回顧房地產(chǎn)2021：只漲不跌終成歷史，房?jī)r(jià)信仰動(dòng)搖

    第一財(cái)經(jīng)消息，“那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人，很難有機(jī)會(huì)發(fā)家致富，正像押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人一樣，最終會(huì)付出沉重代價(jià)。”六個(gè)多月前，中國人民銀行黨委書記、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)主席郭樹清預(yù)警稱。

    彼時(shí)，深圳對(duì)“深房理”涉嫌違法違規(guī)炒房，已經(jīng)成立調(diào)查組。但在更多城市，樓市的“遍地開花”，讓大多人對(duì)“房?jī)r(jià)下跌”這種表述，還難以形成共鳴。但伴隨時(shí)間的推移，當(dāng)2021年行至終章，如果我們回頭望，會(huì)發(fā)現(xiàn)深房理事件、房?jī)r(jià)預(yù)警信號(hào)，正好站在樓市轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵點(diǎn)。

    7月份開始，全國商品房銷售出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，隨后金九缺席、銀十不再，樓市直接從高熱墜入寒冬。房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量，也越來越多。

    在環(huán)京的“彈丸之地”燕郊，房?jī)r(jià)泡沫已然破碎、較2017年的高點(diǎn)腰斬。高位站崗的人，支撐不住資產(chǎn)縮水的代價(jià)，開始出現(xiàn)斷供行為。曾經(jīng)癲狂的燕郊樓市，從炒作期的高峰跌落，成為“房住不炒”、樓市調(diào)控的典型樣本。

    星星之火被點(diǎn)燃后，房?jī)r(jià)信仰的破碎，在越來越多的城市開始顯現(xiàn)。東北廣袤的黑土地上，“白菜價(jià)”房源接二連三涌現(xiàn)，鶴崗不再是唯一的網(wǎng)紅城市；連曾經(jīng)的“炒房之都”深圳，也不再是房地產(chǎn)的天堂，大批中介關(guān)店流失。

    是什么促使樓市大反轉(zhuǎn)，調(diào)控加碼從嚴(yán)、信貸環(huán)境收緊，還是房企違約風(fēng)波影響？這些都是肉眼可見的影響因素。而最根本的，是房子的“投資”屬性被剝離。

    曾經(jīng)地產(chǎn)的“黃金年代”，不論房企還是炒房者，都對(duì)房子附加了許多金融因素，加大杠桿、炒作升值、套現(xiàn)轉(zhuǎn)場(chǎng)，泡沫般的財(cái)富神話，在這場(chǎng)須臾繁華中涌現(xiàn)。房子最根本的屬性——居住，卻越來越淡化；安家置業(yè)，成為普通大眾的重?fù)?dān)。

    如今，扭曲的市場(chǎng)終于開始糾偏，當(dāng)房?jī)r(jià)不再無限上漲，剛需終于可以喘一口氣；“房住不炒”也終于落到實(shí)處，成為年輕人輕裝上陣的基石。

    從熱到冷，市場(chǎng)拐彎

    2021年，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，在“房住不炒”原則下，政策從金融、房企、土地以及銷售端多方發(fā)力，調(diào)控的力度之大、頻率之高，歷史罕見。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，11月全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)保持高位，單月高達(dá)56次。從累計(jì)數(shù)據(jù)看，2021年全國各地匯總的房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)超過580次。

    從供應(yīng)端來看，“三道紅線”與“房貸集中度管理制度”持續(xù)發(fā)力，多數(shù)銀行涉房貸款占比下降，信貸環(huán)境收緊，開發(fā)商被迫降杠桿；土地市場(chǎng)同樣掀開新篇章，集中供地的出臺(tái)，疊加拿地銷售比不超過40%，房企的地、錢兩大要素均受到強(qiáng)監(jiān)管。

    從需求端看，在“因城施策”大方針下，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，加強(qiáng)限購限貸限售，出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制；在那些房?jī)r(jià)有下行壓力的城市，地方政府悄然祭出救市措施，采取限制銷售價(jià)格最大跌幅的形式，為樓市拖底。

