首批擴(kuò)募項(xiàng)目受理 REITs市場迎來新里程

    上證報(bào)中國證券網(wǎng)訊 （記者林淙）9月29日，記者從上交所網(wǎng)站獲悉，富國首創(chuàng)REIT、華安張江REIT和中金普洛斯REIT三單項(xiàng)目的擴(kuò)募申報(bào)已獲受理。據(jù)了解，此次共5單首批擴(kuò)募項(xiàng)目獲證監(jiān)會(huì)及滬深交易所受理，標(biāo)志著REITs擴(kuò)募正式啟動(dòng)，市場建設(shè)取得重要進(jìn)展。

    國內(nèi)公募REITs試點(diǎn)自2020年4月啟航以來，市場已有17只REITs上市，募資規(guī)模達(dá)580億元，在產(chǎn)品數(shù)量以及發(fā)行體量上已具備一定規(guī)模，探索走出了一條既遵循成熟市場規(guī)律，又符合中國國情的REITs發(fā)展之路。隨著擴(kuò)募項(xiàng)目的申報(bào)受理，我國REITs市場“產(chǎn)品新發(fā)”與“基金擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的良性發(fā)展格局即將形成。

    業(yè)內(nèi)專家表示，此次REITs擴(kuò)募項(xiàng)目的正式受理，是對國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號）提到的“建立健全基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募機(jī)制”的具體落實(shí)，也是完善REITs市場建設(shè)的重要舉措和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，將進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的功能，增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。

    打通REITs全流程發(fā)揮資產(chǎn)上市平臺戰(zhàn)略價(jià)值

    自5月份上交所REITs擴(kuò)募指引發(fā)布以來，已上市的REITs項(xiàng)目即啟動(dòng)擴(kuò)募籌備工作，積極篩選符合條件的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。據(jù)了解，此次申報(bào)項(xiàng)目的相關(guān)上市REITs運(yùn)營情況和業(yè)績良好、投資運(yùn)作穩(wěn)健，在二級市場受到投資者的廣泛認(rèn)可。通過擴(kuò)募機(jī)制，企業(yè)將符合條件的不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)注入REITs，打造“開發(fā)+運(yùn)營+金融”的全鏈條經(jīng)營模式，優(yōu)化REITs投資組合，真正實(shí)現(xiàn)其作為資產(chǎn)上市平臺的長期戰(zhàn)略價(jià)值。

    據(jù)悉，華安張江REIT擬購入的資產(chǎn)為張潤大廈，承擔(dān)著張江科學(xué)城產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體功能。項(xiàng)目租戶所屬行業(yè)涵蓋了在線經(jīng)濟(jì)、金融科技、信息科技、集成電路、人工智能等領(lǐng)域，具有較好的分散性，2022年6月末出租率達(dá)到99.6%，回收資金將繼續(xù)用于張江地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資建設(shè)。“擴(kuò)募對原始權(quán)益人持續(xù)盤活旗下基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)有重要意義，通過持續(xù)不斷地梳理優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入REITs這一資產(chǎn)上市平臺，有利于企業(yè)形成投資-培養(yǎng)-擴(kuò)大投資的良性循環(huán)。”華安基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

    富國首創(chuàng)REIT擬購入項(xiàng)目位于山西省長治市，總處理規(guī)模為27.5萬噸/日，包含主城區(qū)污水處理廠以及長北污水處理廠的特許經(jīng)營權(quán)，是以PPP模式開展的污水處理類市政基礎(chǔ)設(shè)施。對原始權(quán)益人首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)而言，旗下?lián)碛斜姸嗟奈鬯幚眍惢A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，參與擴(kuò)募一方面有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)提供服務(wù)帶動(dòng)企業(yè)二次發(fā)展的內(nèi)涵式增長模式；另一方面盤活的資金將促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資建設(shè)，為企業(yè)以及行業(yè)帶來更大的發(fā)展動(dòng)能。

    一位資深REITs研究員告訴記者，REITs擴(kuò)募將成為助力宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的有效工具，有助于盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)并帶動(dòng)增量投資建設(shè)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

