首批5單擴募項目獲受理 REITs市場迎新里程

    本報記者 吳曉璐

    記者從上交所網站獲悉，富國首創(chuàng)REIT、華安張江REIT和中金普洛斯REIT三單項目的擴募申報已獲上交所受理。此外，深交所亦有兩單項目擴募獲受理。據(jù)了解，此次共五單首批擴募項目獲證監(jiān)會及滬深交易所受理，標志著REITs擴募正式啟動，市場建設取得重要進展。

    國內公募REITs試點自2020年4月啟航以來，市場已有17只REITs上市，募資規(guī)模達580億元，在產品數(shù)量以及發(fā)行體量上已具備一定規(guī)模，探索走出了一條既遵循成熟市場規(guī)律，又符合中國國情的REITs發(fā)展之路。隨著擴募項目的申報受理，我國REITs市場“產品新發(fā)”與“基金擴募”雙輪驅動的良性發(fā)展格局即將形成。

    業(yè)內專家表示，此次REITs擴募項目的正式受理，是對國務院辦公廳《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》提到的“建立健全基礎設施REITs擴募機制”的具體落實，也是完善REITs市場建設的重要舉措和關鍵環(huán)節(jié)，將進一步發(fā)揮REITs盤活存量資產擴大有效投資的功能，增強資本市場服務實體經濟質效。

    打通REITs全流程    

    發(fā)揮資產上市平臺戰(zhàn)略價值

    自5月份上交所REITs擴募指引發(fā)布以來，已上市的REITs項目即啟動擴募籌備工作，積極篩選符合條件的優(yōu)質資產。據(jù)了解，此次申報項目的相關上市REITs運營情況和業(yè)績良好、投資運作穩(wěn)健，在二級市場受到投資者的廣泛認可。通過擴募機制，企業(yè)將符合條件的不動產持續(xù)注入REITs，打造“開發(fā)+運營+金融”的全鏈條經營模式，優(yōu)化REITs投資組合，真正實現(xiàn)其作為“資產上市平臺”的長期戰(zhàn)略價值。

    據(jù)悉，華安張江REIT擬購入的資產為張潤大廈，毗鄰首發(fā)項目張江光大園，同屬張江科學城區(qū)域內，承擔著張江科學城產業(yè)發(fā)展的重要載體功能。項目租戶所屬行業(yè)涵蓋了在線經濟、金融科技、信息科技、集成電路、人工智能等領域，具有較好的分散性，2022年6月末出租率達到99.6%，回收資金將繼續(xù)用于張江地區(qū)的產業(yè)園區(qū)投資建設。“擴募對原始權益人持續(xù)盤活旗下基礎設施資產有重要意義，通過持續(xù)不斷地梳理優(yōu)質資產注入REITs這一‘資產上市平臺’，有利于企業(yè)形成‘投資-培養(yǎng)-擴大投資’的良性循環(huán)。”華安基金相關負責人表示。

    富國首創(chuàng)REIT擬購入項目位于山西省長治市，總處理規(guī)模為27.5萬噸/日，包含主城區(qū)污水處理廠以及長北污水處理廠的特許經營權，是以PPP模式開展的污水處理類市政基礎設施。對原始權益人首創(chuàng)環(huán)保集團而言，旗下?lián)碛斜姸嗟奈鬯幚眍惢A設施資產，參與擴募一方面有利于企業(yè)實現(xiàn)新舊動能轉化，實現(xiàn)提供服務帶動企業(yè)二次發(fā)展的內涵式增長模式；另一方面盤活的資金將促進基礎設施項目的投資建設，為企業(yè)以及行業(yè)帶來更大的發(fā)展動能。

    一位資深REITs研究員告訴記者，在當前宏觀經濟面臨下行壓力的情況下，REITs擴募的成功推出將成為助力宏觀經濟穩(wěn)定的有效工具，有助于盤活存量基礎設施資產并帶動增量投資建設，促進基礎設施建設行業(yè)高質量可持續(xù)發(fā)展。

    健全正向激勵機制    

    促進REITs市場高質量發(fā)展

    根據(jù)REITs擴募指引要求，擬擴募資產應當有利于基礎設施基金增強持續(xù)運作水平，提升綜合競爭力和吸引力。“支持運作良好的REITs通過擴募做優(yōu)做強，將健全市場正向激勵機制，促進投融資良性循環(huán)，是進一步完善REITs市場生態(tài)的重要途徑。”富國基金相關負責人表示。

    以中金普洛斯REIT的擴募資產為例，此次擬購入的三個倉儲物流園區(qū)項目，分別位于山東省青島市、廣東省江門市和重慶市，合計建筑面積合計約45萬平方米，截至2022年6月30日出租率約90%。完成本次新項目購入后，中金普洛斯REIT投資的基礎設施資產合計將達到10個，分布于京津冀、長三角、環(huán)渤海經濟區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經濟圈，對基金已持有資產覆蓋區(qū)域進行了補充，可以有效分散基金資產地域風險，拓展基金持有的倉儲物流園區(qū)輻射范圍，形成全國網絡化布局，其回收資金也將繼續(xù)用于倉儲物流等項目建設。

    從運營管理角度來看，新購入基礎設施資產將形成一定的規(guī)模效應?；A設施項目的增加將幫助基金管理人和外部管理機構借助管理的規(guī)模效應，不斷建設標準化、數(shù)字化、規(guī)范化的基礎設施運營管理體系，提升運營管理水平。

    有關人士表示，新資產的注入相當于為公募REITs基金注入新鮮血液，將進一步提振REITs基金的整體表現(xiàn)，實現(xiàn)新舊資產的協(xié)同效應、體現(xiàn)出規(guī)模效益。未來隨著新資產的不斷注入，REITs產品在二級市場表現(xiàn)和底層資產運營管理上都將更為耀眼，逐步實現(xiàn)REITs市場的高質量發(fā)展。

    擴募示范效應顯著    

    REITs常態(tài)化發(fā)行加快推進

    首批擴募項目將通過實踐探索擴募審核機制、持有人大會決策機制和REITs增發(fā)機制，在相關制度和具體操作上為后續(xù)擴募工作提供有益借鑒。中金基金相關負責人告訴記者，“本次受理的擴募項目底層資產涵蓋倉儲物流、產業(yè)園區(qū)、污水處理等類別，既包括產權類項目，也包括特許經營權類項目，為未來各大類基礎設施REITs的擴募提供了參考路徑，有望取得良好的示范效應。”

    據(jù)了解，除首批上市項目外，市場后續(xù)擴容項目也在積極篩選資產，將在運作滿12個月后申報擴募。

    據(jù)悉，自首批REITs上市以來，上交所在證監(jiān)會的統(tǒng)籌指導下，積極研究探索擴募機制，于2022年5月發(fā)布REITs擴募指引，規(guī)范擴募各流程關鍵事項，引導市場預期。同時，積極摸排成熟項目擴募意向，加強政策宣傳培訓，加快相關技術系統(tǒng)改造，全力保障擴募項目落地。

    上交所相關業(yè)務負責人介紹，盡快推動首批擴募項目落地是加快推進基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行的重要措施之一。下一步，上交所將持續(xù)加快推進基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落地實施，推動更多優(yōu)質成熟、資產類型豐富的項目通過首發(fā)和擴募等方式入市，穩(wěn)步擴大REITs市場規(guī)模，盤活存量資產，拓寬基礎設施建設權益資金來源，進一步增強資本市場服務實體經濟質效。

（編輯 何帆 白寶玉）