REITs市場(chǎng)制度建設(shè)“路線圖”明晰 更多務(wù)實(shí)舉措或穩(wěn)步推出

    本報(bào)記者 昌校宇

    近日發(fā)布的新“國(guó)九條”多次提及REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金），高度重視REITs市場(chǎng)制度建設(shè)。相關(guān)監(jiān)管部門也于年內(nèi)多次表態(tài)支持符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行REITs。

    同時(shí)，公募REITs市場(chǎng)正在批量“上新”。4月16日，中金印力消費(fèi)REIT正式成立；4月15日，4只REITs集中獲滬深交易所反饋；4月3日，4只REITs同日獲批；另有部分REITs在跨類擴(kuò)募、積極申報(bào)中。

    中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“對(duì)于公募REITs而言，促進(jìn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展需要從多個(gè)維度入手，其中加大產(chǎn)品供給，包括新發(fā)和擴(kuò)募常態(tài)化、豐富底層基礎(chǔ)設(shè)施類型、Pre-REITs前端培育等，都將有助于市場(chǎng)擴(kuò)容，同時(shí)為投資者提供更多選擇。”

    持續(xù)獲政策支持

    公募REITs“陣營(yíng)”發(fā)展壯大離不開政策端的支持。

    近日發(fā)布的新“國(guó)九條”多次提及REITs，包括“推動(dòng)債券和不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展”“研究制定不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金管理?xiàng)l例”“落實(shí)并完善上市公司股權(quán)激勵(lì)、中長(zhǎng)期資金、私募股權(quán)創(chuàng)投基金、不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等稅收政策，健全有利于創(chuàng)新資本形成和活躍市場(chǎng)的財(cái)稅體系”。

    明明表示：“從海外經(jīng)驗(yàn)看，成熟REITs市場(chǎng)發(fā)展初期都需要依托政策端的大力支持。此次新‘國(guó)九條’多次提及REITs，表明高層對(duì)于加快建設(shè)和完善REITs市場(chǎng)制度、推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的決心，有助于提振REITs市場(chǎng)各參與方的信心。”

    相關(guān)監(jiān)管部門也多次表態(tài)支持REITs發(fā)展。4月12日，證監(jiān)會(huì)發(fā)文表示，2024年將配合國(guó)務(wù)院有關(guān)部門做好《不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金管理?xiàng)l例》等行政法規(guī)的制定、修訂工作。近日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)等七部門印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持綠色低碳發(fā)展的指導(dǎo)意見》，明確提出“支持清潔能源等符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)品”。

    對(duì)于接下來REITs市場(chǎng)將迎來哪些變化，明明表示：“一是制度層面或迎來更多利好；二是產(chǎn)品供給有望逐步增長(zhǎng)，助力市場(chǎng)擴(kuò)容增類步伐提速；三是監(jiān)管部門或穩(wěn)步推出更多支持舉措，推動(dòng)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。”

    穩(wěn)步擴(kuò)容增類

    得益于政策端的支持，今年以來，公募REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容增類，已逐漸進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段。

    4月16日，中金印力消費(fèi)REIT正式成立。該產(chǎn)品通過投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券并持有其全部份額，穿透持有底層資產(chǎn)杭州西溪印象城100%所有權(quán)，從而獲取底層資產(chǎn)租金收入等穩(wěn)定現(xiàn)金流。公開數(shù)據(jù)顯示，杭州西溪印象城自開業(yè)以來，憑借穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、區(qū)域深耕等優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)顯著增長(zhǎng)。2022年?duì)I業(yè)額超過35億元；2023年1月份至9月份營(yíng)業(yè)額突破32億元。

    同時(shí)，公募REITs項(xiàng)目落地速度加快。4月15日，4只公募REITs獲滬深交易所集中反饋，涉及華夏基金、建信基金、中金基金等3家管理人。其中，項(xiàng)目估值合理性、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性、租金水平等是滬深交易所最關(guān)注的方面。

    4月3日，工銀河北高速REIT、博時(shí)津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT、易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園REIT和華夏深國(guó)際倉儲(chǔ)物流REIT等4只公募REITs同日獲批，并在滬深交易所注冊(cè)生效。4只產(chǎn)品獲準(zhǔn)募集份額總額分別為10億份、5億份、8億份和6億份，基金合同期限分別為18年、35年、36年和44年。

    持續(xù)擴(kuò)募是公募REITs市場(chǎng)多元化發(fā)展和持續(xù)繁榮的“助推器”。4月1日，中航京能光伏REIT擴(kuò)募項(xiàng)目正式獲上交所受理。這是今年首單申報(bào)的公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目，也是首單探索光伏加水電資產(chǎn)的擴(kuò)募項(xiàng)目。根據(jù)中航基金此前發(fā)布的公告，中航京能光伏REIT本次擬擴(kuò)募購入的水電資產(chǎn)將與原有光伏項(xiàng)目形成有力互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)分散化，穩(wěn)定基金整體現(xiàn)金流。3月26日，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT發(fā)布擬擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的公告。

    此外，還有多個(gè)項(xiàng)目正在“排隊(duì)入場(chǎng)”。滬深交易所官網(wǎng)信息顯示，截至4月18日記者發(fā)稿，已受理項(xiàng)目為3單（含擴(kuò)募1單），已反饋的項(xiàng)目為14單（含擴(kuò)募1單）。

    加上中金印力消費(fèi)REIT，中金基金在管REITs產(chǎn)品已達(dá)6只，首發(fā)及擴(kuò)募規(guī)模超過276億元。談及未來基金管理人應(yīng)如何探索更好的公募REITs治理機(jī)制，中金基金副總經(jīng)理李耀光建議：“在不斷提升專業(yè)水平基礎(chǔ)上，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理模式的標(biāo)準(zhǔn)化、制度化和專業(yè)化；通過數(shù)字化手段賦能存續(xù)期管理工作，持續(xù)提升REITs基金運(yùn)作及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率。”