年終總結(jié)：一文回顧2021年房地產(chǎn)行業(yè)大事記

    2021年注定會成為中國房地產(chǎn)史上極其特殊的一年。

    這一年，對行業(yè)來說，曾經(jīng)推動房價一路飆漲的金融屬性、教育屬性都開始剝離，房子正式踏上了其漫長的回歸居住本性的過程。

    這一年，對房企來說，持續(xù)多年的借新還舊的經(jīng)營模式遇到了全新的挑戰(zhàn)，不少房企面臨生死存亡的考驗(yàn)，行業(yè)優(yōu)勝劣汰大幕已經(jīng)拉開。

    這一年，對購房者來說，房價開始松動，多地房價逐月環(huán)比開始下滑。

    古城樓觀梳理了今年以來，行業(yè)發(fā)生的那些大事，以及一些看似很小，但卻意味著全新改變的一件件“小事”。

    1月

    房企正式開始執(zhí)行“三道紅線”

    1月1日開始生效：要求房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；凈負(fù)債率不得超過100%；現(xiàn)金短債比要大于1。

    房地產(chǎn)貸款集中度管理制度正式生效

    1月1日起，在我國境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的相應(yīng)上限。

    央行：房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項(xiàng)貸款增速

    1月15日，央行公布稱，房地產(chǎn)貸款余額增速已連續(xù)29個月回落。2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項(xiàng)貸款增速，新增房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款比重從2016年的44.8%下降到去年的28%。

    2月

    華夏幸福陷流動性危機(jī)

    2月1日上午，由工商銀行和平安兩家牽頭，以線上線下聯(lián)線方式在北京、廊坊、上海、深圳等6地同時召開華夏幸福金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人委員會第一次會議。這家曾有著“河北王”稱號的房企，可動用貨幣資金僅剩8億元。

    深圳推出二手房指導(dǎo)價機(jī)制多城效仿

    2月9日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知，并且對政策進(jìn)行了解讀，同時還公布了深圳3595個住宅小區(qū)二手房指導(dǎo)價。

    隨后，無錫、寧波、成都、西安、上海等多地效仿推出本地二手房指導(dǎo)價機(jī)制。

    22城推行集中供地

    2月下旬，一則新的土地新政傳出，網(wǎng)傳22個重點(diǎn)城市，將實(shí)施“兩集中”供地模式，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。

    3月

    兩會再提“房住不炒”

    3月5日，兩會閉幕，針對房地產(chǎn)表述如下：

    保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

    解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。

    規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

    新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個。

    廣州嚴(yán)查購房首付來源：必須為家庭自有資金

    3月19日，有消息稱，廣州多家銀行嚴(yán)查購房首付來源，必須為家庭自有資金。對于直系親屬轉(zhuǎn)入的，需提供直系親屬近半年流水。被稱為“審查之嚴(yán)格史無前例”。

    成都調(diào)控升級：“人房比”超3倍，禁售5年

    3月22日，成都調(diào)控進(jìn)一步升級：登記購房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的項(xiàng)目，所購商品住房限售期限由3年延長到5年。

    南昌放松調(diào)控被住建部“訓(xùn)斥”

    3月24日，南昌發(fā)文給限購松綁，被住建部“訓(xùn)斥”：切實(shí)提高政治站位。并將南昌納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單，派遣督導(dǎo)組現(xiàn)場督導(dǎo)。

    多地嚴(yán)查經(jīng)營貸流入樓市

    3月下旬，北上深等多地嚴(yán)查經(jīng)營貸流入樓市。其中，北京銀保監(jiān)局經(jīng)過自查，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元。

    3月26日，銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，要求各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)聯(lián)合開展一次經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項(xiàng)排查，并在2021年5月31日前完成排查工作。

    西安調(diào)控升級：網(wǎng)簽滿5年可上市交易

    3月30日，西安市要求，住房限購區(qū)域內(nèi)，商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年且已辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》、二手住房《不動產(chǎn)權(quán)證書》辦理滿5年的方可上市交易。

    4月

    深房理被查

    4月8日，深圳七部門聯(lián)合調(diào)查深房理。針對其騙取購房資格、非法集資等行為展開聯(lián)合調(diào)查。

    學(xué)區(qū)房炒作被查

    4月9日，北京嚴(yán)查學(xué)區(qū)房炒作，為學(xué)區(qū)房降溫。

    政治局會議提到防止學(xué)區(qū)房炒作

    4月30日，中央政治局會議召開，會議強(qiáng)調(diào)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。

