房地產(chǎn)出現(xiàn)重大變化的五重邏輯

    中國經(jīng)濟(jì)行情出人意料的2021年即將過去了。

    今年的經(jīng)濟(jì)形勢可謂“出人意料”，是因為年初和年尾的經(jīng)濟(jì)動向和國家心態(tài)完全不在一個層面上。

    年初，由于去年對疫情的成功控制，中國成為全球“唯一”經(jīng)濟(jì)正增長的國家，一路上揚(yáng)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)帶給我們莫大的驚喜，也讓我們對今年的經(jīng)濟(jì)增長充滿信心。

    然而，事與愿違，一年下來，宏觀經(jīng)濟(jì)“意外”地逐季下滑，進(jìn)入年末的12月，一直在嚴(yán)控中的房地產(chǎn)突然出現(xiàn)基于政策面大范圍松動的“翹尾”行情。

    看上去，這個邏輯關(guān)系很簡單：經(jīng)濟(jì)疲軟，再請出“大個頭”來頂一頂。然而，中國經(jīng)濟(jì)成長的內(nèi)涵實在是太復(fù)雜了，需要深入分析，才能找到更加符合邏輯的答案。

    我想到了今年房地產(chǎn)“翹尾”背后的五重邏輯。

    第一重邏輯

    房地產(chǎn)政策有重大誤判，須及時糾偏

    在去年房地產(chǎn)“三條紅線”、“分類貸款”等政策的嚴(yán)管下，一批房企包括恒大這樣的巨無霸的債務(wù)問題在今年都出問題了，房地產(chǎn)從土拍、開工量、竣工量到銷售量都出現(xiàn)了下滑，法拍房激增，一時間房地產(chǎn)冷風(fēng)勁吹，資金紛紛撤離。

    導(dǎo)致房地產(chǎn)嚴(yán)重縮水的并不是“房住不炒”的長期方針，而是那個非常流行的關(guān)鍵研判：

    房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)最大的“灰犀牛”。

    這幾乎等于直接定位了房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)的“不正當(dāng)性”，對國民經(jīng)濟(jì)的直接“破壞性”以及對國家金融潛伏的“危機(jī)性”。后來的房地產(chǎn)日益趨緊的形勢大家就明白了。

    顯然，這種對國民經(jīng)濟(jì)中間的一個基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)做出這種極端負(fù)面評價的做法顯然是不恰當(dāng)?shù)?，尤其?dāng)它被作為高層政策推進(jìn)的依據(jù)時，問題就大了。

    幸虧，到了國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策密集出臺的年末，高層意識到這樣的研判并不準(zhǔn)確，及時剎車，重新提出，房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，必須保障房地產(chǎn)正常開發(fā)及剛需和改善型住房正常的信貸資金需求。

    于是，降準(zhǔn)、降息都來了，房地產(chǎn)在年末時刻凸顯“翹尾”行情。

    第一重邏輯的關(guān)鍵在于，就房地產(chǎn)本身而言，它就是一個產(chǎn)業(yè)，甚至是一個基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，不能對一個產(chǎn)業(yè)做“灰犀牛”式的負(fù)面價值評估，只能講房地產(chǎn)中間的債務(wù)問題是“灰犀牛”，或者更準(zhǔn)確地說，應(yīng)該把所有產(chǎn)業(yè)在運(yùn)行中可能出現(xiàn)的債務(wù)問題統(tǒng)稱為國民經(jīng)濟(jì)的“灰犀牛”。

    第二重邏輯

    經(jīng)濟(jì)下滑是事實，讓房地產(chǎn)“穩(wěn)增長”也是事實

    近日，國家有關(guān)部門再一次表態(tài)：不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

    從表面看，我總感覺這種表態(tài)有那么一點“猶抱琵琶半遮面”的味道。經(jīng)濟(jì)形勢不好，總是要有一些策略和辦法來扶持的，這不足為奇。你不用房地產(chǎn)刺激，也得用其他手段刺激，多年來的事實是，用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)，效果比較顯著，至于政策面更多擔(dān)心出現(xiàn)的加杠桿、炒房等等負(fù)面現(xiàn)象，同時強(qiáng)化“房住不炒”方針和“三穩(wěn)”策略管住就好，不必用鴕鳥政策來粉飾。

    往深層看，事實上，房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)多年來的增長和發(fā)展過程中，從來不是什么“短期”刺激經(jīng)濟(jì)的手段，而是不折不扣的“長期”刺激經(jīng)濟(jì)的手段。從這個意義上說，國家有關(guān)部門的表態(tài)也沒有錯，它只是沒有把后半句話說出來，那我就替它說出來吧。

