興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、華福證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委：房地產(chǎn)同城市場初現(xiàn)分化

    興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、華福證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委近日接受中國證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，改善性住房需求釋放等因素推動近期房地產(chǎn)市場回暖。展望下半年，房租和房價(jià)的價(jià)格差可能繼續(xù)維持，但有望小幅縮窄。寄希望于經(jīng)濟(jì)下行壓力大、政策會放松調(diào)控是不切實(shí)際的。房地產(chǎn)同城市場已初現(xiàn)分化。

    供地明顯增加

    中國證券報(bào)：5月房地產(chǎn)市場恢復(fù)情況好于預(yù)期，是什么因素推動樓市回暖？

    魯政委：樓市近期回暖主要原因：一是受到土地拍賣市場影響。在每一輪我國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，土地拍賣市場都起到了引領(lǐng)作用。如果出現(xiàn)土地拍賣價(jià)格按樓面價(jià)推算出的房價(jià)比其目前周邊房價(jià)高，那么，就會構(gòu)成激發(fā)房價(jià)上升的預(yù)期，誘導(dǎo)出潛在的購房需求。此次疫情之后，地方政府可支配財(cái)力下降，各地供地明顯增加。

    二是人們固有的傳統(tǒng)思維定勢。在過去三十年里，無論房價(jià)如何變化，幾乎任何時(shí)點(diǎn)買房子，事后看來房價(jià)都是漲得更高。由此在許多人心中形成了一種思維定勢：任何時(shí)點(diǎn)買房子都是對的。如果你不知道該投資什么，就去買房子。必須要提醒的是，自“房子是用來住的，不是用來炒的”政策確定下來之后，廣大投資人應(yīng)該關(guān)注到政策的導(dǎo)向已發(fā)生根本變化。

    三是改善性住房需求釋放。在平常，人們只是在下班和周末在家的時(shí)候比較多。而此次疫情期間，一家人幾乎全天都在家，使得潛在的改善性需求被激發(fā)出來。在利率下降的背景下，一部分有購房能力的人，開始置換更大的房子或覺得有必要擁有多套自住房。同時(shí)，很多城市仍在擴(kuò)建新開發(fā)區(qū)或園區(qū)，為縮短上班距離，企業(yè)遷入新園區(qū)的職工也會購買新房。

    四是期房交付壓力上升。從房地產(chǎn)投資的角度看，自2018年開始，期房銷售占比上升到八成左右，這種狀況持續(xù)近兩年時(shí)間。按照過去的經(jīng)驗(yàn)，從期房銷售簽約到最終房屋建成交付，時(shí)間大約是兩年左右。這就意味著，目前正是房屋交付壓力較大的時(shí)期，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開工率保持在相對較高的水平。同時(shí)，目前較低的利率，也使得私募房地產(chǎn)開發(fā)基金募集資金比較容易，房地產(chǎn)企業(yè)特別是頭部的資金狀況明顯改善。

    房租和房價(jià)差料縮窄

    中國證券報(bào)：近期部分城市出現(xiàn)房價(jià)上漲但房租下跌的現(xiàn)象，原因是什么？兩者的價(jià)差會繼續(xù)擴(kuò)大嗎？

    魯政委：從歷史來看，房租和房價(jià)變化方向在波段上經(jīng)常有不一致的情況?？梢源笾抡J(rèn)為，房租反映了租房市場上的需求，房價(jià)則反映了租房市場上的供給。因?yàn)橘I房子的越多，就意味著可以用來出租的房子也越多，當(dāng)然反過來說也意味著部分既有租房需求的退出。所以，在過去，凡是房價(jià)上漲的時(shí)期，反倒是房租漲幅比較平緩的時(shí)期，反之亦然。當(dāng)然，如果用CPI統(tǒng)計(jì)中的租金同比指數(shù)觀察，自2003年有該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)以來，今年還是首次出現(xiàn)同比負(fù)增長。

    房租下跌，從短期來看，可能主要反映了三方面情況：一是外出務(wù)工人員減少。數(shù)據(jù)顯示，疫情之下，今年外出務(wù)工人員可能較往年有一定程度下降，由此導(dǎo)致租房需求下降。二是薪酬降低。在疫情沖擊之下，今年諸多行業(yè)出現(xiàn)降薪，導(dǎo)致租房者負(fù)擔(dān)房租的能力出現(xiàn)下降。三是政策性因素。更多政府公租房和政策性租賃房的推出，在一定程度上平抑了房租價(jià)格。此類房屋的租金通常較低，且房租絕對水平會在一段時(shí)期內(nèi)保持穩(wěn)定。

    從趨勢性因素來看，必須注意的是，近年來我國住宅銷售增速一直為個(gè)位數(shù)，特別是2018年、2019年都只有2%左右的增長，但即便如此，也意味著每年都會新增大約15億平方米的住宅面積，平均到每位城鎮(zhèn)人口每年都會增加1.8平方米的居住面積。到2019年，我國城鎮(zhèn)人均居住面積應(yīng)該已達(dá)到約40平方米，已經(jīng)不算小了。