    6月

    全國多地重拳整治學(xué)區(qū)房炒作

    北京、上海、廣州、深圳、海南、廈門、成都、重慶、南京、合肥等10余城已展開行動，整治以“學(xué)區(qū)房”名義違規(guī)宣傳和炒作房價等行為。

    央行擴(kuò)大反洗錢領(lǐng)域：房地產(chǎn)從業(yè)納入其中

    6月中旬，央行發(fā)布《中華人民共和國反洗錢法（修訂草案公開征求意見稿）》將特定非金融機(jī)構(gòu)等納入調(diào)查范圍，其中包括：提供房屋銷售、經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

    多地暫停新房、二手房貸業(yè)務(wù)

    6月下旬，有媒體調(diào)查獲悉，熱點(diǎn)二線城市中，南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等城市出現(xiàn)了銀行房貸業(yè)務(wù)收緊的現(xiàn)象：部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)，甚至有銀行暫停受理新房房貸業(yè)務(wù)。

    7月

    22城首批集中供地收官

    22城歷時近3個月時間的首批土地集中供應(yīng)正式收官。據(jù)不完全統(tǒng)計，22城首批集中供地總計成交住宅用地（含綜合用地）約861宗地塊，土地出讓金總額10705.07億元，綜合溢價率約15%。作為集中供地新政后的“首秀”，各城土地出讓方式和出讓規(guī)則更加精細(xì)化；與此同時，不同城市間冷熱度分化明顯。

    央行或?qū)⒎科笊唐奔{入監(jiān)控范圍

    據(jù)報道，央行已將“三道紅線”試點(diǎn)房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求相關(guān)房企將商票數(shù)據(jù)每月上報。消息稱，房企商票數(shù)據(jù)目前暫未納入“三道紅線”計算指標(biāo)，未來極有可能被納入。倘若商票數(shù)據(jù)被納入“三道紅線”中有息負(fù)債指標(biāo)計算，未來房企降負(fù)債壓力將進(jìn)一步加大。

    “三道紅線”再加碼

    7月26日，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

    恒大被下調(diào)評級

    7月26日，國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普宣布下調(diào)中國恒大及其附屬公司評級，中國恒大，恒大地產(chǎn)和天基控股的評級從B+下調(diào)至B-，展望為負(fù)面。

    8月

    一線城市房貸額度告急

    房貸額度緊張、貸款周期有所拉長，一線城市房貸市場持續(xù)收緊。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的房貸市場繼續(xù)“降溫”，銀行對首付資金來源和資質(zhì)審批也較以往更加嚴(yán)格，有很多上半年積壓的申請正在等待放款。

    年內(nèi)超240家房企申請破產(chǎn)

    截至8月24日，年內(nèi)共有244家房企發(fā)布了相關(guān)破產(chǎn)文書，以此來看，平均每天就約有一家房企破產(chǎn)。主要以小微房企為主，且更多的是位于二三線城市，經(jīng)營及項(xiàng)目覆蓋范圍不大。

    恒大集團(tuán)：將全面落實(shí)人民銀行、銀保監(jiān)會約談要求

    2021年8月19日，恒大集團(tuán)接受了人民銀行、銀保監(jiān)會的約談。恒大表示將全力以赴保交樓。

    9月

    華夏幸福2000億償債計劃出爐

    作為今年最早出現(xiàn)流動性危機(jī)的房企，經(jīng)過幾個月籌謀，華夏幸福超2000億元金融債務(wù)的清償方案在9月份出爐。目前，華夏幸福各項(xiàng)經(jīng)營工作已逐步恢復(fù)，其旗下項(xiàng)目已經(jīng)基本按計劃實(shí)現(xiàn)全面復(fù)工。

    央行發(fā)文維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

    9月27日，央行官網(wǎng)發(fā)布消息稱，央行貨幣政策委員會第三季度例會提出，維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

    9月29日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會。會議再次提到了兩個維護(hù)：維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

    首創(chuàng)置業(yè)退市

    經(jīng)歷了18年在資本市場的“止步不前”，今年9月，首創(chuàng)置業(yè)終于實(shí)現(xiàn)私有化退市。

    9月全國二手房全線下跌

    根據(jù)統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價變動情況顯示，9月一二三線二手房全線下跌，其中，一線城市環(huán)比跌0.4%%，二線城市環(huán)比跌0.1%，三線城市環(huán)比跌0.2%。

    10月

    央行發(fā)聲維護(hù)按揭有序發(fā)放

    10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾指出部分金融機(jī)構(gòu)對“三線四檔”存在誤解，已指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    高層密集發(fā)聲維穩(wěn)市場

    10月20日，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴表示，房地產(chǎn)市場風(fēng)險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。

