一步下降可能。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，除了商鋪的空置率上升外，有部分商鋪?zhàn)饨鹣碌s20%。以中關(guān)村步行街某個(gè)商鋪為例，另一名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李娟（化名）告訴記者，12m²的商鋪月租金為2萬(wàn)元，而去年同期的價(jià)格約為2.5萬(wàn)元/月。

    “正是因?yàn)榭紤]到了疫情因素的影響，所以在租金上已經(jīng)進(jìn)行了下調(diào)。”李娟解釋稱，“如果簽約一年的話，這期間租金是不會(huì)上漲的，如果想要長(zhǎng)期簽約，則依照市場(chǎng)行情滿一年后有8%左右的價(jià)格浮動(dòng)。”

    談及是否會(huì)給到商戶一定的免租期，李娟表示，這需要再跟房東詳談。“一般來(lái)說(shuō)免租期都不會(huì)特別長(zhǎng)，最多也就是7-10天，如果你想要租的話還是盡早確定下來(lái)，不然肯定是誰(shuí)能先給到定金，就租給誰(shuí)了。”

    除了中關(guān)村之外，《證券日?qǐng)?bào)》記者通過(guò)查詢相關(guān)APP發(fā)現(xiàn)，像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華聯(lián)購(gòu)物中心、北京城鄉(xiāng)購(gòu)物中心等多家商場(chǎng)均有部分商鋪在對(duì)外出租。

    部分購(gòu)物中心出租的商鋪

    “市場(chǎng)下行疊加疫情沖擊，導(dǎo)致需求下降，空置率進(jìn)一步提升，租金持續(xù)下探。”房產(chǎn)評(píng)論人、樓市新說(shuō)出品人陳雷對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)得不到扭轉(zhuǎn)，空置率提升、租金下降會(huì)進(jìn)一步循環(huán)，直到租金與市場(chǎng)相契合，市場(chǎng)會(huì)達(dá)到一個(gè)新的穩(wěn)定狀態(tài)。”

    租金繼續(xù)下調(diào)或止住

    恢復(fù)性增長(zhǎng)需政策扶持

    零售物業(yè)市場(chǎng)受消費(fèi)端影響，北京作為一線城市，疫情影響下的數(shù)據(jù)表現(xiàn)可謂短期承壓。

    仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，零售物業(yè)市場(chǎng)17個(gè)主要城市凈吸納量總計(jì)值為負(fù)，凈退租面積（即退租面積減新增面積）錄得171.4萬(wàn)平方米。其中北京凈吸納量為-27.1萬(wàn)平方米，負(fù)增量位列全國(guó)第二。

    “上半年零售物業(yè)市場(chǎng)行業(yè)已經(jīng)做了很多的調(diào)整，利空的東西大家也都看得到，已經(jīng)有了足夠的預(yù)期和心理準(zhǔn)備，所以租金繼續(xù)下探的可能性不大，預(yù)計(jì)會(huì)保持持平。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，零售物業(yè)市場(chǎng)的租金在過(guò)去已經(jīng)有泡沫，再加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，疊加疫情影響等因素，導(dǎo)致整體的壓力非常大。

    “這不是個(gè)人努力就能解決的問(wèn)題，一方面需要疫情影響減少，一方面還需要政策扶持，包括財(cái)稅政策。”張大偉稱，“目前看，只要疫情不反復(fù)，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，租金就會(huì)逐漸平穩(wěn)。”

    但在陳雷看來(lái)，暫時(shí)不會(huì)有刺激性的經(jīng)濟(jì)政策出臺(tái)。“從目前中央政策趨勢(shì)來(lái)看，不會(huì)出臺(tái)強(qiáng)烈的刺激經(jīng)濟(jì)政策，而是會(huì)逐步的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，進(jìn)而使市場(chǎng)回暖、回彈。”陳雷對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者稱，“所以下半年，市場(chǎng)會(huì)好轉(zhuǎn)，但過(guò)程可能會(huì)有一些緩慢。目前來(lái)看，空置率和租金已經(jīng)度過(guò)了下探的高風(fēng)險(xiǎn)期。逐步穩(wěn)定，年底有可能會(huì)迎來(lái)恢復(fù)性增長(zhǎng)，但是幅度不會(huì)很大。而租金要考慮到市場(chǎng)的成本承受力，預(yù)計(jì)不會(huì)很快上漲。”

    “就現(xiàn)在重點(diǎn)城市看，實(shí)際上部分門(mén)面現(xiàn)在遇到了一些新的機(jī)會(huì)，包括商業(yè)零售逐漸復(fù)蘇、夜間經(jīng)濟(jì)開(kāi)始活躍等。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為下半年行業(yè)還是有恢復(fù)的可能性，“我們?nèi)砸獙?duì)行業(yè)抱有信心，但是預(yù)計(jì)要真正恢復(fù)，估計(jì)要到今年9月份以后了。這個(gè)時(shí)候或也涉及到租賃合同重新調(diào)整以及租金的調(diào)整等。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。