    為什么房地產(chǎn)有這么大的力量，能夠每次在國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱和過冷的情勢下，被拿來做扛鼎的角色？就是因為房地產(chǎn)具有頭牌消費(fèi)屬性和雙重投資屬性，這個現(xiàn)象在中國尤其突出。

    從消費(fèi)看，房子是居民一生最大宗的消費(fèi)品，房子的買賣對于消費(fèi)拉動具有突出的支柱意義；從投資看，一方面它可以導(dǎo)入大量開發(fā)貸款投資大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，另一方面它可以導(dǎo)入大量房貸以支持民眾的住房消費(fèi)和投資。

    房地產(chǎn)的這兩大類屬性使得它在國民經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”方面具有起步快、規(guī)模大、效果顯的突出作用，其他產(chǎn)業(yè)難以匹敵。

    第二重邏輯的關(guān)鍵在于，房地產(chǎn)從來不是什么“短期”刺激經(jīng)濟(jì)的手段，它一直是中國經(jīng)濟(jì)在遭遇困境時的“長期”刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

    第三重邏輯

    宏觀經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新拉動和消費(fèi)拉動仍然有機(jī)制性缺口

    為什么臨到年末要迅速請出房地產(chǎn)來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)？除了房地產(chǎn)“膀大腰圓”，有這個能量穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)以外，還有一個方面，那就是，國家原來指望能夠主力支撐宏觀經(jīng)濟(jì)的重大領(lǐng)域顯然未能擔(dān)綱起期待中的角色。哪些領(lǐng)域？主要是兩大領(lǐng)域，一個是消費(fèi)，另一個是創(chuàng)新。

    按理說，消費(fèi)拉動在最近幾年的走勢還是不錯的，正在穩(wěn)健地替代既往的投資拉動和出口拉動，成為國民經(jīng)濟(jì)的主戰(zhàn)場。然而，今年整體經(jīng)濟(jì)形勢下滑下，尤其是疫情反反復(fù)復(fù)的影響下，通脹壓力加大，而國民財富積累的動能在弱化，居民就業(yè)和收入顯然受到一定程度的影響，導(dǎo)致消費(fèi)意愿和行為也受到影響，消費(fèi)拉動的貢獻(xiàn)率在下降，這個現(xiàn)象我們都能很明顯地看到。

    創(chuàng)新拉動就更難了。我們知道，這幾年來國家特別加強(qiáng)了創(chuàng)新在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用，政策扶持力度可謂空前。這顯然和中國整體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級直接相關(guān)。中國經(jīng)濟(jì)原有的人口紅利、土地紅利、成本紅利等基礎(chǔ)性紅利在弱化，中國經(jīng)濟(jì)急需從國際產(chǎn)業(yè)鏈的中低端層次躍升到中高端層次，從而在新的全球化競爭中爭得主動權(quán)。這就需要大力推進(jìn)科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、市場創(chuàng)新、企業(yè)創(chuàng)新等等。

    而今年的經(jīng)濟(jì)形勢是，經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新成長仍然困難重重。關(guān)鍵是國際壓力仍然巨大，國內(nèi)大循環(huán)的格局仍待梳理，創(chuàng)新發(fā)展的動能機(jī)制和體制仍待成熟，特別是創(chuàng)新主體力量民營經(jīng)濟(jì)仍不活躍，仍然在尋找突破的出路。這種局面反饋在經(jīng)濟(jì)增長上，就是增長的乏力。

    可見，讓消費(fèi)和創(chuàng)新兩大動能啟動經(jīng)濟(jì)的難度遠(yuǎn)比房地產(chǎn)大得多。這種態(tài)勢下，“穩(wěn)增長”的動能天平自然向房地產(chǎn)傾斜，這是必然的事。

    第三重邏輯的關(guān)鍵在于，在年度性的穩(wěn)增長重任面前，熟諳快速推動經(jīng)濟(jì)增長的房地產(chǎn)相比具有長期成長特征的消費(fèi)和創(chuàng)新來說，顯然更適合擔(dān)綱“快速部隊”的角色。

    第四重邏輯

    房地產(chǎn)稅試點“向左”，房地產(chǎn)“向右”？

    房地產(chǎn)幾乎是全面“回暖”了，從產(chǎn)業(yè)評價到貨幣政策，從房企融資到購房信貸，從地方護(hù)盤到供需松動。

    甚至，一度傳出國家相關(guān)部門重要口風(fēng)：房地產(chǎn)稅試點工作很復(fù)雜，須慎重推進(jìn)，給人的感覺是房地產(chǎn)稅試點工作要再一次延緩了。