    同日，央行官網(wǎng)刊登易綱行長發(fā)言，他明確表示，總體上恒大事件對金融行業(yè)的外溢性可控。有信心能把風(fēng)險控制在一定范圍，避免發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險。

    10月21日，銀保監(jiān)會表示，要督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求，配合人民銀行實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩等。在貸款首付比例和利率上支持首套房購房者。

    房地產(chǎn)稅來了！

    10月23日，全國人大常委會發(fā)布了《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

    房地產(chǎn)企業(yè)家跌出百富榜前十

    10月27日，《2021胡潤百富榜》出爐，房地產(chǎn)行業(yè)第一次沒有一位企業(yè)家進(jìn)入前十。碧桂園40歲的楊惠妍和恒基兆業(yè)93歲的李兆基，分別以1850億元和1700億元位列榜單第11位和第15位。

    11月

    房企發(fā)債松綁

    11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會當(dāng)天舉行房企代表座談會，部分房企有計劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。分析人士認(rèn)為，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債的相關(guān)政策會有所松動。

    按揭貸款邊際放松央行首次單獨(dú)公布房貸數(shù)據(jù)

    11月10日，央行公布10月金融數(shù)據(jù)，住戶貸款增加4647億元，其中，中長期貸款增加4221億元，結(jié)束了該項(xiàng)目下連續(xù)5個月的負(fù)增長。市場普遍認(rèn)為，之前房貸需求受控制的局面已得到改善。

    此外，央行首次單獨(dú)公布房貸數(shù)據(jù)。

    11月多城房貸利率下調(diào)放款周期縮短

    貝殼研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測的100城中，首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個基點(diǎn)；二套房貸利率為5.96%，較10月回落3個基點(diǎn)。本月平均放款周期為68天，較上月縮短5天。

    萬科倡議“節(jié)衣縮食”：每一分錢都要省

    繼2018年提出“活下去”口號，萬科集團(tuán)總部再度發(fā)聲，倡議轉(zhuǎn)變黃金時代的慣性思維方式，同時“節(jié)衣縮食”和打造“戰(zhàn)時氛圍”，要節(jié)省每一分錢。

    高層再發(fā)言維穩(wěn)市場

    11月24日，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴在《必須實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》中表示，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，落實(shí)好房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，順應(yīng)居民高品質(zhì)住房需求，更好解決居民住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

    12月

    恒大正式躺平，一行三會集體現(xiàn)身維穩(wěn)市場

    12月3日，恒大公告稱，恒大無法履行一項(xiàng)金額為2.6億美元的擔(dān)保義務(wù)。一行三會集體現(xiàn)身，維穩(wěn)市場。

    央行：短期個別房企出現(xiàn)風(fēng)險，不會影響中長期市場的正常融資功能。恒大集團(tuán)出現(xiàn)風(fēng)險主要源于自身經(jīng)營不善、盲目擴(kuò)張。

    銀保監(jiān)：恒大事件不會對我國銀行業(yè)保險業(yè)的正常運(yùn)行造成任何負(fù)面影響。后續(xù)將重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款。

    證監(jiān)會：將繼續(xù)保持市場融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資。恒大集團(tuán)風(fēng)險事件對資本市場穩(wěn)定運(yùn)行的外溢影響可控。

    降準(zhǔn)落地，1.2萬億資金入市

    12月15日，央行正式下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，下調(diào)后金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.4%，共計釋放長期資金約1.2萬億元。

    中央經(jīng)濟(jì)工作會議：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

    12月10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議上再提“房住不炒”定位。會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

    房地產(chǎn)稅立法工作需要循序漸進(jìn)、穩(wěn)妥推進(jìn)

    12月15日，財政部部長劉昆表示，由于房地產(chǎn)市場全國差異很大，實(shí)際情況十分復(fù)雜，房地產(chǎn)稅立法工作需要循序漸進(jìn)、穩(wěn)妥推進(jìn)。被市場解讀為房地產(chǎn)稅短期不會開征。

    銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文推進(jìn)房地產(chǎn)并購貸款業(yè)務(wù)

    12月20日，央行和銀保監(jiān)會近日聯(lián)合出臺通知，支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，同時，加強(qiáng)并購貸款的風(fēng)險控制和貸后管理，做好資金用途的監(jiān)控。

    開發(fā)商躺平土地市場降溫明顯

    臨近年底，全年土拍即將收官，二輪土拍時，全國有超百幅土地流拍。三輪土拍以來，不少地方性國企和城投出手托底市場，使得三輪土拍呈現(xiàn)出諸多相似的態(tài)勢：溢價率持續(xù)走低、國企托底明顯，多數(shù)城市國企拿地份額超80%。