    典型如深圳，年內(nèi)調(diào)控加碼高達(dá)20多次，重點(diǎn)強(qiáng)化信貸資金管控，并以“深房理”被查處作為政策加碼的最高峰。廣州同樣是調(diào)控高發(fā)地，天河、黃埔、南沙等熱點(diǎn)區(qū)域依據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，針對(duì)性地調(diào)整政策措施。

    在這種基調(diào)從嚴(yán)、史無前例的調(diào)控環(huán)境下，2021年樓市也走出大逆轉(zhuǎn)行情。

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年全國房地產(chǎn)銷售高開低走，但總體仍創(chuàng)歷史新高，7月份之后，全國商品房銷售開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，金九缺席，銀十不再，樓市交易加速下滑。10月份商品住宅銷售面積、銷售額同比分別下降24.11%、24.13%。

    二手房成交同樣降溫。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，10月50城二手房成交量與9月基本持平，單月同比降幅擴(kuò)大至48%，單月成交量維持在2019年3月以來的底部，41城成交量低于2019～2020年月成交均值，32城交易量跌破均值超20%。

    第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心認(rèn)為，銷售規(guī)模快速回落，主要因涉房信貸收緊后，部分城市居民購買力透支問題的暴露；一些三四線城市，市場(chǎng)下行后預(yù)期轉(zhuǎn)變，購房情緒轉(zhuǎn)向持幣觀望。

    中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所旗下公眾號(hào)“國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室”發(fā)文指出，樓市出現(xiàn)下行，一方面因二手房指導(dǎo)價(jià)措施的實(shí)施，加劇樓市的流動(dòng)性困局；住房信貸環(huán)境持續(xù)收緊；大型地產(chǎn)公司債務(wù)違約，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。

    房?jī)r(jià)下跌漸成常態(tài)

    樓市下行期，房?jī)r(jià)“只漲不跌”的神話也開始走向破滅。

    據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，11月各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體下降，同比漲幅持續(xù)回落。

    具體而言，11月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市9個(gè)，環(huán)比下跌的城市59個(gè)。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市僅3個(gè)，環(huán)比下跌的城市63個(gè)。也就是說，有超八成樣本城市的房?jī)r(jià)，短期內(nèi)處于下降通道。

    同比去年看，大理、瀘州、秦皇島、太原、常德、岳陽、哈爾濱、南充、牡丹江、北海、唐山、安慶、石家莊等16個(gè)城市，新房?jī)r(jià)格處于下跌態(tài)勢(shì)。二手住宅方面，石家莊、太原、長(zhǎng)春、哈爾濱、南寧、貴陽等地也處于下跌態(tài)勢(shì)。

    中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)表的《中國住房發(fā)展總報(bào)告（2021-2022）》顯示，2021年全國住房均價(jià)增幅先快速上升，1～2月份大幅上漲至11228元／平方米，同比漲幅達(dá)到16.8%，此后漲幅逐月回落，截至10月全國房?jī)r(jià)平均為10513元／平方米。

    從空間上看，上半年一、二、三線城市分化加劇，下半年各線城市普遍降溫。當(dāng)下，不僅是一二三四線城市之間，房?jī)r(jià)走勢(shì)存在差異；即便在一線城市內(nèi)部，板塊之間也在分化，高熱與低溫區(qū)域冰火兩重天，房?jī)r(jià)的分化與復(fù)雜化正在加劇。

    對(duì)手握多套房產(chǎn)的人來說，房?jī)r(jià)下跌并非樂事。有石家莊本地人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，近期打算盡快出手多余房產(chǎn)，留一套自住即可；但對(duì)剛需族來說，房?jī)r(jià)下跌是負(fù)擔(dān)減輕的開始，許多在二三線城市工作的年輕人，在等待房?jī)r(jià)趨于友好，看準(zhǔn)時(shí)機(jī)進(jìn)場(chǎng)。