    反正已經(jīng)反反復(fù)復(fù)了十幾年，再延緩一次也不奇怪，何況，延緩試點，似乎和當(dāng)下的房地產(chǎn)回暖形勢也很吻合。

    然而，這個“邏輯”這次可能要錯位了。

    就在大家紛紛推測房地產(chǎn)稅試點工作可能延緩的時候，12月27日，也就是昨天，財政部在總結(jié)今年工作的成果時明確指出：做好房地產(chǎn)稅試點準(zhǔn)備工作。

    這才讓人又想起來，這次的房地產(chǎn)稅試點工作，可是全國人大提出來的，是立法層面的表達(dá)，更加具有剛性和嚴(yán)肅性，怎么可能說延緩就延緩呢？

    問題來了：繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)稅試點和當(dāng)下的房地產(chǎn)松動有矛盾嗎？表面看，好像是房地產(chǎn)走向松動，是“向右”，而房地產(chǎn)稅試點仍然加快推進(jìn)，是“向左”，看似是矛盾的，深層看其實并不矛盾。因為房地產(chǎn)松動目的是讓房地產(chǎn)本來應(yīng)有的不動產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)供需關(guān)系趨向正?；?，而房地產(chǎn)稅的試點工作同樣也是改善和提升國家和房地產(chǎn)市場之間關(guān)系的重大舉措，有助于完善稅制，合理調(diào)配稅源，間接調(diào)控和改善房地產(chǎn)市場。

    換一個視角看，房地產(chǎn)稅試點是為了出臺一個長期的法律制度而實施的階段性策略，而當(dāng)前的房地產(chǎn)松動是為了經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定增長而采取的階段性策略，二者都有階段性特征，都有長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

    第四重邏輯的關(guān)鍵在于，當(dāng)前的房地產(chǎn)松動和正在推進(jìn)的房地產(chǎn)稅試點工作本質(zhì)上并不矛盾。

    第五重邏輯

    “房住不炒”是秤砣，明年年中再次適度收緊是大概率事件

    我們注意到，今年年末頻繁舉行的各個高層會議和相關(guān)文件中，有一個關(guān)鍵的詞是必然出現(xiàn)的，那就是“房住不炒”。這是國家從2016年就提出來的、已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)基本方針的核心表述。盡管年末文件中基本的精神是房地產(chǎn)松動的走向，但“房住不炒”永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)運(yùn)行的“秤砣”，毫不動搖。

    這意思太明白了，房地產(chǎn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢可以適當(dāng)松動，也符合國情和業(yè)情，但任何松動都不能影響到“房住不炒”的基本方針。任何以為房地產(chǎn)松動就可以讓投機(jī)力量再次登場的想法和行動都是極其幼稚的，都將面臨嚴(yán)厲的管控甚至處罰。

    然而，市場有自己的動能。歷史經(jīng)驗表明，任何一次的松動，必然伴隨著一定程度的趨熱，一旦發(fā)生這種局面，可能伴隨著經(jīng)濟(jì)的活躍，這意味著，再一輪的調(diào)控和政策收緊就將來臨了。

    我在當(dāng)下房地產(chǎn)剛剛松動的時候就說這樣的話，似乎和形勢有點不搭。這不要緊，我僅僅是按照規(guī)律做一點提醒，就是政策可以松動一點，產(chǎn)業(yè)和市場可以活躍一點，但是，要未雨綢繆，早一點預(yù)判還是需要的。明年松動一整年的可能性并不大，除非宏觀經(jīng)濟(jì)形勢一直難以扭轉(zhuǎn)。只要經(jīng)濟(jì)形勢稍有好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)自然跟隨適度趨緊，這是規(guī)律。初步判斷，明年年中某個時段，經(jīng)濟(jì)形勢可能有所好轉(zhuǎn)，那個時候，房地產(chǎn)可能會再一次出現(xiàn)適度收緊的政策取向，這是大概率事件。

    第五重邏輯的關(guān)鍵在于，進(jìn)入房地產(chǎn)松動時間窗的時候，同時思考一下明年某個時點可能再次出現(xiàn)的政策收緊是必要的，以便房地產(chǎn)業(yè)界、消費(fèi)者、投資者合理掌控消費(fèi)和投資的運(yùn)行節(jié)奏及平衡點。