上周(5月27日-6月2日)房地產類信托成立規(guī)模大縮水。據(jù)用益信托統(tǒng)計,上周房地產類集合信托的成立規(guī)模為36.12億元,環(huán)比減少60.63%。整個5月,房地產類集合信托成立規(guī)模為470.95億元,環(huán)比下降17.73%。業(yè)內人士指出,房地產信托業(yè)務監(jiān)管可能趨嚴,預計房地產信托業(yè)務將由前端融資向股權投資轉型。
短期影響有限
用益信托的數(shù)據(jù)顯示,5月份,共有1236個集合信托產品成立,環(huán)比下降27.68%;成立規(guī)模為1144.04億元,環(huán)比下降28.55%。從投向領域來看,金融類集合信托成立規(guī)模為284.97億元,環(huán)比下降22.77%;房地產類成立規(guī)模為470.95億元,環(huán)比下降17.73%;基礎產業(yè)類成立規(guī)模為229.48億元,環(huán)比下降38.97%;工商企業(yè)類成立規(guī)模為120.95億元,環(huán)比下降35.76%。房地產類集合信托成立規(guī)模雖有下降趨勢,但在各類產品中的占比達41.17%,依然位于首位。
分析人士認為,當前資金面略顯寬松,房企融資成本有所下降,對房地產信托的選擇有所減少。不過,房地產類集合信托募集規(guī)模的下滑,并不會減少其重要性。
5月17日,銀保監(jiān)會發(fā)布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》(簡稱“23號文”),強調不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發(fā)項目直接提供融資,或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資等。
資深信托研究員袁吉偉認為,23號文對5月房地產類集合信托成立規(guī)模有一定沖擊,但是政策的影響還沒有完全顯現(xiàn)。此外,需要關注近期房地產信托違約的情況有所增加,會影響投資者情緒。再加上開年以來發(fā)行節(jié)奏加快,市場可能需要消化和調節(jié)一下。
用益研究表示,23號文對于房地產類信托的影響短時間的作用不會特別明顯。從信托公司的近期應對來看,與大型房企進行戰(zhàn)略合作成為較好的選擇。一方面,大型房企在合規(guī)方面優(yōu)勢明顯,戰(zhàn)略合作能獲得較為穩(wěn)定的融資支持;另一方面,信托公司與房企的合作,有利于其展業(yè)。
嘗試新模式
中誠信托韓鳴飛認為,長期來看,23號文可能對信托公司在房地產領域的展業(yè)環(huán)境造成一定影響。具體看,可能存在三方面影響:
一是房地產信托業(yè)務監(jiān)管可能趨嚴。23號文提出了具體詳盡的監(jiān)管內容,而且制定了非常翔實的組織實施措施,且對工作不到位的要進行嚴肅查處。
二是預計房地產業(yè)務由前端融資向股權投資轉型。信托公司開展“四三二”房地產項目貸款業(yè)務,具有先天的劣勢,即資金成本高,需要在房地產項目前融階段布局業(yè)務。在23號文影響下,目前只有股權投資模式在前融階段是完全合規(guī)的。因此,信托公司必須加快向股權投資模式的轉型,以適應新的監(jiān)管背景和市場形勢。
三是推動房地產信托業(yè)務模式向多元化方向發(fā)展。目前市場上已出現(xiàn)大量房地產供應鏈融資業(yè)務,如項目公司下游的購房尾款融資業(yè)務、上游的真實應收賬款融資業(yè)務。同時,隨著國內小微金融的發(fā)展,市場上也涌現(xiàn)出一定規(guī)模的房抵貸業(yè)務。
百瑞信托博士后工作站研究員谷曉明表示,信托公司除拓展“房地產+”業(yè)務,除了傳統(tǒng)的業(yè)務模式,養(yǎng)老地產、長租公寓等方面或是業(yè)務機會。
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