    從目前的信號(hào)看，房?jī)r(jià)橫盤的走勢(shì)，短期內(nèi)仍會(huì)持續(xù)。

    中國社會(huì)科學(xué)院認(rèn)為，2022年中國樓市將從整體降溫轉(zhuǎn)向分化回暖，預(yù)計(jì)2022年全國商品住房平均價(jià)格變動(dòng)將在-3%至3%，商品住房銷售面積變動(dòng)將在-1%至-5%。

    中指研究院認(rèn)為，11月房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，是市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)向的重要標(biāo)志。目前二手住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)2個(gè)月下跌，表明未來新房?jī)r(jià)格還會(huì)進(jìn)一步下行。

    標(biāo)普信評(píng)表示，在“三穩(wěn)”政策環(huán)境下，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不會(huì)出現(xiàn)顯著萎縮，預(yù)計(jì)2022年商品房銷售面積下降5%左右，價(jià)格小幅下降2%左右。

    政策托底不代表反轉(zhuǎn)

    隨著樓市明顯降溫、房企債務(wù)危機(jī)頻發(fā)，一些“救市”聲音也開始出現(xiàn)。許多房企人士，都在暗自期盼明年政策放松，希望挺過今年后，樓市出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)。

    地方政府層面，為樓市托底的舉動(dòng)也在悄悄出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近一個(gè)月以來，桂林、晉江、蕪湖、荊門、衡陽等20多個(gè)城市都拿出“真金白銀”，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    20日，黑龍江省人民政府官網(wǎng)發(fā)布《省住建廳召開調(diào)控會(huì)議部署全力沖刺房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)工作》一文，提到多措并舉推行促銷和優(yōu)惠政策，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期等，不過文章第二天便被撤下。

    與此同時(shí)，近日吉林省發(fā)改委主任李國強(qiáng)在新聞發(fā)布會(huì)上表示，要推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行再穩(wěn)健一點(diǎn)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)各市縣開展購房補(bǔ)貼和貸款貼息工作，支持農(nóng)民進(jìn)城購房等。

    官方層面，四季度成為樓市政策的“拐點(diǎn)”期，以央行為首的主體頻頻釋放積極信號(hào)，信貸環(huán)境等政策端迎來邊際微調(diào)。12月，高層會(huì)議提出要“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”，并首次提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“良性循環(huán)”。

    國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室發(fā)表的文章認(rèn)為，2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策將出現(xiàn)微調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)最壞的階段可能已經(jīng)過去，但難以出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。當(dāng)下，政策變化更多體現(xiàn)為“防風(fēng)險(xiǎn)”，“房住不炒”的指導(dǎo)思想不會(huì)改變。

    從城鎮(zhèn)化角度看，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米，城鎮(zhèn)戶均套數(shù)超過1，城鎮(zhèn)化人口比例已經(jīng)超過60%，加上人口老齡化加速到來，房?jī)r(jià)與居民收入水平相背離，再將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段，已不符合時(shí)代現(xiàn)狀與需求。

    同時(shí)，房地產(chǎn)稅也對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生巨大沖擊。12月27日，全國財(cái)政工作會(huì)議在北京召開，會(huì)議稱，做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作。近日，中國人大網(wǎng)還發(fā)布了財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆在第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議上，對(duì)《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（草案）》的說明，以及全國人民代表大會(huì)憲法和法律委員會(huì)對(duì)草案的審議結(jié)果報(bào)告，官方首次詳解房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

    多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前調(diào)控出現(xiàn)邊際微調(diào)，并不代表全面反轉(zhuǎn)與放松，政策底線是“房住不炒”，上限為“防止硬著陸”。2022年，房地產(chǎn)政策仍將堅(jiān)持“房住不炒”的定位，在此基礎(chǔ)上，加快構(gòu)建保障性租賃住房等住房保障體系，加快新城鎮(zhèn)建設(shè)。

    原標(biāo)題：「房地產(chǎn)2021」之樓市篇：只漲不跌終成歷史，房?jī)r(jià)信仰動(dòng)搖