    展望下半年，從同比來看，二者的差距可能繼續(xù)保持，但存在小幅縮窄的可能。對于房價(jià)，低利率會使房價(jià)穩(wěn)中略漲；對于租金，考慮到隨著疫情得到控制，逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，預(yù)計(jì)未來就業(yè)狀況會有所改善，租房需求會有所上升。但在更長時(shí)間里，需要關(guān)注的是，隨著更多房屋不斷進(jìn)入出租房市場和政策性租賃房的不斷入市，房屋租金未來可能面臨漲不動的問題。

    中國證券報(bào)：近期房企融資成本下降，對房地產(chǎn)投資將產(chǎn)生哪些影響？

    魯政委：近期房地產(chǎn)融資成本下降，其實(shí)是我國流動性充裕，利率整體下降的結(jié)果。截至5月底，DR007相對年初下降85bp，AA+級企業(yè)債相對年初下降70bp。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本出現(xiàn)一定下降是自然的。同時(shí)，利率的下降也使得房地產(chǎn)資金鏈獲得一定程度的松動。因?yàn)槔氏陆凳故找媛氏鄬Ω叩姆康禺a(chǎn)私募基金對投資人更有吸引力，募集資金由此更加容易。根據(jù)過去的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)相信，這對其意味著繼續(xù)發(fā)展的機(jī)會。這正是到目前為止，房地產(chǎn)業(yè)的投資富有韌性的原因。

    這種融資成本的下降，在不同企業(yè)間存在明顯分化。頭部房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本會下降得很快，而其他企業(yè)的融資成本仍然相對較高，資金仍然比較緊張，使房地產(chǎn)企業(yè)之間會出現(xiàn)更多并購。同時(shí)，隨著地價(jià)的上升，房地產(chǎn)企業(yè)也改變了過去單打獨(dú)斗的做法，變?yōu)榱寺?lián)合體投標(biāo)拿地開發(fā)。

    線上化步伐加速

    中國證券報(bào)：在經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下，房地產(chǎn)將扮演什么角色？

    魯政委：在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的任何階段，衣食住行都是人們的基本需求。從資金量級和帶動效應(yīng)來說，后兩者更大。因此，即便在目前的成熟經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)的開發(fā)投資與銷售、汽車銷售都是經(jīng)濟(jì)狀況極為重要的日常監(jiān)測指標(biāo)。因此，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的時(shí)期，房地產(chǎn)銷售和投資的韌性，能夠客觀上緩沖經(jīng)濟(jì)下行壓力。

    但與此同時(shí)，在全球各個(gè)經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)也是最容易出現(xiàn)泡沫的領(lǐng)域，而一旦房地產(chǎn)泡沫破裂將會給經(jīng)濟(jì)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。研究表明，有房地產(chǎn)泡沫破裂的經(jīng)濟(jì)衰退和無房地產(chǎn)泡沫破裂的經(jīng)濟(jì)衰退相比，前者更長更深，復(fù)蘇起來也更慢；后者更短更淺，復(fù)蘇起來也更快。因此，長期堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”，以及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”政策，對于抑制房地產(chǎn)市場的投資和投機(jī)需求，讓房子回歸居住屬性，防范房地產(chǎn)市場泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，是完全必要的，將會長期堅(jiān)持。因此，如果寄希望于在經(jīng)濟(jì)下行壓力大的背景下，政策會放松對房地產(chǎn)“三穩(wěn)”方面的調(diào)控是不切實(shí)際的。

    中國證券報(bào)：房地產(chǎn)行業(yè)格局會產(chǎn)生哪些變化？

    魯政委：對于所有企業(yè)來說，疫情都是一次對資金鏈、生產(chǎn)和銷售渠道的一次突然的壓力測試。其對房企的行業(yè)格局影響主要有：一是加快房企集中度的提高。房地產(chǎn)本身是高杠桿的經(jīng)營活動，在疫情沖擊面前，杠桿過高的房企會出現(xiàn)問題而倒閉或被并購，由此將加快房地產(chǎn)市場集中度的提高，頭部企業(yè)的市場占有率會進(jìn)一步提高。在集中度提高的過程中，房企的利潤率暫時(shí)還會下降。

    二是房地產(chǎn)進(jìn)入“巷戰(zhàn)時(shí)代”。如果以往討論房地產(chǎn)市場狀況，人們習(xí)慣于拿一二三線城市粗線條進(jìn)行分類討論的話，那么，目前即便同在一個(gè)城市，不同的區(qū)塊、不同的房屋類型，其境況也會有明顯不同。

    三是線上化步伐加速，房地產(chǎn)平臺開始出現(xiàn)。此次疫情使所有企業(yè)的數(shù)字化步伐都進(jìn)一步加快，房企也不例外。對房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)來說，會圍繞工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)加快布局；對其銷售環(huán)節(jié)來說，線上賣房、VR看房等線上化布局也將會加快。同時(shí)，一些基于移動端的房地產(chǎn)平臺開始出現(xiàn)，這些平臺連接市場各方、貫穿上中下游，其對未來房企之間的行業(yè)競爭格局，也會產(chǎn)生越來越大的影響。

    四是物業(yè)管理受到空前關(guān)注。為了隔離疫情，各個(gè)物業(yè)的管理水平比過去受到更多關(guān)注。如果說，之前人們更多關(guān)注住房的硬件，受到此次疫情的觸動，業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的關(guān)注程度和要求則會大幅提升。