    健全正向激勵(lì)機(jī)制促進(jìn)REITs市場高質(zhì)量發(fā)展

    根據(jù)REITs擴(kuò)募指引要求，擬擴(kuò)募資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)有利于基礎(chǔ)設(shè)施基金增強(qiáng)持續(xù)運(yùn)作水平，提升綜合競爭力和吸引力。“支持運(yùn)作良好的REITs通過擴(kuò)募做優(yōu)做強(qiáng)，將健全市場正向激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)投融資良性循環(huán)，是進(jìn)一步完善REITs市場生態(tài)的重要途徑。”富國基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

    以中金普洛斯REIT的擴(kuò)募資產(chǎn)為例，此次擬購入的三個(gè)倉儲(chǔ)物流園區(qū)項(xiàng)目，分別位于山東省青島市、廣東省江門市和重慶市，截至2022年6月30日出租率約90%。完成本次新項(xiàng)目購入后，中金普洛斯REIT投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計(jì)將達(dá)到10個(gè)，分布于京津冀、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈，可以有效分散基金資產(chǎn)地域風(fēng)險(xiǎn)，拓展基金持有的倉儲(chǔ)物流園區(qū)輻射范圍，形成全國網(wǎng)絡(luò)化布局，其回收資金也將繼續(xù)用于倉儲(chǔ)物流等項(xiàng)目建設(shè)。

    從運(yùn)營管理角度來看，新購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)將形成一定的規(guī)模效應(yīng)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的增加將幫助基金管理人和外部管理機(jī)構(gòu)借助管理的規(guī)模效應(yīng)，不斷建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化、規(guī)范化的基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理體系，提升運(yùn)營管理水平。

    有關(guān)人士表示，新資產(chǎn)的注入相當(dāng)于為公募REITs基金注入新鮮血液，將進(jìn)一步提振REITs基金的整體表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)新舊資產(chǎn)的協(xié)同效應(yīng)、體現(xiàn)出規(guī)模效益。未來隨著新資產(chǎn)的不斷注入，將逐步實(shí)現(xiàn)REITs市場的高質(zhì)量發(fā)展。

    擴(kuò)募示范效應(yīng)顯著REITs常態(tài)化發(fā)行加快推進(jìn)

    首批擴(kuò)募項(xiàng)目將通過實(shí)踐探索擴(kuò)募審核機(jī)制、持有人大會(huì)決策機(jī)制和REITs增發(fā)機(jī)制，在相關(guān)制度和具體操作上為后續(xù)擴(kuò)募工作提供有益借鑒。中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“本次受理的擴(kuò)募項(xiàng)目底層資產(chǎn)涵蓋倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理等類別，既包括產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，也包括特許經(jīng)營權(quán)類項(xiàng)目，為未來各大類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募提供了參考路徑，有望取得良好的示范效應(yīng)。”據(jù)了解，除首批上市項(xiàng)目外，市場后續(xù)擴(kuò)容項(xiàng)目也在積極篩選資產(chǎn)，將在運(yùn)作滿12個(gè)月后申報(bào)擴(kuò)募。

    據(jù)悉，自首批REITs上市以來，上交所在證監(jiān)會(huì)的統(tǒng)籌指導(dǎo)下，積極研究探索擴(kuò)募機(jī)制，于2022年5月發(fā)布REITs擴(kuò)募指引，規(guī)范擴(kuò)募各流程關(guān)鍵事項(xiàng)，引導(dǎo)市場預(yù)期。同時(shí)，積極排摸成熟項(xiàng)目擴(kuò)募意向，加強(qiáng)政策宣傳培訓(xùn)，加快相關(guān)技術(shù)系統(tǒng)改造，全力保障擴(kuò)募項(xiàng)目落地。

    上交所相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，推動(dòng)首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地是加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的重要措施之一。下一步，上交所將持續(xù)加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落地實(shí)施，推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)成熟、資產(chǎn)類型豐富的項(xiàng)目通過首發(fā)和擴(kuò)募等方式入市，穩(wěn)步擴(kuò)大REITs市場規(guī)模，盤活存量資產(chǎn)，拓寬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)權(quán)益資金來源，進(jìn)一步增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。